北京买房|西城陶白学区介绍及高端改善兼顾学区小区踩盘分析

这次我又去踩了西城的高端改善兼顾学区的楼盘，主要是陶白片区的中信城、一瓶，和大椿天片区的富力信然庭，还有一个小区下次介绍，不能算高端改善盘了，属于这几个小区的下游小区。下面我会先介绍陶白片区的学校情况，然后介绍一下这三个高端盘。又是一篇长文，欢迎点赞收藏关注啊，都是干货，收藏后慢慢看

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、陶白片区学校介绍

先说说学区，陶白片区（陶然亭、白纸坊）是西城关注度很高的学区，主要原因是片区整体实力在西城属于中上，且直升校比较多，7个小学4个直升，当然这4个直升的小学实力不是很强，剩余的3个，宣武师范学校第一附属小学是牛小，西城实验是普小，育才是九年一贯制。中学高中低档都有，中档初中学位很多，66中是片区内最弱的中学，北师大附属实验中学分校、八中、四中这在西城都是top5的存在，北师大附中、161中学在西城也是top10的，四中广外，十四中，十五中，育才，在西城是中等初中学校。

而且这块的城市界面比较好，挨着陶然亭公园，商品房也比较聚集。陶白这片的小两居600w左右起步，50多平。

各种配套咱们就不多说了，这种区域配套都很成熟，公园有陶然亭公园，天坛公园，万寿公园，医院有友谊医院，宣武医院，健宫医院，西城妇幼保健院等等，超市有物美，沃尔玛和菜市场，生活非常方便，没啥太多可说的，直接上小区介绍了，咱们一起看看西城的高端盘是什么样的。

2、三个高端小区介绍

1、中信城

中信城是西城第一档的小区了，也是一个网红神盘了，中信城四期开盘就被一抢而空，足可见它的稀缺性。

首先是地理位置优越，中信城项目位于骡马市大街（两广路）与菜市口南大街相接的黄金板块，距离天安门约2.1km，距离西单商圈约2km，距离金融街约2.5km，距离CBD商圈约6km。地铁4号线、7号线的菜市口站在中信城项目西北角交汇，二期离地铁站最近，最远的一期也就800多米。购买群体金融街工作的金领占比多一些，也是北京的有钱人聚集地。

然后是它的学区优势，在西城买房，绕不开的就是学区，中信城属于陶白学区，划片小学是八中附小和育才学校（二选一），八中附小是普小，但是80%直升八中，育才是九年一贯制，八中是西城四大金刚之一，育才也是传统优质校，不过初中不算太突出。（但八中附小731后没有学位，21、22年都没有，比较紧张，但是育才招20个班，学位比较充足）

中信城一共分为六期开发，目前已建好的住宅有3期，08年-14年建设交房，全部地暖，毛坯交付，共计3800余户。

中信城项目内，保留了多处文物，十余棵古树，物业是五星级的中海物业，管理非常好，24小时、365天全天候服务业主，为业主提供管家式的服务，但物业费并不高，2.5元/平/月-3.6元/平/月，我当时去看房的时候正赶上母亲节，物业在给业主发花花，而且保安都是年轻小伙子，带看一次只能进一个中介陪同，不愧是五星级，确实不错，而且1-3期的物业费也相对来说很便宜了。

周末门口有摆摊卖些小东西的

园区绿化很好。每个园区都有园林和水系，中式园林，独立成园（沁园园区内步行一周500米）水系是活水，其中二期的园林最大，离地铁站也最近。

小区人车分流，但是车位紧张一些，建筑质量也很棒，外立面贴砖，楼道也都贴了砖

1期为08年开盘，09年年底交房，统一毛坯交房，共6栋楼，1522户，户型一居至两居，2梯3户或2梯4户；二期2010年3月份开盘，2011年10月1日交房，共5栋楼，共计1292户，户型一居至四居，2梯2户，2梯3户及2梯4户；三期分南区北区，南区2011年1月分开盘，2013年10月交房；北区2012年7月份开盘，2014年7月份交房，总共4栋楼，每个院两栋楼，共计1083户，户型一居至四居。都是塔板结合的电梯房，均价18w左右每平，户型好的，单价20w左右了，集中供暖，开发商带中央空调。

缺点是小区的户型设计不太好，一直为人诟病。一期锦园都是小户型，以65-77平的一居和87-101平的两居为主，密度大，二期三期多数都是全南或者全东全西，或东西两居室户型居多。

