房地产律师——亲属单位福利房，购买时己方有出资，能否构成共有

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同义务，配合原告办理位于北京市朝阳区一号房屋的不动产登记变更义务，将上述房屋变更登记在原告名下；2、由被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：原告与被告系兄妹关系。原告共有兄妹三人。被告系原告之长兄，原告还有一胞妹。原告之父名下原有二套公租住房，分别位于北京市朝阳区A室（以下简称A室房屋）、北京市朝阳区B室（以下简称B室房屋）。其中，A室房屋由家父提供给被告一家居住，而另一套B室房屋由原告一家三口以及原告的父母、胞妹共同居住。

1992年被告依照北京市政府的相关规定，取得了位于北京市朝阳区一号的房屋的居住权。随之，原告之父要求被告一家搬到争议房屋居住，将A室房屋交由原告一家三口居住。但由于被告在A室房屋居住已成习惯，不愿搬到争议房屋居住。所以，由原告之父从中调停，原、被告双方达成仍由被告一家仍居住A室房屋，而由原告一家居住在争议房屋一致意见。随着住房制度改革，原告之父取得了B室房屋的所有权，经家庭内部协商，原、被告及原告之父母共同达成了由被告配偶取得A室房屋所有权，由原告出资并以被告的名义购买争议房屋，其所有权归原告所有，将来由原告胞妹独自继承B室房屋所有权的口头合同。

原告依照口头合同约定，出资61861.80元（扣除被告工龄等房改因素后的全部购房款）向房屋出售单位履行了购买房产的支付购房款合同义务。争议房屋的所有权因受当时政府房改政策规定的影响，不得不暂时登记在被告名下；也正是因为原、被告系兄妹关系，双方都认为争议房产归原告所有，登记在谁的名下无关紧要，所以在政府政策允许争议房产所有权登记变更后，也未及时办理争议房产的登记变更手续。

被告自取得争议房产所有权之始，即按照原、被告达成的争议房产购买、权属归属口头合同的约定，向原告交付了争议房屋：原告一家人也一直居住在争议房屋中至今。家父母分别过世后，B室房屋由胞妹一个人继承。随着北京房产的不断升值，原来没有任何争议且实际已经履行了的争议房产购买并产权归属的口头合同因争议房产的权属登记未变更而产生了纠纷，被告分别于2016年和2017年分别提起了侵权之诉和房屋所有权确权之诉，要求原告腾退争议房产，虽然在确权之诉中北京第三中级人民法院将争议房产的所有权判决确权给了被告，但两次诉讼被告要求原告腾退争议房产的诉讼请求都被人民法院依法驳回了。敬请法院依法判决，支持原告诉请。

被告辩称

被告周某坤辩称：不同意原告诉讼请求。1.涉诉房屋是依赖被告单位员工的特殊身份购买，被告是北京市×局的职工，涉诉房屋属于福利分房；2.被告参与了选房过程，被告当时选的这套面积更小但是朝向更好的房屋；3.被告支付了定金1000元；4.1993年到2007年，原告没有缴纳过此期间的供暖费，这是被告单位给予被告的福利，由被告单位帮被告承担了此期间的供暖费；5.被告一直保管购房合同、房产证及支付凭证的原件；

6.因被告名下的涉诉房屋，被告因此不能享受房屋补贴，大概有30多万元；7.原告所述的借名买房的合意和事实不存在，涉诉房屋是被告个人单独所有，与家庭成员无关，家庭成员不能干涉，且涉诉房屋早就符合交易上市条件，但原告一直未要求被告过户，直到被告要求原告腾退，原告才提出借名买房，被告是给予兄妹之间互相照顾，才说将涉诉房屋给妹妹居住，并未说房屋就给原告。

法院查明

周某坤与周某莉系兄妹关系。现二人就位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）的权属产生争议。双方争议在于：一号房屋登记在周某坤名下，周某坤主张房屋归其所有；周某莉则表示，其与周某坤已达成口头借名买房合同，其是实际购买人，由于政策因素才将一号房屋登记在周某坤名下。

关于一号房屋的来源，周某坤提交由北京市某单位盖章的说明一份，载明：“周某坤，系北京市×局职工，1993年，我单位将一号公有住房分配给周某坤居住。在我单位公有住房改革过程中，综合考虑周某坤的职务、级别、工龄、家庭状况等多种因素，将一号房屋以成本价出售给个人。周某坤购买了该房，并于1999年办理了《房屋所有权证》”。

另，在之前案件中，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取一号房屋不动产登记情况，经查，一号房屋登记在周某坤名下，该房屋购买时使用周某坤工龄17年。

关于一号房屋的出资情况，双方认可，周某坤交纳1000元定金，周某莉交纳61861.8元。周某坤表示，其已经将61861.8元房款还给周某莉，但是因为时间久远，没有证据。另，本院自北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的一号房《单位出售公有住房房价计算表》记载：成本价购房的实际房价=[（成本价一标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工年龄和）*（1+调节因素之和）*（本套楼房建筑面积+阳台面积*系数）+装修设备价）]*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积+阳台面积），一号房屋使用周某坤工龄17年，按照此公式计算出的房屋价格为61225元。

周某莉表示，按照此公式计算，在没有折抵工龄的情况下，房屋价格为71498元，因此17年工龄对应的价款为10273元。周某坤表示，上述成本价购房房价的计算公式本身就体现了对其的福利待遇，其对房屋的贡献不能仅考虑上述公式计算得出的工龄折抵的价款。

关于一号房屋的占有使用情况，周某莉表示，自该房屋分配下来后，由其装修且一直由其居住，周某坤从未在一号房屋居住。周某坤认可其本人从未实际占有使用一号房屋。

关于一号房屋购买时双方协商情况，周某莉表示，当时父母与双方协商，已经达成由其出资以周某坤名义购买，房屋归其所有的口头协议。周某坤对此不予认可，称其仅是同意给周某莉居住，并不是把房屋给周某莉。双方均表示，对周某坤工龄折抵的房价部分如何处理并未进行协商。

另，诉讼中，周某莉表示，对于双方之间合同关系的性质同意以法院判断为准，同意以确认份额的方式对其享有的一号房屋权利进行不动产产权登记。

裁判结果

被告周某坤于本判决生效之日起十五日内协助原告周某莉办理位于北京市朝阳区一号房屋的不动产产权变更登记手续，将该房屋50%的份额登记在原告周某莉名下；

房产律师靳双权点评

公有住宅是我国计划经济体制下的住房福利制度，公有住宅的分配和使用具有福利性，按照公有住宅的房改购房政策，公有住宅的购房主体具有特定性，通常是公有住宅的承租人或其家属。

本案中，其一，从房屋来源看，一号房屋系1993年周某坤自当时北京市某单位分配而来；其二，从房屋出资来看，周某莉支付了除1000元定金外的所有购房款，同时一号房屋折抵了周某坤17年工龄；其三，从房屋占有使用情况来看，一号房屋自分配后一直由周某莉占有使用。据此，结合特定历史时期的房屋分配政策，一号房屋宜认定系经双方协商由周某莉出资、折抵周某坤工龄而共同购买，双方当时达成了以上述方式共同购买房屋的合意。

至于房屋的归属，考虑到房屋来源、出资和工龄折抵的特殊性，一号房屋应由周某莉与周某坤按份共有。关于双方的具体份额，法院依据当时的公有住宅出售政策、双方的贡献并结合本案的实际情形酌定为双方各占50%。周某莉关于涉案房屋系其借名购买应完全归其所有的主张、周某坤关于房屋应完全归其所有的主张，均事实和法律依据不足，法院均不予支持。