北京买房|东城区天永片区踩盘分析（一）永定门片区（500-640w）

宝子们，我来了，这次踩盘的是东城的永定门片区，这个片区是为刚需的小伙伴和预算不多又想上还可以的学校的家长们准备的，好多刚需小朋友们可能觉得东西城太贵了，但是这个片区均价8万多，首付200w就能上车小两居，而且楼龄也不算太老，还有不少2000年以后的可以选。当然天永片区是东城垫底的一个学区，也是东城最南边的一个片区，学区溢价最低的一个片区，所以是纠结刚需盘还是学区盘的一个进可攻退可守的选择，毕竟东二~三环这个位置还是很方便的。

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天永片区是天坛街道和永定门街道的合称，在学区派位上，这俩街道合在一起派位，所以成为天永片区，从下面这个图里可以清晰的看出来，所以这篇文章我打算分成三篇来写，一个是介绍永定门片区踩盘，一个是介绍天坛片区踩盘，一个是介绍天永片区的学校和派位情况。本篇先介绍一下永定门这边的小区，我会从永定门这块的位置及交通、生活配套还有踩盘小区分析来介绍这个片区。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

1、位置及交通

永定门片区位于南二环和南三环之间，在东城的最南边，属于东城和丰台的交界地带，片区内主要是地铁14号线的景泰站和永定门外站，永定门外是8号线和14号线的换乘站，片区离金融街、西单及东高地那边的航天单位都挺方便的，对于一些在市里工作的小伙伴们来说，还是比较方便的

东城区及永定门片区

2、生活配套

医疗方面自不必多说，北京中医药大学东方医院、北京友谊医院、宣武医院等好几个三甲医院离得都不远，离得更近的还有一些二级医院等；幼儿园有3个公立的，2个私立的，学位很充足，片区是东城学区垫底的，这里说一下，东城是多校划片，但就近入学还是基本原则，是写入教育法的，所以我后面在介绍小区的时候，说对应哪个小学，这里的对应是说就近入学，概率更大入这个学校，多校划片是给学校学位不够，上不了对应学校不得不调剂的一种方案，就近入学是基本指导原则。此外，东城、西城、海淀都有各自民间划分的一流一类、一流二类、二流一类、二流二类，东西海的这个说法是在东西海各自区域内划分的，不是混在一起说的哈，学校这部分后面单独写一篇；生活购物这块，这边有百荣商场和合生广场，14号线景泰站往东一站地有新城广场，此外，各种超市还有餐饮小商铺很多，离陶然亭公园、天坛公园都很近，还有一些小公园，配套很成熟。

3、踩盘小区分析

这部分我先介绍一些踩盘的新一些的小区，再介绍老一些的小区，再老的就没去看，可能就是对应的学校好一些，这个如果到时候自己有需求，找中介帮筛选即可，主要是让大家对这个片区的价格，还有小区情况，有一个整体的认知。

一出地铁站就看到了天坛府，新楼盘，均价13.5w，就在景泰地铁站边上，不过卖的差不多了

1、新奥洋房

新奥洋房是永定门片区最好的小区了，一共有10栋楼，楼高5-11层的都有，1-5号楼是一期，2005年建成，6-10号楼是二期，2006年建成，自采暖。小区绿化率比较高，环境也不错，活动空间算是比较大的了。户型比较多样，1-3居都有，还有复式，41平到275平米面积的都有，能够满足不同群体的需求，物业费2块多，物业管理也不错，响应比较及时，小区也比较干净。

小区离地铁站14号线的景泰站非常近，也就200m左右。小区有地下车库，人车分流，但车位紧张一些。周边生活很便利，有很多底商，配套很全，离天坛公园也很近，步行也就1.6km。对应的小学是定安里小学，一般普小。

小区的质量还是很不错的，楼道里都铺了瓷砖，不过一层的楼道里放了几个破自行车，很影响观感。我发现东城不管老小区还是新一些的小区都好多自行车，可能是路窄或者小胡同太多的缘故吧，送孩子、出行还是自行车方便，新奥洋房小区里也有很多的自行车和电动车，让洋房社区很接地气，这些景观也让你觉得，这洋房也不过如此嘛，但其实收拾一下，小区还是不错的，毕竟位置在这了，不能跟五环外的洋房比。

