【太原楼评】金令十二道|定调：地产明天能否会更好？

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太原楼评☞| 业内视角

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导读

房产囤居奇，郁金香危机。买方市场下，调控难平抑！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

7月份，期盼已久的房地产行业利好政策纷纷袭来。与以往不同，这一波政策出台部门份量更权威，相关涉及部门覆盖更全面，说明对待问题的重视程度更高了一些。

7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部召开房地产企业座谈会，明确方向后，一线城市北上深住建部门相继表态：满足刚性和改善性需求。

楼评君作为房地产政策参与制定者，切实的感受到：凡是政策出台一定是强于调研，尊重实事，充分摸清了解行业存在的问题；在方案设计选择上，反复斟酌，充分评估，既要有“效”、有前瞻、有目标，也须有民意支撑，以及相关部门配合执行。

具体到城市中，会发觉一些房企经营中存在的风险危机，哀其不幸；也体会到房地产行业稳定发展的重要性，看到部分房企躺平，恨其不争。

来看中央政治局的表述：

1，防范化解重点领域风险。

2，适应供求重大变化新形势。

3，适时调整因城施策工具箱。

4，满足刚性改善需求促平稳。

5，加大保障房建供，盘闲置。

6，防范化解地方债务强监管。

细细咀嚼，其中“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，是非常关键的描述，也是一系列政策制定的基石，这也是给房地产行业开出了官方的“诊断书”！

NO. 1｜缘起于下跌

2023年的上半年全国楼市，年初是有过“阳春”景色，于是不少人以为开启了筑底反弹。可等到五六月份的疲沓表现，楼市有了“L”型复苏的论调。

而七月份，全国楼市新房成交，预计同比下跌4成。

要知道，全国楼市2021年下半年开始出现了环比下跌，本身2022年的基数就已经很低了，而2023年，在稍稍回暖后，似乎又要进入到长期下跌的循环中。

随后，7月27日，住建部召开房地产企业座谈会。个人观点，这个座谈会是基于基本的方向已经明确，房企发表真实感受，7月份数据普遍下跌的实况也是验证的。

住建部倪虹部长强调三点：

1.要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

2.要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

3.继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

NO. 2｜现象的根本

当下，房地产行业步入了新形势，面对新常态，朝有新方向：激活购买力，降低买房成本，提升房屋质量。这些现象的根本如下三个方面：

一、房价问题：稳中有落？稳住即可？

二、供需问题：加大保障？提升品质？

三、房贷问题：降低成本？优化风控？

其实老百姓最关系的是房价，最根源的是供需，非理性却是消费冲动和对房地产价值的认知。在全国房价上，整体会呈现稳中有降的大趋势。

首先，中国消费可能从轻度的通货膨胀开始转入“假性”通货紧缩阶段。

7月10日，国家统计局发布的数据显示，2023年6月，全国居民消费价格（CPI）同比上涨0%。从环比看，CPI已经连续五个月环比下降，6月为环比下降0.2%；

全国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降5.4%，环比下降0.8%，同比涨幅已经连续9个月处于负增长区间。

其次，在房地产整体供需发生重大变化之后，局部区域供过于求是大量存在的，必然导致房价围绕价值曲线的波动，甚至出现价格低于价值的现象。

伴随着对房产居住价格的认知回归，从投资品变成投资+消费双重属性，地价伴随使用年限缩减而价值递减，房产伴随其年限形成房价衰退期也会成为发展规律。

NO. 3｜解决的方式

需求驱动：降本松限，消费进阶。

说一个很现实的问题：你明明知道喝热水不能解决饥饿的问题，但是只有热水，你该怎么做？

推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，是上个阶段很有效的方法。降低首付和利率，适度放宽限购政策，认房不认贷，这些都是有效释放需求的标准方法。

