北京买房：理清思路，购房建议908

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前孩子在丰台北大地丰台五小就读，开学二年级。目前居住的是离学校较近的老破小，市场价在500左右。目前纠结是否置换西城广外学区，置换后没有直升和点招，三四年级转学也是普通校，甚至有可能进渣小。可能考虑就是孩子如果不是学习特别好，就是普娃，将来西城读初中，上高中概率会大些，而且西城的高中也多。

所以如果置换西城考虑一：丰台读完小学看孩子情况，能十二中点招就一直留在丰台，不能点招就是普普通通就走西城学籍读初中，升高中。二：三四年级转学，也是只能参加小升初的全区摇号和区内摇号，好处可能就是提前适应西城的教学，因为教材也不一样。如果不置换西城，换个宜居又不离学校太远的小区，请问您有推荐和建议吗？我也在纠结有没有必要换区。

A：

1、西城有点招啊，八少八素、华夏女中，四中也有传闻增加道元班，其他金刚也有传说，就是不知道真的假的。如果在丰台能被十二中点招，那到了西城也有可能，别放松奥数。

2、不过以北大地学区的质量，除非是孩子天分很普通，否则但凡在中等以上就不太建议跨区了。毕竟五小放到西城也是中上，十二中更是仅次于金刚，丰二的成绩到了西城约等于中等，丰八也不算多弱。

而跨到西城就不太好说了，小学大概率不如五小，那学习氛围就相对弱了。小升初靠大抽奖达到十二中级别的概率极小，一般不超过3%，一个班一个，而广外有一半或以上的概率不如丰二。

所以如果这种转学其实还不如跨区中考呢，这样既得到了较好的资源（至少是稳妥），又增加了高中的选择。比如去年的640+吧，在丰台几乎就是钱校和丰二+十八中，有些亏的慌。而到西城则增加至少七八个呢，能选择真正分数对等的。

3、丰台附近的，保值好的要么就是四环外丰科园的，要么就是怡海的板楼。万年花城也挺好，五期壕景在升值的第一序列，三环新城也还行，保值在经适房里排前列，毕竟板块好，避开铁道边的就行。这些小区都没有学区溢价。

仅供参考。

二

Q:

夫妻2人近期想买房，预算总价600左右，首房首贷，已有户口。未来2年计划要孩子，想买两到三居。想在（尽量）保值情况下，看通勤时间能否近一点，夫妻都在金融街上班。想向章哥请教下，有没有推荐的版块啊？

A：

1、离金融街近的板块，保值好，那就是丰台的首经贸和草桥-公益西桥两个板块。这是常规选项，板块内的商品房板楼小区保值都挺不错的，大多数不落后，也都没学区溢价。

2、首经贸就是万年花城为主，五期保值最好但比较贵了，其他几期也行，看自己的喜好。小学很不错，北小分校。但之前是中学一直没建成，现在建成了也好些没开学，我也不知道是什么学校，只能说应该不会弱。

草桥的选择就多了，让当地中介找房源吧，尽量避开塔楼，这里的两极分化比较明显。小学都中等吧，中学以赵登禹为主，在丰台算中上，放到北京算普通。

仅供参考。

三

Q:

总价400内，全款，改善住房，环境好，最好一层带小园的，小区管理好，房龄新，最好离地铁近，交通方便，80-90平左右两居或三居，最好三居。离西城不远，不算投资，保值就行。辛苦您帮忙分析一下，看看哪个地段合适，如果有具体小区推荐万分感谢。

另外，我们目前的房子是在西城车站东街15号院，2021年为了孩子上学买的，年底满2年。这个房子未来是否有升值空间，现在是否是时候出手置换？

A：

1、沃天，总价400万之内这种要求也太高了，这简直不是买房而是许愿了。三居90平，减去税费基本就是4万一平米，这价格离西城最近的也得门头沟了，上岸地铁不远的梧桐苑有这价位的一层三居。但肯定不带小院，管理普通吧，限竞房的试点儿，跟商品房略有差距。保值中等，以小区来说这些年没落后。但传导的排序靠后，一层的话流动性更弱些，适合长期自住。

2、其他的没建议了，我一般只能从投资角度分析，自住的还是找中介吧。

3、广外的学区房，未来的升值空间别期望值太高了。小区和房子本身肯定是没什么的，就看大盘和政策吧。我认为基础价值部分不至于有风险，但学区溢价部分得看政策，说不好。反正2025年后就进入低谷期了，如果没有政策鼓励，以广外的质量有可能受些影响。可以参考其他国家和地区的先例，比如韩国日本台湾等地，入学人口减少后的溢价率都逐步下降了。所以常规建议是如果用完了学位，那就在高峰期过去之前置换，犯不上跟大趋势对赌，未必能赢。

