后沙峪高端改善盘-北京顺义「建发观云」-刚需极致产品

北京顺义「建发观云」

售楼处电话400-112-8986（已认证）

欢迎致电咨询预约看房优惠信息，隐藏真实号码安全通话，请放心拨打使用

郑重承诺:开发商旗下销售团队全程营销策划,房源信息真实有效

建发观云已经于10月开盘，虽然官宣卖了开盘热卖15.6亿，但是卖的并不是很好，跟之前宣传的各种热度不匹配，也与宣传的大平层卷出高度的热度不匹配，那我们就真实深度的客观测评一下，为什么建发观云的户型，有很多客户喜欢，但是也有很多客户不喜欢的原因。

"建发·观云"位于中央别墅区核心板块，距离温榆河、罗马湖、祥云小镇都很近。这里拥有国际化的居住氛围。中央别墅区的国际学校（鼎石等）、国际医院（和睦家）、高尔夫、马术俱乐部等配套扎堆呈现。是北京最成熟的涉外高端居住区。

这里通勤首都国际机场、望京商圈、燕莎商圈、国贸CBD，以及各大使馆区的交通便利。

风景如画的罗马湖畔、温榆河岸边，每逢好天气，都能看到来此享受日光浴，或是带着孩子来野餐的家庭。

根据北京市住建委网站公示，顺义区顺义新城第19街区19-69地块「建发观云」售楼处电话：400-112-8986，已于2023年9月24日取得预售许可证，准许销售8栋住宅，准许销售面积：41545.90平米，住宅预售均价5.8万元/平米。

本次取证的是本项目的期房全部楼栋，共8栋住宅楼，分别是1#、3#、5~10#号楼。取证户型涵盖了133㎡、135㎡、159㎡、186㎡、189㎡、208㎡全部四居，整个项目得房率都80%以上（不含赠送），含赠送高达90%往上。

建发观云占地约3.2万㎡，地上建筑面积约5.17万㎡，绿化率30%，容积率1.8，非常低密。

三段式的外立面，典型的新中式风格，银白色的主色调，材质上运用了石材+大面积铝板+正面通透大玻璃，颜值很有高级感。

项目共规划10栋住宅（期房8栋+现房2栋），全部是9-11层的洋房，地块非常方正，共计约344户；均为低密洋房改善产品；户型面积段130-155-185-210㎡四居-五居，一共300套左右，主力户型为130、180平，期房5.8万/㎡，现房6万/㎡。总价区间在750-1200万左右；

建发观云作为一个高端纯改善社区，项目把入门面积定在了133平，而且面积分布非常纯粹。户型分布为133㎡-158㎡-189㎡-208㎡；销售指导价5.8万/㎡(含精装修)，在装修用料上观云也一样不含糊，全部都是国际一线品牌。

厨电用的是AEG、洁具卫浴用的是杜拉维特、高仪或同档次国际一线品牌；首期开盘的价格待定，总价700万+起就能买到这样的改善四居大平层，非常有性价比！

再来聊聊大家最关心的户型，项目从133㎡全功能四居起，到208㎡的超大面宽大平层。所有户型均有南向超大挑檐（非封闭阳台）+设备平台+飘窗，全部是赠送面积，有谁不喜欢？仔细观察，客厅和书房南侧有一个1.5米宽“类阳台”的“防火挑檐”（实话说，这种有一定的风险，在北京市场之前没有开发商这么做过，把防火挑檐变成阳台对外），主卧和老人房南侧的飘窗，主卧和主卫侧面的飘窗，都不计入产权面积，换句话说，您没有为此面积而付费，俗称“赠送空间”。

建发·观云得房率最低90%兜底，最高有可能能到97%！（以上数据均包括所有赠送空间）"建发·观云"到底有多少手段偷面积？这些偷的面积，应该是在北京市场比较特殊的，也很少有开发商敢这么做，在南方市场是非常普遍的行为，但是北京的管理一直很严格，最多偷一下阳台一半面积或飘窗赠送，所以后期建发观云赠送的这些面积是不是有风险，还需要观察，我们也是客观提醒客户。

1，入户门厅，私家电梯厅变成了入户门厅。（参考158,189,208户型图）

2，客厅南向的挑檐，1.5米宽，涵盖整个客厅宽度加一个次卧面宽长，和客厅有门相连。外面一米高的钢化玻璃防护，看不出和阳台有什么区别。但阳台不封记半面积，封住记全面积，这是全赠送。（所有户型都有，最小10㎡）

3，主卧室270度转角飘窗，最长8米长（最多约赠送5㎡）

4，次主卧的等宽飘窗;（注意墙角很平整，没有凹龛）

5，北向卧室的设备平台。与房间有门相连，类似于北向阳台。

6，208户型主卫有一个飘窗赠送，阳光浴缸外接飘窗，是什么享受❓

具体户型分析：

约133㎡的四居室：全功能四居，全明格局，客厅面宽做到了约4.5米，南向总面宽约11.2米！主卧套房设计，侧次卧+多功能间+U型厨房，空间非常科学合理。

约158㎡的四居室：大面宽+短进深，空间尺度感非常棒，面宽升级到约14.8米，约6.4米的超级大客厅！南向同样延伸出等宽大挑檐；主卧套房设计，270°的转角大飘窗，观景视野无敌；南向是双套房，另一间居室也带卫生间，大平层里的高配。

约189㎡四居室：总面宽达到了17.2米！约6.6米的客厅+主卧+双次卧均朝南；客厅与次卧南侧还延伸出近15㎡的南向挑檐；南向双套房设计，主卧套间尺度非常奢侈，自成南北通透，独立的衣帽区，卫生间双台盆+观景大浴缸。

208㎡的四居室：约18.5米的南向面宽，约6.8米面宽的超大客厅，LDK餐客厨空间，整体面积近80㎡！主卧套房的面宽达到了约4.5米，比很多客厅还大，270°转角观景大飘窗，独立衣帽间+梳妆台+超大卫生间。

说了那么多户型优点，也得说说不好的地方：

建发观云所在的板块有哪些优劣？

建发观云北边没有住宅小区；西边是公园十七区，限竞房，没有那么高端，属于中规中矩的刚需盘，是给这个板块拉人气的。后沙峪新村是个回迁性质的。

所以，建发观云附近小板块的成熟度是足够的，包括再往东的话，小区还可以，比如江山赋，这属于类似的能参考的重点小区。比如双语花园可能比较差，属于给这板块带人气的。

从板块角度来说，整个后沙峪板块还是比较好的，有祥云小镇、有地铁、有大量的居住区。不过回到建发观云这个小板块来说的话可能没有那么强，周边的小区、商业配套之类的没有那么好，这是板块角度。

北京顺义「建发观云」售楼处电话400-112-8986（已认证）

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