中报观察 | 金科求生

观点网 房地产行业环境动荡之下，房企普遍面临经营压力。相关数据显示，截至8月18日约有近80家房企披露上半年业绩预告，其中逾6成预计亏损，累计总亏损超过千亿元，并有越来越多房企陷入流动性危机。

那些本就暴露风险的房企，业绩状况自然也还没有太大改善。

8月30日晚间，金科股份发布2023年半年度报告，期内公司营收260.75亿元，同比下降16.75%；归母净亏损19.4亿元，较去年同期亏损14.37亿元继续扩大；扣非归母净亏损10.77亿元，亏损有所缩窄；经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-4.43亿元。

上半年，金科股份及其投资的公司共计实现销售金额174.63亿元，另实现代建项目销售金额2.77亿元，这两项数据同比分别下降了58.03%、92.68%，反映“爆雷”对企业所造成负面影响。同时，受存货跌价拖累，公司资产减值损失增至9.55亿元。

比较令人宽慰的是，期内金科销售回款209亿元，回款率119%。在一些轻资产运营业务上亦仍保持扩张，新增轻资产项目9个。

相比于上述轻重业务的发展，上半年金科股份更主要的工作，一方面在于保交付，期内新开工面积萎缩，竣工面积却增长近6成至741万平方米，并相当于去年全年竣工的77%。至7月底，该公司累计交付面积达到1050万平方米，涉及交付7.37万套。

另一方面则是债务风险化解，金科股份表示，截至公告披露日，公司累计完成约356.64亿元有息负债的期限调整工作。

为此，该公司已启动司法重整程序，并于7月引入长城国富作为重整投资人，但目前相关工作仍在推进，尚无明确的时间表。

对于金科而言，要重新恢复正常经营，仍需迈过数重坎。

流动性困境

2023年上半年，由于物业上市平台金科服务大股东变更为博裕资本，金科股份在报表上将其从“重要子公司”调成“联营企业”，这也导致金科股份不再录得生活服务业务的收入（上年同期为19.48亿元）。

从营收结构看，上半年，房地产销售及运营业务贡献收入255.53亿元，同比下降9.43%，占收入比重从89.98%提高至97.89%；其他业务贡献收入仅5.49亿元，同比下降53.86%。

毛利率方面，房地产销售及运营业务录得毛利率13.44%，同比上升9.06个点，并较去年底上升7.83个点，显示公司结转货值结构有所优化。受此拉动，公司总体毛利率也回升至13.47%，但仍未恢复至2021年水平（17.22%）。

不过，金科股份指，受房地产市场持续低迷等影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债费用化增加。

期内，金科销售规模下滑58%，资产减值损失9.54亿元，同比增加422.62%，这主要系计提存货跌价准备所致；财务费用增长49.01%至11.17亿元，主要系借款利息费用化增加所致。

销售规模下滑也引发了连锁反应，直接导致公司经营活动产生的现金流量净额由去年同期87.30亿元降至-4.43亿元；现金及现金等价物净增加额为-19.27亿元，去年同期-76.83亿元，拖累货币资金从去年底119.58亿元降至100.38亿元。

金科对此解释，公司经营活动产生的现金流量净额持续为正，但受归还到期有息负债金额增加、新增融资上账金额减少等因素影响，公司6月末货币资金余额较年初减少约19.2亿元。

该公司进一步表示，受预售监管资金使用受限及融资受限因素影响，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎，对项目资金监管加强，公司可自由动用货币资金减少。

现金流减少又将制约新增投资，上半年金科股份及所投资的公司新开工面积仅约24万平方米，同比下降79.13%；期末在建项目370个，在建面积4277万平方米，同比下降21.94%。

在半年报中，金科股份对于自身持续经营能力做出了较为消极的评价，表示自2022年以来，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境多重不利因素叠加影响，公司融资受阻，到期融资无法续期、新增开发贷款和购房客户按揭贷款放缓，陷入债务违约的流动性困境。

截至6月底，金科股份到期未能偿还的有息债务本金285.91亿元，其中金融性有息负债246.58亿元、其他应付款拆借款逾期39.33亿元；此外，部分经营性应付款项亦存在逾期未偿还情况。