仅供参考。

四

Q:

我们孩子现在户口在天津，爸爸目前在东城工作，户口在房山窦店。孩子9月份中班，25年9月份上小学，未来还是想把孩子户口移到北京。现在考虑的是什么时候迁移的问题，如果上小学前迁移，应该只能先在窦店上，过几年买了市里学区房再转到市里。

未来想考虑东城的学区房，而且应该只能买便宜的一室，第二种情况是先在天津上小学，等买好东城的学区房，在小升初或者初一二再转到北京，那个时候我想也只买个便宜的一室，请问我们这种情况怎么考虑为好？

A：

1、这和房子的关系不大了吧，主要是上学的事情。常规建议是从幼升小开始就在北京市区，有六年小学学籍的话在小升初的时候至少不吃亏。东城虽然说是转学生可以直升，但前提得能进入直升校啊。其他的就是看运气了，不好保证。

2、另外初中转学的只能是初二，一般不建议这时候跨市跨区了。几乎没可能进入好学校，而且教育内容不同的话大概率影响中考，这可一点儿不比高考的重要程度低。

3、2025年入学，东城便宜的一室指哪个学区的？是指永外吗？那如果说能在天津得到较好的资源，转回北京的意义就不大了。永外对口的牛中学位本来就少，那费挺大劲转回个渣中就没什么意义了。

4、从窦店转东城相对好些，反正东城也没什么点招，低年级转学也无所谓，天永学区从综合来说不会比窦店弱。这还是看预算和目标学区吧，要不然琢磨这些理论方面的也意义不大。

仅供参考。

五

Q:

2020年我咨询过您，当时手里只有120万的要买御景春天的那个，您没让，现在果然跌了，万科蓝也果然涨了，但这是为什么啊？现在我有160万了，您建议买哪个？我看的话还是只能买御景春天和御鑫阁，现在算抄底吗？

A：

1、我没让，不至于吧，一般是不建议，但买不买是自己的事儿。

2、为什么？主要就是刚需们挣钱难呗，疫情三年没挣到多少钱也不敢多贷款，抬不高上车盘的价格。而价格高点儿的小区的客户群体就不太一样了，可能那些接盘人收入相对稳定，也敢多贷，也就抬高了价格。商品价格是供需关系决定的，而且每个价格区间都对应不同的购买群体。

3、160万了，什么贷款资格啊？我都忘了，总价预算多少吧。如果没别的选择那就看御鑫阁吧，相对好一些，围合式的小区也还行，这几年我没去过，不知道维护的怎样，应该还不错吧。

抄底谈不上，跌也没跌多少，估计也就5%的事儿，不算抄底，就是自住为主，期望值别太高，这种公寓适应面窄，不太好被追捧。

仅供参考。

六

Q:

请问房山区韩建慧园（1.3万85%产权）的投资性是不是要高些啊？虽然也是共有但并不限购，这样面对的购房群体就至少增加了很多倍。按您的说法是商品价格由供需关系决定，那这里将来上市时是不是至少比其他共有产权房要强一些？这是我们能买到的价格最低的房子了，希望五年后上市时的升值情况尽量不落后大盘。

A：

1、这都让我怎么呢，张不开嘴似的。这么着吧，我也不知道投资性是否高，只是讲几个常识吧。

2、首先这所谓的不限购只是不局限于北京人购买，但仍然要审核名下房产记录和收入等资格的，同样是限购。

其次为什么要放松标准啊？肯定是不好卖呗。那作为有政府扶持的开发商，花了这么多钱做推广的都不好卖，你们接盘后就是二手房了，五年后再上市时单打独斗的能好卖吗？而且到时候可也是只限于有购买资格的接手，不会扩大人群，想想是否好卖吧。

3、再一个，商品价格确实由供需关系决定，但“需求”并不看理论上的数量多少，而是要看实际情况。房子跟棺材都是装人的，理论上需求一样，但有人愿意多买棺材吗？

需求有三要素，必须是有购买的资格、资金和购买意愿才叫真实需求，否则就是充数的。所以理论上具备购买这共产房的家庭有很多，也能掏的起钱，但他们未必都愿意跑到这跟涿州交界的地段买保障房。

投资别靠一厢情愿的想象，还是多考虑一下将来接盘人的感受吧。假定现在这是一个五六年房龄的二手共产房，那你们作为过来看房的，愿意出多少钱接盘？

4、其他没什么说的，考虑好吧，这就是保障房，是用来住的不是炒着投资的，没什么投资性。理论上接盘群体很多，但人家未必将来都跑这地方来抢着接盘。所以还是多考虑自住吧，房住不炒。

仅供参考。

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