上海调控新政解析，刚买房的贷款利率和税费能否调整？

12月14日，上海发布了一系列楼市调控新政。包括降首付、降利率，以及优化普通住房认定标准等，政策力度之大，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。

业内人士:降低购房支出，有助于市场提振

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海楼市政策调整将降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，同时促进区域职住平衡。

降低居民购房门槛。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以总价600万元的二套房为例，由于总价超过普通住宅标准，按照非普通住宅认定的首付比例是70%，首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的支出；如该住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的支出。

减轻房贷利息负担。房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

减少住房交易成本。普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，若调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

促进区域职住平衡。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。

“今年9月，上海实行‘认房不认贷’之后，房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振，进一步稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”严跃进说。

上海中原地产市场分析师卢文曦则发文称，总体来看，政策力度符合市场预期，普宅标准优化和金融政策一起配合，同时考虑到区域发展不同，施行差异化信贷，说明制定措施细腻。

一是降低居民买房门槛。虽然首套房只下降5%，但是释放更多政策呵护市场的意味，降低刚需入市门槛。对二套房支持力度尤为显著。目前改善是市场中重要构成部分，对二套改善买家较为友好。如果在差异化地区置业，首付比例更低。

二是降低利息和月供压力，不仅减轻利息，如果这部分钱用来拉动消费，对经济也有拉动作用。

三是加快二手房交易置换链。目前二手房交易中，“卖旧打新”是主要改善居住条件方式。新政策可以为价格谈判带来缓冲余地，原先不能接受的价格现在因为税收减免可以接受了。二手房多为刚需和首改客户，新房多中高端消费群体，二者相辅相成，交易链条顺畅对楼市顺畅运行有积极作用。

刚买房的按新政执行？存量贷款能否调整？

除此以外，还有购房者声称自己刚买了房，税收能否退回？刚办理了网签，能否按照新的贷款利率执行？还有存量房贷的购房者询问是否能享受到本次的利率调整？

对此，有交易中心的工作人员表示，如果房产交易完成，并已经出了新产证，已缴纳的税收不可退回。

对于尚未完成交税，尚未过户，尚未网签的购房者，可按照新政策执行税率。而已经完成交税，但尚未出产证的情况，可申请回退流程，但需要买卖双方到交易大厅办理。

对于房贷利率的诸多情况，同样有银行工作人员表示，目前新政只针对新发的住房贷款，不涉及存量贷款。对存量房贷的客户，目前尚未接到通知调整房贷利率。

对于刚办理网签，尚未完成房贷的客户，有部分银行的工作人员透露，大概率会通知购房者重新签约相关合同，按照新的利率政策执行。而对于已经放贷的购房者，或不能享受到这次新政。当然具体情况以各家银行官方公告为准。

另外，本次普通住宅调整不再与位置和房价挂钩，与居住面积直接挂钩，以144平为分界线。对此，会出现城央千万豪宅被列入普通住宅的行列，而远郊低总价的大户型住宅则被认定为非普通住宅的情况。不仅如此，还有部分类似产证面积144.01平的购房者也会被划入到非普通住宅行列中。