所有方法导向希望达成一种什么样局面？

刚需市场稳定释放，改善需求阶段性鼓励释放，有条件的家庭尽可能的换一些舒适的有品质的项目，让房地产流动起来，加速置换需求，稀释阶段性的市场过剩供给。

政策一定是有效，有优化，譬如城改以改代拆。只不过在之前的市场中，就已存在很强的透支，当下房地产市场表现往往存在“背向而驰”。

举个例子：在限购时期，不少家庭，通过离婚分户，多张信用卡养流水，获取了多套购房以及高额贷款的资格，既能破除了限购束缚，也能享受到低利率的红利。当遭遇房价跌幅很大，过去已经杠杆加到了最大，只能顾此失彼，贡献了法拍房的分母。

在改善需求上，过去家庭购房是勒紧裤腰带也要买刚刚够得到的市中心核心区房子，而如今在收入锐减后，部分家庭出现了向外置换的反向操作，把市中心的高价房卖掉后，去郊区买个性价比更高的刚需盘，只为了手中能多握一些现金增强一点安全感。

NO. 4｜明天的趋势

其实，无论是降首付、认房不认贷、还是税费减免，都属于缓释疼痛的行业利好，在房价上涨时期，相当部分家庭早早就利用了投机的方式“催熟”了潜在的需求。

其次，即便释放需求也是限购限贷的一二线重点城市有效，毕竟在中国很多的三四线城市里，压根就不存在限购限贷的问题，而且三四线城市的房贷主力往往就是几十万，即便利率调整，月供的差别也只有几十块钱，这个减负更多是心理作用。

故而，房地产行业当下基调，并不会因为一些政策出台而能立竿见影的见效，其次根据我国房产的楼龄分布占比来看，即便是城市更新的释放，也仍需要夯实几年之后。

楼评君认为房地产行业的几大趋势如下：

1，政策调控的短期作用越来越弱。

2，对房地产市场信心和预期理性。

3，投资客离场，二手房流通增强。

4，新房规模见顶，房价稳重微降。

5，需求重塑可期，绝非一朝一夕。

6，现房销售回归，首付门槛回升。

中国经济的增速降缓，人口数量的下降，城镇化进程的减速，产业全面升级的基调下，房地产行业未来不会吃掉太多的投资性资金，房企开发贷款和融资的管控会越来越强，地方对土地财政的依赖度要逐步降低，房企也开始挑肥拣瘦，该破产的破产，舍弃刚需的发展路线，城市布局也回归主城。

当房企不过度追求规模化和速度的时候，反而房地产的同质化问题得到了解决，在相对开发速度降低的情况下，楼盘的个性化、独特性、品质提升也都有较大的改观。

也许未来房地产市场会和汽车市场发展有一些并行之处：不断发展新赛道，房企采用新技术，提升房屋换代的质量，同时降低购房成本，政府主导房屋更新淘汰。

文末小结！

楼评君七月下旬，相对清闲了一些，文稿“日更”后，读者也是增多了一些，由于公众没有评论功能，经常能收到一些读者的私信。选了其中一条来回复一下吧。

楼评君写公众号，并没想会面对到大众，起初是想给业内的同行们看市场监测报告，接点土地前期开发咨询的业务，顺便吐吐槽，比如报告里不能写的“忤逆”言论。曾经宏愿是楼评在售的每一个项目，写了一些项目或房企后，却引发工作中的影响。

原创道路上，也有过想断更的念头，其一自媒体图文红利早已过去，楼评君写文稿常常码字到深夜，第二天还要提报或者工作汇报，有时候口不择言还会开罪“金主”。

这几年太原楼市中存在很多“乱象”，让购房者很容易踩坑，在新媒体协会会长的鼓励下，需要一些人来建设“舆论阵地”，能收到读者给予的信任是一种肯定和欣慰。

对于每个家庭，购房择业都是拿着真金白银和身家性命做赌注，不怎么规范的太原楼市对普通购房者并不友好，楼评君也踩过坑，大部分购房者对项目了解深度和渠道相对有限。楼评君并没有对读者变现的打算，愿意客观的给予一些参考意见。

王二狗问:最近出台很多政策扶持楼市，依旧缺乏活力，甚至有倒退迹象。为什么呢?

关同学说:咱们还是莫谈楼市。问你个问题，树上十只鸟，开枪打死一只，还剩几只?

王二狗说:还剩九只!

关同学说:智商感人，好好打你的螺丝吧，这些问题不归你想。

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