地产寒冬，谁还在盈利？

房地产仍然处在周期调整中。今年上半年，行业困境进一步加剧，尽管各类利好政策密集推出，市场信心仍在恢复中。面对市场疲弱和多重风险的挑战，不少房企的境况仍然不乐观。

上市公司2023年半年报收官，房企大规模出现盈利亏损，其中不乏行业龙头企业。据Wind数据显示，截至8月30日，A股116家上市房企发布2023年半年报，其中归母净利润为负的企业有46家，占全部已发布半年报企业的39.66%，占比近四成。多数房企表示，上半年业绩亏损的主要原因是市场销售端下行。

与此同时，碧桂园、远洋集团等房企的地产债务违约，也让市场再次陷入恐慌，风险房企的名单还在不断拉长。

近日，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石谈及房地产市场时表示，房地产作为中国经济支柱产业是不会改变的，房地产行业一定还有戏，但企业调整会非常大，高杠杆、高增长模式肯定没戏了。

在行业深度调整期，谁还在盈利？在房地产行业下半场，什么样的企业和模式“有戏”？

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尽管行业大势难言乐观，仍有房企面对多重挑战，实现了“逆市增长”，在一片亏损中走出了不一样的态势。

保利发展是唯一一家净利润过百亿元的A股房企。保利发展半年报显示，公司实现营收总收入1370亿元，同比提升23.7%，归母净利润为122亿元，同比增长12.7%。

绿城中国上半年实现公司股东应占利润25.45亿元，较2022年同期增长41.3%。中海地产上半年销售合约额超1800亿元，同比增长超30%。

而让外界颇为惊喜的是龙湖集团。上半年，龙湖集团实现归母净利润80.6亿元，同比增长7.73%。剔除公平值变动等影响后，股东应占核心净利润同比增长至65.9亿元，依然稳中有增。

龙湖亮眼的盈利背后，是多元航道的协同发力。

半年报显示，上半年由于龙湖运营业务、服务业务及其他毛利率上升，拉高了集团整体毛利水平。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平坦言，即使今年上半年因为地产开发受整个大势的影响，地产开发业务毛利率没能得到完全修复，但因为运营和服务业务保持了高毛利，所以整个集团整体的毛利率还提升了一个多百分点，权益后净利率提升了三个多百分点。

财报显示，2023年上半年，龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升至 10.6%。

上半年，龙湖集团经营性业务实现收入122亿元（不含税），同比增长10.4%，占总收入的比重达20%；实现经营利润64.2亿元，在经营利润总额中占比超50%。

一家开发商，经营性业务顶替开发业务，撑起了利润的大半江山。这样看来，这几乎可以算得上是一份具有历史性意义的半年报。

从龙湖等业绩表现抢眼的房企来看，房企向专业化、精细化方向的调整和转型，卓有成效。

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随着行业规模见顶，房企未来战略不断发生变化，聚焦地产开发、以规模作为业绩导向的时代正在过去，如今行业正转向新发展模式，经营性不动产的重要性开始被关注，运营及服务业务创造的利润优势也开始显现。

以龙湖为例。多年前，龙湖就开始进行战略转型，提出了“空间即服务”的发展战略，并形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等五个航道业务。

陈序平上任后，又对龙湖的业务进行了重构与梳理，构成了由一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道组成的“1+2+2”的格局。

龙湖的经营性业务指地产开发以外的运营航道和服务航道业务，其中运营航道包括商业投资、长租公寓，服务航道包括物业管理、智慧营造。

上半年，龙湖运营业务板块上半年不含税租金收入为63.3亿元，其中商业投资、长租公寓及其他收入占比分别为77%、19.4%和3.6%。服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。

商业方面，龙湖的布局非常早，最早甚至可以追溯至2003年开业的重庆北城天街。经过多年的布局和运营，截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，整体出租率达95.4%。

其中，今年上半年，龙湖新增运营5座商场，2座为轻资产。据披露，同店营业额和同店日均客流较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50亿元。

长租公寓方面，龙湖冠寓已开业11.9万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%。

服务业务方面，龙湖智创生活物管在管面积达3.5亿平方米，商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。截至2023年6月底，总收入达66.7亿元，权益后利润同比增长39%。

代建板块的龙湖龙智造，已获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

陈序平在半年业绩会上称，上半年龙湖主动把一些生意逻辑不强的运营和服务业务做了减量，所以利润提升、释放更快。运营和服务业务板块的高毛利，直接带动了龙湖整体利润率的回升。

不仅龙湖，从业绩表现抢眼的房企来看，房地产销售收入以外的经营性业务的业绩贡献正在发力。

万科在业内最早提出“活下去”，危机意识极强。早在2014年，万科就开始探索房地产开发业务之外的第二增长曲线，先后涉足物流、商业地产、滑雪、长租公寓、养老、教育、产业办公等领域。在经历几年的摸索和尝试后，效果也已显现。2023年上半年，万科经营服务业务保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%。中期业绩会上，万科集团总裁祝九胜透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓年内也将盈利。

此外，华润置地的经营性业务也提振业绩的重要因素。上半年，华润在营收微增0.1%的基础上，应占净利润同比大幅增加了29.6%。剔除投资物业评估增值后的核心净利润为112.7亿元，同比增幅达10.9%。业务利润增长主要得益于华润的经常性业务，即经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务。

据悉，上半年，华润经常性业务累计为华润置地贡献183.51亿元营收，占比提升至25.1%；核心利润贡献占比则达到了42.8%，同比提升17.8个百分点。

经营性业务成为房企穿越周期的重要压舱石和利润的重要来源。龙湖、万科等房企构建的开发、运营、服务并重，也成为房地产行业下半场高质量发展的一个重要样本。

正如在陈序平的规划里，龙湖未来将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。开发、运营、服务三个板块组合在一起，让企业维持较高的ROE。在这种模式下，运营及服务业务的占比将越来越被重视。

“公司将开发和运营航道的战略重心由规模扩张转至经营现金流为正的内驱式增长，优化提升资产质量。”中金公司分析师认为，龙湖的经营端重心由外延转至内生，经营性业务有望持续为利润和现金流提供坚实支撑。预计下半年经营性业务恢复有望更具弹性，对其整体现金流提供额外贴补。