未来五年昌平可能发生逆转——昌南会踩踏，昌北在崛起

前几天她姐爆料了2023年昌平三批次供地的情况。

很多粉丝破防了。一看除了朱辛庄之外这都什么地方。

（PS： 东小口目前供地也不稳定，就算东小口计划上半年入市，开盘也要等下半年了……）

难道买房真的要去昌平北了嘛，穷人才去昌平北。

我一听这话，也太偏激了。

虽然我承认，昌平北不如昌平南。但昌平北就砸你家窗户了，为什么要对昌平北怨气那么大？

今天，我们从昌平整体形势上，聊聊昌平存在的问题和未来发展方向。

01

五年后，

昌南可能会有一次剧烈的改变

前几天晚上直播，有个粉丝问我，融泽嘉园能不能买？

我回复说，现在可以买，但是你要考虑昌南五年后的情况。

昌南五年后会发生什么？

我跟大家慢慢捋。

昌平这波密集的上新，大概是从2020年陆续开始的。

最早是朱辛庄的 万象悦府一二期限竞房，2020年入市，拿到房本五年后才能交易。2022年左右拿到房本，那么2027年、2028年是密集的交易期。

之后是龙湖云璟、越秀星樾、大华启宸府三个新盘。

二拨子北清云际2021年上新，随后是建发珺和府、文源府两个盘。

另外还有平西府板块的奥森春晓、北清橡树湾，

还有霍营的紫金书院……东小口的奥森one、奥海明月……

算算，整个昌南，三年供应起来，也已经有10多个新盘了。

等这些新盘都入市，变成二手房，

那么昌南市场，会发生翻天覆地的变化——

优质的次新二手房迎来内卷

经适房、老破小会被砸盘

我们从西向东看，被誉为昌南F4的四个涨幅最多的次新盘——

万科金域华府、公园悦府、领秀慧谷、国风美唐，除了周边配套不错之外，最核心一点是品质在周边一众经适房老破小里，非常稀缺。

但是五年后，大批量的二手次新入市，昌南F4就会有非常多的对手盘。

那么未来五年，昌南至少会发生三个深刻的变化：

1、昌南F4入选榜再刷新。

之前的昌南F4标杆，能不能依然成为昌南上涨的领头羊，和品质标杆，不太好说。金域华府问题不大，因为品质和地段配套绝对优势。其他都不好说。

可能领秀慧谷最危险，品质一般，2020年以来涨幅都不如其他三个，而且这两年朱辛庄的新盘层出不穷，竞争对手太多了。

2、经适房、老破小踩踏

未来大量的互联网精英来这里买二手，肯定是要优先品质次新， 经适房、老破小 除非是在地段、配套上有绝对的优势，不然很难跑的过次新。

3、次新二手房内卷

次新二手房有一部分是限竞房，有一部分是商品房。因为具体的品质、户型差别，导致每个小区的均价都会产生波动，大概需要2年左右的时间，进行价格排序，形成市场共识。

所以未来5年，如果你想投资，那么昌南买房很需要技巧。既要看选筹，又要精准的寻找楼盘差异化下定，才能顺利变现。

而且当下市场多变，投资的本质就是在一堆玻璃渣中找糖吃。难度加大。

这里我重申一下，我当然很看好昌南，

只要海淀有发展，昌南房价永远向前，

但是对于未来可能发生的风险，我也会尽到提醒责任。

机会和风险，本来就是并存的。

02

昌北是不是穷人的被迫外溢？

提到昌北，大部分人觉得，没钱没预算的才会买昌北。

其实这种认知是非常错误的。

打个比方，你看昌平老县城吧，老街坊们的收入和拆迁款，不比互联网精英们差。只是大家平时生活的圈层不一样，很少能打交道。

你看沙河板块，高教园那么多大学老师，中移动中石油企业员工，在我们买房接触中，这部分客户整体素质和收入也偏中上的。

我们以南沙河为界，把昌平分为昌南和昌北两部分。

随着昌南开发和供地接近后半程，一些计划买昌南的，都把目光转向了昌北。 昌南和昌北才逐渐有了交集。

昌北最好的一点是，按照2020-2035年昌平的规划，未来10多年都会进入一个密集的开发期。城市界面、配套会有一个很好的预期。

而之前供地不多，后续房价和地价和昌南一样，基本可以稳定上升。

但昌北各个板块素质参差不齐，坑也很多。

按照新房供应，我们把昌北主要分成四个板块。

创新基地——沙河西 主要新盘有汇智里，目前已经是尾盘的状态

高教园——沙河东 主要新盘有梧桐星宸，很快就会开盘

东二旗——未来科学城东部，主要新盘有昌平国贤府，已经开盘顺销

昌平新城——也就是南邵板块，主要新盘有建发观堂府，很快就会开盘

接下来猫子开始提问了。

这四个板块，大家能不能找出一个最另类的，和其他三个板块气质上不太一样的出来？

好，现在我要揭晓答案了——

就是东二旗这个小妖精。

为什么他另类呢。你看其他三个板块都是昌平以西，地理位置更靠近海淀。但它是昌平以东，地理位置更靠近朝阳。

东二旗板块本质就是身在昌平，心在朝阳。

北京国贤府曾经做过一张宣传图，说明了区域关系。

他最依赖的17号线，主要输出地铁线路是可以去望京的15号线、去国贸的10号线、6号线，以及1号线，还有亦庄。

望京和国贸工作的人群，往往可能会考虑国贤府。

但在海淀工作的人群，因为其他板块去海淀更方便，所以不会优先考虑国贤府。

至于发展，说实话东二旗的势头大不如从前。

东二期所在的大板块是未来科学城东部，咱都知道未来科学城最早发展的是东部，现在已经成型，没什么预期了。

而且从昌平的发展逻辑看，昌平本身就知道抱大腿逻辑，要密切的和海淀贴边发展。而且昌平西G6、G7交通便利，适合连片、多点做大产业规模，容易出政绩。

发展和朝阳的交界处，让朝阳得利，昌平并没有太多好处。

过去东二期的房价涨幅，也能说明区域潜力不行。

但东二旗有个好处就是低密，而且产品上，能给予开发商一定程度的“黑科技”发挥。

所以东二旗的楼盘品质会很好。得房率、户型、物业等各方面，都比昌平其他板块的楼盘更好。

东二旗主要针对的客户群体，最好是两口子一个在海淀上班，一个在朝阳上班，同时看重生活品质，楼盘质量的群体。

至于北京国贤府这个楼盘，他有三个比较大的买入缺点，选房也有一些注意不到的隐患影响。具体可以加微信maoduidui03咨询。

下篇，我们聊聊昌北的板块潜力，以及如何排序的问题。

本周六日高教园板块梧桐星宸、昌平新城板块建发观堂府看房团报名。

可以加微信maoduidui03 看房团有50元京东卡车费补贴，成交享受独家优惠。