看了一套2层的一居室，53.5平，报价508w

2/5层，53.3平，报价508w

新奥洋房的升值性是很不错的，成交价比2021年年初，上涨了20-30%

2、景泰西里西区

这个小区是2005年建成的回迁房，房屋建筑质量还不错，也是成交量比较大的小区。16栋楼，1674户，一居到三居都有，户型也很多样，价格450w到950w不等，小区环境有但不多，比9几年的老小区是好不少的，但还是有点回迁感觉，毕竟老城区，东城也有很多胡同，路也比较窄，小区里会有很多自行车电动车，停车位比较紧张，有地下车库也有地上的，离地铁站很近，400m左右。小区物业还不错，1块多的物业费，也算比较负责的物业了。

小区楼间距不算大，一梯4户而且原始的楼房一层不是独立下水的，很多都是业主自己改的独立下水，买一楼和二楼的自己要注意下，万一一层是独立下水，二层就要慎重些。

看了一个两居，3/11层，对着一个楼，采光影响虽然不大，但是没啥景观，报价649w，刚我又瞅了一眼，又降了3w，业主是比较着急卖的

一居室也看了几个，下面的户型是这个小区一居室里最好的了，但是小区所有的一居室的客厅采光都很不好，这个客厅的窗户是在两个墙的夹缝里，我还看过一个一层的，基本上就采不到什么光，那些植物都给挡住了

这个小区对应的是定安里小学，普通小学，定安里小学是九年一贯制，中学直升十一中南校区，初中还不错。

3、百荣嘉园

这个小区也是受关注比较多的小区，楼龄比较新，2015年的回迁房社区，均价8.4w，1-3居都有，40-80平不等，所以对刚需群体很友好，两居56到74平不等，价格520-600w之间，其实是个东城上车不错的选择，这个小区增值性也不错。但是小区北面有个铁路，朝北的楼和朝南的单价差1w左右，这里要注意一下，我看的是个20层的房子，次顶层，朝北的，换的是3层玻璃，正好有火车经过，几乎听不到啥声音，可能低楼层的影响稍大一些，这个看个人感受。

小区环境也就一般吧，还是有回迁特色的，一共4栋楼，2619户，2梯6户，密度还是比较高的，虽然人车分流有地下车库，但是路面上的电动车自行车一堆，很影响观感，看着比较乱糟，进小区的路砖有些活动了，楼梯间的墙也有点掉皮，物业管理一般水平吧，楼道也比较干净。

说完了缺点，优点也是有的，毕竟在东城，价格也不算太高，小区也有一些绿化的，有个小公园。离地铁站永定门外站挺近的，700米左右，8号线和14号线都很方便。对应的小学是史家集团革新里小学，革新里小学是个普通小学，2021年并入了史家集团，2022年初换了史家集团调过来的校长，调过来以后教学方面会有所提升，今年入学的反馈也比较不错

看了一个20层的2居室，次顶层，装修非常好，74平，报价605w

20/21层，74.1平，报价605w

4、西革新里112号院

这个小区是2000年建成的回迁房社区，只有3栋楼，2梯10户，550户，1-3居都有，面积在73-116平之间，均价7.4w。环境和管理一般吧，也是有很多自行车、电动车、老年代步车啥的，看着乱点。小区也是北边临铁路，西边临一条街，看房的时候大家感受一下，注意下噪音的影响情况。小区离地铁站稍微远一点，1.2km左右。

对应的学校也是革新里小学。

革新里小学

看了一套6层的90平米的房子，报价638w，北边临铁路，西边临街，声音的话看个人感受和接受度，也没那么大。

临铁路

6/19层，89.9平，报价638w

5、富莱茵花园

富莱茵花园是1990-2000年建成的小区，共有18栋楼，4栋塔楼，10栋板楼，4栋底商，共1254户，是公房商品房属性社区。环境一般般，虽然有地下车库，但人车不分流，且停车位比较紧张，物业管理还可以一般水平，塔楼2梯10户或8户，都是公用的大走廊，我去看房的时候，那个走廊里面有点味，可能就是户数太多或者楼道通风不太好的原因。

走廊

小区1-4居都有，户型比较多，46到160平米不等，均价8w左右，离8号线木樨园地铁站步行1km左右，14号线景泰站1.5km左右，对应的小学是宝华里小学，普通小学。

