2023年武汉楼市：当下买房，选择时机窗口是关键！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，请问武汉买房未来五年哪里潜力大呢？

汉叔：你好，首先，武昌滨江是一个有很大可性塑的区域。汉口滨江已经比较成熟，而武昌滨江还有很大的发展潜力。这个区域的江津土地资源稀缺、不可再生，因此其在未来市场上的价值亦将逐渐提升。同时，武昌滨江商务区已经处于发展的阶段，其未来更值得期待。其次，光谷中心城虽然位于武汉的三环外，但是，它聚集了众多企业和上市公司，人才较为精英化，拥有着足够的潜力，被视为武汉市场中的香饽饽。因此，光谷的投资价值非常高，市场的发展潜力自然也不可小觑。第三个方面是白沙洲，这个区域在很多人眼里还不是一个非常重要的板块，但是在未来将会发生重大变化。龙湖、万科以及中建商业都将把目光放在这个有发展潜力的区域，随着城市面貌的改善和两条地铁的开通，白沙洲的未来也会变得更加光明。

提问：汉叔，你好，请问怎么买房保值呢

汉叔：你好，对于有上升空间的新房或者次新房，我们可以考虑二梯队的学区房，相较于一梯队的老旧房产，二梯队的学区房居住属性更高、价格适中、未来流通性更强，对于房产保值的长期价值也很高。其次，高品质的中心城区的楼盘，在定位、设计、产品等方面都比较高端，即便住上十年以上也不会过时，而且物业服务好，折旧率也低，舒适程度高，同时也是值得考虑的买房对象。第三类是近郊大规模发展的新城区板块，这些区域未来城市面貌会更好，规划也会更符合城市的发展。加上高新产业的导入，消费力和需求都会不断增加，保值和增值的空间很大。第四类房产是规模适中的大楼盘，比较合适的户数在十栋左右，2000户左右。过于小的楼盘活动空间限制，物业服务也不容易跟上，太大的则开发周期长，供应量过大的话，价值难以保持。

提问：汉叔，你好，请问汉口的后湖和宗关的房价都不低，未来后湖的房价比宗关低呢？

汉叔：你好，汉口的后湖和宗关房价都不低，毕竟这两个板块紧挨着汉口中心，而且板块内的各项配套也比较齐全，生活方便。古田的房价比宗关低，除了位置稍微远了一点之外，更主要的原因是古田板块整体的城市面貌比较差。

提问：汉叔，你好，名下有套自住房，现在在光谷东这边买二手房，请问该怎么选择房子购买呢？什么样的房子比较有价值呢？

汉叔：你好，选房地段越好，品质越好的楼盘房价越高，光谷东地段最好的是光谷五路和高新大道两条轴线交汇处附近，这里聚集资源最多，公共配套完善，避开有硬伤的小区，保值能力弱，地段不好、开发商一般、附近有高速公路或工厂、商住混合以及物业不好等因素都会让二手房价格变低，如果买学区房，房龄不能太老，学校附近房龄较新的商品房单价高于老破小。刚需小区的小户型比较抢手，高端小区的大户型比较受欢迎，而光谷东有大型企业入驻，吸引了一批中高端人才，他们收入较高，想要居住更舒适，环境和品质更好的小区，一般会选择高端小区的大户型。

提问：汉叔，你好，正在看房，刚需自住，已婚无孩，请问买房在武汉主城区和非主城区有哪些区别呢？

汉叔：先说配套，一个城市的发展都是先从一个老城区发展起来的，比如武汉，起源于汉阳的钟家村，后来才有了武昌和汉口，逐步发展到现在的大武汉。和生活息息相关的衣食住行，比如菜市场、商超，学校，公园、公交和地铁等等，在主城区基本上一到两站路就会有。而现在的远城区，比如东西湖，阳逻、蔡甸、新洲等等，会发现大型商超万达、永旺，摩尔城之类的密度都不够，可能一个行政区，才一到两个大型的商业综合体，基本上只能靠底商来解决。本质上来讲能够养得起大型配套设施的前提取决于人口的基数，而主城区的人口密度和总量都远远超过远程区，所以人口数量决定了配套的便利性，主城区下楼就是便利超市，而远城区基本上要开车前往，这才是最大的区别。

第二再说地铁规划，武汉规划的地铁线路基本上覆盖的都是武汉市中心的三环内，包括规划中的地铁线也基本在三环内，三环外少的可怜，就一到两条，甚至有的一条也没有。买房优先买好地段，地段好，人口集中，消费力强，工作机会也越多。住在远城区，在主城区上班的话，开着上班路上堵不说，还浪费时间，本质上来讲，房价等于房子周边资源的总和，远城区虽然住着舒服，但是工作机会不在那边的话，还是不太建议买远城区，除非预算不够，过渡一下。

第三，最教育资源的问题。孩子落户主城区，中心城区和远城区的中考普高率数据，结果一目了然，垫底的远城区是东西湖，普高率才39%，这个数字说明教育资源的天差地别。100个人里面参加中考有61个孩子不能上高中，只能去读中专或者职高，可能不到20岁就要参加工作挣钱养家。这冷冰冰的数字背后是社会惨痛的现实，这就是教育带来的人生轨迹的巨大变化。而且非主城区中考的时候只能报考自己行政区的高中，而主城区的中学毕业生可以报考全市的高中，也就是主城区可以跨区报考更好的高中，而非主城区只能自己玩自己的，如果你看了这里。

你肯定就明白了，我们不能决定孩子出生的家庭，但是可以改变孩子的成长环境。所以如果你是第一次买房，就尽量买主城区。