看了一套中信锦园的两居室，在3/18层，对着一个商业四合院，户型一般，建筑面积87.95平，套内67.54平，得房率76.8%，报价1550w。当时是一对年轻夫妻在租住，我问了下中介，房租14000一个月，真有钱。

2、一瓶

一瓶位于陶然亭路和太平街交汇处的西南侧，陶然亭公园的北侧，2006-2008年开发的商品房社区。7栋住宅+1栋酒店式公寓，住宅共760户，一瓶的户型偏大，1号楼有115-160平左右的2居室，户型朝向不太好，其他户型的两居室都南北通透，2、3、5、6号楼是188-369平米的3居、4居大平层，8号楼户型比较多，97-157平的2居3居，9号楼主要是150-238平的3居、4居。所以，一瓶适合高端改善人群，均价16w左右，单价高，总价也高，兼顾学区和居住舒适度。

小区平面图

一瓶属于陶白片区，对应陶然亭小学，是个普小，但是有80%直升北师大附中，北师大附中稍弱于八中，在西城top7的水平，很牛了，但是陶然亭小学731后也没有什么学位，很紧张，24年上学的希望不大。

小区大门

这个小区非常哇塞，小区环境很棒，就挨着陶然亭公园，刷卡就能进，真正的公园地产，南排2、3、5、6号楼高楼层可以观湖观景，社区内是江南式园林景观，绿化率很高，小区里有水系，还有众多石雕布置，如栓马石，石马，十二生肖石雕，石狮等，多有种名贵树木，银杏，石榴，冬青树，枫树，迎客松等，在园区中间还有棵千年孔槐树，人车分流且停车相对比较好停。建筑质量也很棒，楼体外立面设计庄严现代，采用干挂石材，或贴砖工艺，外立面是灰黑色的，有种去逛北京那种老建筑的感觉，非常威严。大部分为落地窗设计，而且采用镀膜玻璃能很好的保护隐私。

十二生肖石雕

水系

物业和中信城一样也是中海的五星级物业，物业费4.95元/平米每月，非常不错。除了8号楼和9号楼，其他楼栋在进门处还有一个100-200平米的大堂，可以接待来访客户，非常气派。

物业值班站点

一层大堂

缺点是，离地铁比较远一些，4号线陶然亭站得900多米，当然业主估计很少坐地铁；南排大户型挨着公园的，会有一些公园唱歌跳舞啥的那种噪音；户型偏大，买房门槛太高，有的户型设计不是很好，比如我看的1号楼的一个159平的房子，是一个280平的大户型给拆分的，据说原先想做酒店，就很别扭，但这已经算1号楼里还不错的户型了。8/13层，159.44平，报价2868w。这个房子的阳台是露天的，感觉很棒，视野景观也很好，远处能看到陶然亭公园

好喜欢一瓶啊

3、富力信然庭

富力信然庭属于大椿天片区，大椿天片区整体算西城比较差的学区了，富力信然庭小区的学区优势差一些，但是小区品质非常不错，对口九年一贯制的育才，育才学位还是比较充裕的。

这个小区很精致，属于小而美，因为小区只有3栋楼232户，2006年底精装修交房，小区主力户型两居室103到110平米、三居室136平米到146平米、四居室151平米，156平米，161平米，175平米，除175平米四居室户型其余户型客厅都朝北，户型都还不错，南北通透。均价17w左右，妥妥的高端改善盘。

小区3栋楼分A\B\C座，三排，楼间距也比较大

小区的品质非常不错，环境很棒，有水系，绿化率也非常高，很安静，建筑质量也杠杠的，外立面都贴了砖，全部都是8层左右的小板楼，密度低，人车分流，车库在小区外面，车位比较充足，但是电梯不能直达车库，一瓶和中信城电梯能直达车库。物业管理也很不错，物业费2.86元，很便宜了

还看到了一棵310年的古树

楼梯间也很不错

缺点是小区离地铁站也不近，8号线天桥站1.1km左右，不过还是那句话，这种小区的业主对地铁的需求不高，此外，小区规模比较小，出房量少，还有就是学区稍差，对应的学校不是很顶尖。

看了一套顶层（共8层）的三居室，144.87平，套内121.5平，得房率84%左右，报价2398w，同户型的5层，报价2650w，差的挺多。

富力信然庭挨着朱雀门，这也是个高端小区，里面非富即贵，有机会再看吧，反正就是很贵，2000w起步吧。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。