宝华里小学

看了一套13层的71.1平米的房子，1995年的，报价628w。注意这户型的厨房的窗户，对着天井，没有采光，另外总高21层，1层也不是独立下水，买一层的伙伴们注意下原户主有没有改独立下水，如果没有，就要注意下反水情况

13/21层，71.7平米，得房率78%左右，报价628w

6、革新南路2号院

小区是1980-1992年建成的塔楼公房社区，贷款年限是57-楼龄，有3栋楼共441户，2梯7户，没啥小区环境，物业还行，一层不独立下水，有点临街，但是声音还好，没那么大，尤其是楼层高的，对应史家集团革新里小学。

1-3居都有，面积37到81平不等，价格330-670不等，刚需上车还是没有问题的。1居的户型就是比较‘著名’的马桶户型，妥妥的占坑房。

36.9平，报价333w

看了一套73平的两居室，1989年建成，总高21层，房子在10层，报价610w。这个房子给我印象特别深的是，一开始我们敲门家里没大人，小孩在里面说，让中介找大人，一会爷爷回来了，我们看房子，那小姑娘头都不抬，特别认真的在做作业，介绍到书房的时候，我推开门一看，原来还有一个小姑娘在里面写作业，这俩小姑娘真认真啊，这肯定在班里是成绩特别好的小孩，搞不好是家长为了换更好的学区房才卖房的也未可知。我们在买房群里也讨论过孩子的学习教育问题，成绩好的小孩肯定要有两点要具备，一个是专注力，一个是智商，只聪明不专注也是不行的，或者说他的能力得不到最大的发挥。

10/21层，1989年建成，73.1平米，报价610w

7、安乐林二条

这个小区开始老城区风格就比较明显了，1980-1999年建成的小区，5栋楼，381户，没有物业，小区环境很差，小胡同路窄，底下小平房，楼道里乱糟糟的小广告，我感觉年轻人不会相中这里，离地铁站直线距离500m但是步行弯弯绕绕的得1.1km才能到8号线木樨园站。对应的也是定安里小学。

小区环境

看了一套90.5平米的3居，在5层，房子户型不错，我去看的时候报价668w，过了一周，现在报价658w了。

1996年建成，90.5平米，5/6层，报价658w

8、定安里

又是一个老破小区。穿过了好几个弯弯绕绕的小胡同，来到了定安里小区的某个院里，这个小区分好几个院，不同的院管理水平不同，有的院有物业管理就比较干净一些，有的院没有物业就很差劲，小广告满天飞。有的院出行方便，有的院就弯弯绕。建成年代1958年到1999年不等，停车也很费劲，对应的小学是定安里小学，这么多新小区可以选，对应的也不是特别好的小学的情况下，就先别考虑这个了。

下面这个是个69平2居室，厕所很小，特别窄巴，老房子的特点，离地铁站步行1km左右。

1980年建成，4/6层，69.4平米，报价565w

小区部分就介绍到这里了，此外天天家园、景泰家园这些小区都比较新，2001-2002年左右的，户型比较大，天天家园也有600多万的两居，比较少，景泰家园都是100平米以上的，华龙美晟这个小区的涨幅也不错，2009-2012年建成的商品房小区，环境物业什么的还不错，1-3居都有，也有600多万的两居室可以看，但比较少，大部分在七八百万以上。

4、总结

过去由于上学孩子多，大家买东西城还是图好学校，所以天永片区的整体的涨幅不如东城其他片区，随着新的商业楼建成、学校质量逐步提升，可能会有一些改善。这个片区的城市界面不算太好，有很老的房子，对口好的学校，也有比较新的回迁房和商品房，改善人群和刚需小伙伴在这个片区都能找到适合自己的房子，也有新一些的小区可供选择，位置在南二环到南三环之间，还是比较方便的，配套也成熟，当然无论哪个版块，我们尽量还是要选择比较好的小区和户型及楼层的，预算不够的，适当做一下牺牲。

另外就是题外话，换房的朋友们，可以先买后卖，但是前提条件是要衡量这个市场的热度，还有自己房子的流通性，如果市场热度高、自己房子流通性好，可以这么操作，能够赚一点周期带来的房子的升值差价，但是你要承担一些卖房的不确定性和心里的煎熬，如果不符合上述的条件，还是先卖再买吧，不要整到最后搞得自己很被动，最后只能降价出售，得不偿失。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

完结，下期见！