三圣乡一楼盘单价破5万/㎡，贵是真贵，值不值呢？

​

上周，自发布“谈资成都带你看”第二期，看看锦江上院后，后台收到了超过40余组购房者们的报名，还有近100组用户的线上咨询。从三圣乡的区位到最高单价约5万元/㎡的产品，最新入市的高低配产品锦江上院，自带流量，充满了话题点。

在与粉丝们一起深度踩盘锦江上院之后，大家进行了讨论，开启了最热烈的话题——在三圣乡，精装价已达成都楼市顶流的锦江上院，如何实现单价超5万的价值？

高低配，前两年确实流行。这种高层+叠拼的建筑组合模式，毋庸置疑是房地产限价时代，开发商通过精心的利润测算出的无奈之举。对开发商在土地容积率和限价指标下，成本最小化，利润最大化有好处，但是对居住空间和楼盘本身来说，硬伤明显，舒适性和品质感其实并不好。

稍有常识的购房者都知道，保证品质和舒适的低密度产品，联排类需要容积率在0.8以下，但按目前土地供应的指标要求，6楼的叠拼再怎么样做密度也达1.2左右。由此，对叠拼类产品情有独钟的改善型购房者们，自家楼栋旁矗立几栋高层建筑，享受低密度的同时接受“被俯视”，也成了无可奈何的妥协。

随着成都楼市的限价逐渐松动，楼市基本面由“卷成本”变为“卷产品”，高低配因其对居住舒适度的影响而被专业人士批评，纯小高层、纯高层重回市场主流。想买叠拼的购房者，好像选择又变得少了起来。

恰在上周，三圣乡，锦江上院叠拼产品以精装41715-50834元/㎡取证。

锦江上院位于锦江区椰树路69号，紧邻三圣乡风景区。项目所临的主要为成龙大道和连接北端十陵板块的银杏大道。区内，轨道交通13号线一期正在建设中，锦江上院距离三圣花乡TOD站点步行约550米。

项目周边大型商业配套为华熙Live528、卓锦曼购、龙湖·驿都天街，以及周边各小区自带的社区底商；教育资源周边有成都市盐道街小学（528校区）、锦江区银杏小学、三圣小学、锦江区驸马小学、成都七中育才学校(银杏校区)等。

△锦江上院区位示意图

此前三圣乡板块的住宅，高层+底商的组合是常态，这一形制满足了刚需购房者的生活需求，经过十余年发展，三圣乡开始出现大量改善型的产品，早有德商锦江天玺，近则有行政学院TOD的万科·高线公园、龙湖·光年，人居更拿下域内7宗住宅用地合计约225亩，清水限价已达28000元/㎡。

由此可见，庞大的改善型需求是基础，容积率降低、土地楼面价上涨是最近的动因，三圣乡全面进入改善时代。

△锦江上院周边规划示意图

锦江上院并不地处三圣乡板块的开发中心，而是更向纵深，靠近景区，恰好与主干道隔离开，也远离了上一阶段三圣乡板块密集的刚需人群。目前周边除了华西附二院、驸马小学等城市配套外，一侧是高品质项目锦江赋，南侧规划也是住宅用地及教育用地。

△锦江上院周边实拍

2022年6月，华发与锦江统建联合以16800元/㎡楼面地价竞得约108亩纯住宅用地，容积率2.4，清水限价33000元/㎡，正是现在的锦江上院。当时经反复测算，高低配才是利润空间最大化的适配呈现方式。从这一点来讲，上周入市的锦江上院并未制造惊喜，关键的在于呈现的状态——

锦江上院建筑密度约30%，产品类别为6F叠拼、11F高层、15-26F小高层三种形态，小高层及高层均为2梯2户。高层户型约169㎡、194㎡；上叠约218㎡，中叠约194㎡，下叠约224㎡

△锦江上院总平示意图

从锦江上院的总平示意图上可以看到，虽为高低配布局，但高层部分实现了约12000㎡中庭，最大楼间距260米，叠拼之间楼间距基本在16米左右。

高层与叠拼之间，实际楼间距约在13米左右，比较紧凑。同时，锦江上院地块并非为正南正北朝向，通过日照模拟得出在大寒日1-6栋楼低层部分日照或不足。

△锦江上院叠拼实拍

值得点赞的是，叠拼产品外立面选用了铝板、镀膜玻璃栏板、金属窗套，视觉效果拉满，显得品质感极强。这在叠拼产品中较为少见，也是实打实的成本投入，另一侧立面则以浅灰色石材为主。

△锦江上院实拍

另外，锦江上院会所总面积约2300㎡，除健身房、咖啡吧、影音室、私宴厅等基本配置外，更增设了室内游泳池。

什么样的尺度才能保证居住空间的品质感和舒适度？锦江上院给出了自己的答案，这样的答案还充分考虑了生活的实用性——

高层户型为169㎡和194㎡，精装均价33000元/㎡，169㎡总价约在558万，194㎡总价约在640万。

169㎡户型为四房双卫设计，开间面约7米，进深约10米，景观阳台朝向中庭，高楼层户型采光充足。客厅采用了LDK客餐厨一体化设计，主卧面积约27㎡，其中两个次卧可将中间墙面可打通，实现约19㎡的次卧面积。

△锦江上院169㎡户型图

194㎡户型为四房三卫设计，景观阳台朝向中庭，横厅设计动线分明，增加了套房设计，在入口处更预留了约7㎡的多功能空间。194㎡户型在空间打造上既实现了大尺度的舒适性，又兼顾了实用性，适合改善型需求的购房者。

△锦江上院194㎡户型图

精装上，除中央空调、新风、地暖等基本配置外，锦江上院的细节设计也不错，例如169㎡户型给岛台预留了水电位；所有高层户型的防护栏均采用了玻璃栏杆，而不是僵硬死板的铁栏杆。

△锦江上院169㎡样板间实拍

△锦江上院194㎡样板间实拍

对于叠拼组团，首先是户户拥有独立电梯、地下室全赠送，挑高约6米；其次是中叠户型除了拥有一楼花园外，还增设了露台，补充了中叠的户外空间。

精装叠拼户型的均价约在45000元/㎡，每户总价约为900万。

△锦江上院上叠样板间实拍

△锦江上院叠拼户型图，左右滑动查看更多

点击查看大图

目前三圣乡板块交通进一步优化，城市配套也逐渐完善，区内已呈现的锦江赋、锦江大院、锦江上院三大“高改”代表，已经让整体区域的价值进一步提升，随着新开发商的入驻、教育资源进一步兑现，或许三圣乡会成为锦江区内又一个“高改型社区”聚集之地。

虽然锦江上院高低配的产品形态仍然造成了高层住宅的低楼层部分日照不足的硬伤，但楼盘整体规划、户型设计及精装层面都还不错。

前期高层住宅的入市，如今叠拼192㎡的户型总价约在855万以上，精装单价已到4.4万/㎡以上，此次叠拼产品入市，因为叠拼的稀缺，再加上锦江上院叠拼呈现出足够的产品力，超5万元/㎡的价格还是有相应的支撑，值得高端改善型用户关注。

​