上海地段真正的鄙视链

“上海买房看环线”，不知道从什么时候开始有了这样一种共识。

的确，同样的一套房子，放在内环、中环和外环价格就不一样。

然而，上海是一个多中心城市，中环比内环贵，外环比中环贵，也太正常不过。

环线不过是几条快速路，何以成为评判上海地段价值的标准？

除了简单粗暴的环线理论，上海的地段好坏，应该有更合理的评估逻辑。

今天就和大家梳理一下。

1

上海是个多中心城市。

上海的建成区，已经比百年前、30年前无限扩大。

只有一个中心不合理也不合适。

再用过去的一套标准（距离人民广场XX公里、内环内>内环外），来判断地段好坏，也非常不准确。

比如人广自身也不是上海的房价高地，距离人广很近的西藏北路、四川北路更是内环洼地。

当然，跟产品也有关系，整个人民广场板块房龄15年之内的次新房几乎没有。

在上海，很多后发区域，配套已经追平，甚至超越传统市中心。

所以，如果要判断楼盘的地段的话，就是考察：它离最近的那个【市中心】有多少距离。

如果距离多个【市中心】都很近的话，那肯定是好地段。

如图所示，我们把【中心】分成三种：

市中心，红色圈，顶级商圈+CBD：南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、虹桥古北、前滩；

副中心，市级商圈+有产业，教育医疗配套齐全：花木碧云，大宁，五角场；

产业中心，蓝色圈，供应大量高薪岗位：张江、漕河泾、董家渡、后滩；

当然，同等级中心里，也是有强弱之分的。

比如，南京西路、陆家嘴分别是浦西/浦东No.1，能级要强于虹桥古北、徐家汇等。

花木碧云的商场招商、教育强度、人口圈层要高于大宁。

浦东开车更为便利，所以中心的辐射范围会比浦西广一些。

把中心辐射图画出来之后，地段的好坏，就一目了然了。

2

市中心（副中心）的重合度，决定地段强度。

从这个角度看，很多上海楼市匪夷所思的事实就太合理不过了。

比如：

1）外环外的莘庄、唐镇为什么这么贵？

莘庄自己就是副中心，发展很不错，又受到市中心徐家汇、产业中心漕河泾的辐射；

唐镇则是产业中心张江的后花园，张江的高级人才想买好房子，想上班通勤方便，唐镇几乎是必选项之一。

2）上海北部和西北部为什么是房价洼地？

北部就一个副中心五角场发展还算可以，独木难支；

宝山吴淞副中心大饼画了好多年，至今没有兑现，几乎被人遗忘；

西北部副中心真如也没发展起来，也没有其他高能级的产业中心带动；

3）上海为什么地倾西南？

西南一哥徐家汇已经晋升为caz，成为真正的市中心。

还有莘庄这样成熟度不亚于五角场的副中心，外加漕河泾这样的巨无霸产业中心，各种资源buff叠满了，地倾西南坐实。

4）徐汇区湖南路街道可能是上海最佳地段。

位于南京西路、淮海路、徐家汇三大【市中心】辐射圈重合位置。

5）黄浦滨江豪宅，品质不虚新天地，单价却低了不少。

黄浦滨江的标杆楼盘，如融创外滩壹号院、绿城黄浦湾，品质并不比翠湖45差，成交单价却一直落后20%左右。

从图上可以看出，新天地受到淮海路、南京西路的辐射（1km）；

董家渡自己只能算个产业中心，陆家嘴隔了条江辐射力大减，地段能级弱了。

6）前滩的商业、办公能级已经非常强，自成一个【市中心】，房价、房租却低于传统市中心。

究其原因，前滩和其他市中心相距较远，享受不到其他中心的辐射，buff叠得少。

7）黄浦世博滨江是很有潜力的地段。

目前已在董家渡金融城、世博央企总部的产业辐射圈里。

待西岸金融城建成后，旁边会有一个新的红圈【市中心】出现，将世博滨江包裹其中。

8）古北壹号地段很好，不只是卖产品力。

古北壹号经常被diss主要卖产品力，地段在闵行不入流

这个图可以给它翻案了，古北壹号位于虹桥古北、漕河泾辐射圈重合位置，可能还受一点徐家汇的辐射。

9）浦东内环的塘桥在楼市的存在感还不如中环御桥。

塘桥背靠黄浦江，地理割裂，只受到陆家嘴辐射；御桥则吃到前滩和张江的双重红利。

3

还是那句话，环线只不过是几条快速路，作为评判上海地段价值的标准过于简单粗暴。

老上海人也许有环线情结，然而新上海人购房比重越来越高，再加上房子显著的边际定价效应，价值其实是由新上海人决定的。

新上海人买房很少被"上只角下只角"的理念束缚，哪里有地铁上班方便，哪里就是安家之地。

闵行七宝是这么起来的，浦东唐镇也是同样的逻辑；

可恨的是这批人多是做题家出身，他们吃到了教育的红利，对孩子的教育自然不会松懈。

由此他们聚集的地方被搞成了学区，价格更贵了。

其实地段就跟人混圈子一样，人永远处于圈子内的中层，往上看都是屁股，往下看都是脑袋。

如果你身边的大佬够多，你自己大概也不会太差；

如果你身边都是屌丝，那你自己多半也是屌丝。

看一个地段好不好，首先看它自己强不强，产业交通配套，其次看它周边有没有大佬（副中心、市中心），大佬实力怎么样。

如果地段本身底子不行，旁边也没有大腿抱，那基本就没什么前途了。

综上，简单粗暴的环线论，应该替换为具体板块具体分析。

富人区，中产区，刚需老公房片区，摸清板块的底色就问题不大。

不要说什么内环洼地，中环洼地，可能真不如外环的高地。