存量房贷降息读秒落地，现在要怎么还贷最合适？

我先说结论，只要你投资收益率低于房贷利率，提前还贷永远是最优解！
我之前买房的时候房贷利率是5.8%左右，一问身边的同事，最高的超过6%，普遍是5.5%以上，都高得离谱，现实社会中，你去哪里还能找到稳定5%收益率的理财方式，利率普跌之下，连3%都很难找到了。
所以，我还是那句话，如果你有闲钱，最好还是提前还贷！
另外，我再说一下还贷时间点问题，我看有一些人在说，会有一个最佳还款时间线，这是真的吗？
我特意去计算了一下每月房贷利息偿还额度，假如都是按30年期计算，你会发现利息偿还额度是一条抛物线，前期偿还利息高，后期偿还利息低，前十年累计偿还利息占所有利息的48.5%，第二个十年偿还利息占利息总额的36.3%，最后十年占15%。
因为我们大多数人都是选择本额等息偿还利息，每个月还款额是一样的，但是利息的还款额并不一样，前期贷款额高，利息也高，同等月供用于还房贷的部分就很少，后期随着本金偿还额增加，偿还利息才减少，要记住一句话，只有先还完银行的利息，你才有资格偿还本金，本金还得越快，越划算。
然后，我又统计了在每一个阶段你提前偿还本金之后的累计还款额，能够清楚的发现累计还款的总额是一条增速越来越慢的弧线。也就是说，其实并没有所谓的还款黄金节点，越早偿还本金，性价比越高。在存量房贷利率即将降低的现在，何不等等。当然，有钱的土豪另算。
好了，上面说的是有闲钱且投资收益率低于房贷利率的群体，对于更大多数的手中闲钱不足的人，没必要掏空所有现金流甚至借钱去还款，等房贷利率降低才是最优解！
如果是前两年上车的房贷差不多是5.8%左右的利率，在去年LPR利率连续降低之后，现在普遍在5%——5.4%之间，而最新的房贷利率差不多是4%，中间差不多有一个点的差额。
一个点的利率会影响多少房贷呢？就以100万，等额本息偿还，还30年为例，如果利率5%，每月还款5368，累计利息93万。
降低到4%之后，月供变成4774，每个月少还594，月供少了10%，累计少还22万，差别还是很大的。而且贷款金额越多，月供减少额越多，如果你房贷三五百万，月供就少两三千。
所以，这个存量房贷利率政策还是值得期待，唯一的问题就是到底多久才能等来？都说读秒等待，但是你是知道的，银行的秒针一般都不怎么动！