期末短期借款69.22亿元，一年内到期的非流动负债320.82亿元，其他应付款拆借款和纾困资金96.24亿元，长期借款及应付债券278.96亿元。金科表示，公司可用于偿还一年内到期有息负债的货币资金严重不足，资金流动性困难。

观点新媒体了解，金科已到期未支付土地出让金17.19亿元，对于可能支付的违约金，公司新增计提1.54亿元；未能按期偿还的有息负债本息之外的违约金、罚息等，根据案件诉讼进展情况，公司也新增计提2.81亿元；以及其他重大诉讼及仲裁事项，涉及逾期本金21.22亿元。这些都是金科形成的或有负债，将继续对其造成压力。

自半年报资产负债表日至8月30日，金科股份新增到期未能偿还的金融机构借款15.47亿元、非金融机构借款0.06亿元、应付债券14.00亿元；截止目前，该公司及控股子公司收到新增诉讼、仲裁案件金额合计27.80亿元。

现状与未来

面对流动性困难，金科股份继续提及将坚持“一稳二降三提升”的经营发展策略。这一策略据称自2021年已落实，主要涉及坚持稳健发展，降低负债、降低库存，提升核心竞争力、提升盈利能力、提升资产运营能力。

比如，尽管上半年金科的销售规模下滑，但该公司仍认为174.63亿元销售额及2.77亿元代建销售额的成绩，是持续提升营销能力换取的成果。

期内该公司实现销售回款209亿元，对应回款率119%，较去年全年增加约1个点；另外管理费用实现压降53.92%至6.33亿元，主要得益于严控费用支出的举措。

相比于提质增效的举措，金科股份投入更多精力的是保交楼工作，这被其称为“第一要务”。上半年该公司实现竣工面积741万平方米，同比增长59.70%；期内累计交付项目则达到128个、交付住宅及商业6.6万套、批次184个，交付面积917万平方米。

按照金科股份官微披露口径，1-7月公司累计交付面积增加至1050万平方米，交付套数增至7.37万套。截至8月30日，该公司也累计获得国家及地方政府专项借款额度逾37亿元，其中逾33亿元可用资金已拨付至项目公司。

其次是债务重组工作，与大部分出险房企的操作相似，金科股份对境内债务主要采取分别协商展期的方式，并取得了一定成效。

目前，该公司累计完成约357亿元有息负债的期限调整工作；同时在报告期内，其于深交所发行的存续期公司债及资产证券化产品分别召开持有人会议，审议通过相关展期议案，涉及债务本金111.97亿元。

金科股份将更多的期待放在了司法重整之上，该公司曾在5月表示，重整不同于破产清算，是以挽救债务人企业、恢复公司持续盈利能力、保护债权人合法权益为目标的司法程序。公司将第一时间成立专项工作小组，积极支持、强力推动债务重整工作。

7月，金科股份与长城国富签订合作，双方计划在推进资产盘活、重整工作、战略整合三方面开展合作。对此金科预计，未来长城国富战略投资公司后，公司将通过重整化解自身的流动性困局，恢复正常经营和可持续发展。

其中，上述合作提及的战略整合，与金科未来朝“轻重并举”转型的规划有所联系。

按照计划，金科计划在聚焦主业的同时，加大代建、产业和商业等轻资产业务拓展力度和运营能力构建，并结合战略投资者引进，研究与国家战略方向一致的新赛道。

观点新媒体了解，上半年金科股份新增轻资产项目9个，其中代建项目新增1个；累计获取轻资产项目60个，分布于重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市，一二线城市项目占比78%。

但金科并未披露轻资产具体的规模情况。以代建为例，去年底该公司代建储备货值约500亿元，今年上半年则不再提及该指标。

除此以外，今年6月，金科股份还宣布从大股东手中收购绿色新型建材、装配式EPC总包公司恒昇大业共20%股权，并将此次收购视作促进重组和转型升级之举。

据观点新媒体了解，恒昇大业曾由黄红云胞弟黄一峰长时间控股，直到2022年才转至黄红云名下。