金融十六条延期缓释银行资产风险

“金融十六条”政策延期有助于保持房地产信贷投放平稳有序，降低房企信用风险。政策延期“以时间换空间”，将缓释对公地产信贷下调评级风险，防止银行对公地产不良率快速上升，从而缓释银行资产质量风险。

本刊特约作者 文颐/文

7月10日，为引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”），明确提出延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限，将有关政策适用期限统一延长至2024年年底。

具体而言，2022年11月23日发布的“金融十六条”中第四条和第八条两项政策明确延期。第四条中，原有规定2023年5月23日之前到期，现规定2024年12月31日前到期的房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资可以允许超出原规定多展期1年。第八条中，原有规定2023年5月23日前，现规定2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资在贷款期限内不下调风险分类。其他不涉及适用期限的政策长期有效。

根据《通知》的内容，主要涉及两方面：第一，对于房企开发贷、信托贷款等存量融资，支持合理展期，2024年底前到期的，可以允许超出原规定多展期1年；第二，2024年底前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。

政策延期降低房企信用风险

自“金融十六条”政策发布至今，房企融资出现了小幅改善，但民企发行规模仍远低于到期体量，整体行业债券展期规模也明显提升，均反映出房企尤其是民营房企仍面临不小的资金压力。

根据Wind数据，“金融十六条”发布以来（2022年12月-2023年6月），房地产行业国内债券发行规模为3363亿元，同比增长3%，偿还规模3229亿元，同比增长5%，净融资额134亿元。其中民企发行国内债券275亿元，同比增长23%，到期规模1003亿元，同比下降3%，净融资额为-728亿元。从房企债券延期体量看，2022年12月-2023年6月，共有78只房地产行业债券展期，同比翻倍，逾期金额合计493亿元，同比增长58%，政策对于存量融资的合理展期支持起到了一定效果。

央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。需要注意的是，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心不足，居民加杠杆的动力也不足。与此同时，6月70大中城市的房价数据显示当前房价面临持续下行的压力，这也会进一步加剧市场的观望情绪。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策措施。

此次政策出台考虑了当前房地产市场有所遇冷的形势，由于2023年以来地产市场有所遇冷，地产销售端仍承压，政策出台有望提振楼市信心。2023年1-5月，全国商品房销售面积累计同比下降0.9%，比1-4月回落0.5个百分点。而6月末30大中城市商品房成交面积当月同比下降33%，中断了自2月以来的正增长趋势。开发端仍较为低迷；2023年1-5月，房地产开发投资完成额累计同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1个百分点。

而在“保交楼”等地产政策支持下，房地产重点项目竣工加速，2023年1-5月，房屋竣工面积累计同比增长19.6%，比1-4月提升0.8个百分点。在“金融十六条”相关政策即将到期之际，政策延期有望提振楼市信心。一方面引导金融机构加大对“保交楼”的支持；另一方面持续呵护房企融资和地产销售复苏，在盘活存量的同时促进增量。

保持地产信贷投放平稳有序，缓释地产资产质量风险。2022年年末，五家披露数据的上市银行对公房地产风险敞口合计为2.84万亿元，据此测算商业银行整体对公地产风险敞口为21.9万亿元，占总资产比重仅为7.01%，相较2022年年中收缩0.49个百分点。

“金融十六条”政策延期有助于保持房地产信贷投放平稳有序，降低房企信用风险。2022年年末，29家披露数据上市银行对公地产平均不良率为3.33%，较2022年年中上升48BP。政策延期“以时间换空间”，将缓释对公地产信贷下调评级风险，防止银行对公地产不良率快速上升。

政策延期呵护地产市场，银行资产质量维稳。综合来看，2023年，银行股表现仍取决于宏观经济基本面。“金融十六条”延期对银行股的最大利好是将促进地产市场稳步回暖，从而缓释银行资产质量风险。

避免存量抽贷 鼓励新增投放

《通知》发布的背景是房地产销售继续承压（6月头部房企销售仍大幅回落），而《16条支持政策》（《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）中延期政策面临到期之际，领导层托底房地产市场的措施，政策核心是“引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼支持”。

在具体延期方面，主要有两方面内容：第一，《16条支持政策》中在2023年5月11日之前到期的房开贷、信托贷款等存量融资可以多展期一年，《通知》则要求2024年12月31日之前到期的存量融资可以多展期一年。第二，专项借款不下调风险分类的期限也相应从2023年5月11日延长至2024年12月31日，依旧要求对“新发放的配套融资形成不良”的相关机构和人员尽职免责。

政策影响主要体现在两个方面：一是避免存量房企债务被下调抽贷；二是鼓励新增专项借款投放。稳存量，促增量，给地产风险化解以更长的时间。

广发证券认为，中国地产信用底已过，不必担忧地产债务信用二次探底风险；不必担忧银行地产债务不良压力加速；只要房子继续建设，时间站在银行房企一端。近期我们也已经观察到部分优质银行从房地产不良生成的角度已开始下降，国有大行也已将大部分已暴露的地产风险确认为不良。

本次政策缓和地产信用悲观预期，银行板块将获得绝对收益。当前应着眼下半年边际变化，边际公端定价基本企稳，零售端提前还贷潮基本结束，消费信贷需求较好；资产质量，从生成端来看部分银行地产风险已边际下降，主要受延期还本付息政策影响，信用卡、消费贷有一定扰动。往后继续看好“高股息大行和H 股股份行”，三季度“复苏交易”重新相关经济关联度高的股份行，以及四季度超额收益概率较大的优质区域银行。

2022年11月出台的金融支持房地产十六条政策，内容涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计十六条措施，内容之全面、力度之强大，被称为2022年年内“最强政策支持”。

“金融十六条”发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。根据《通知》，对“金融十六条”中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

根据中指研究院的分析，监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好地支持保交楼和稳定房地产市场。对于政策延期，有研究人士表示，其背景一是近期商品房市场销售端企稳不及预期、下调幅度较大。二是2023年房企债务集中到期，资金链紧张，预计保交楼压力较大。

从具体影响来看，在存量融资展期或调整还款安排方面，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致，相当于尽管贷款到期，或展期了一年，但由于不影响贷款质量评级，银行也不会催收，从而给了开发商喘息的空间。这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。

对于第二条政策的延期，2022年发布“金融十六条”以后，专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是爆雷房企、保交楼项目资产负债复杂，金融机构不敢也不愿意给予融资。此次延长政策，希望加大融资支持、突破困境。

值得注意的是，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，此次发文仍强调商业自愿的首要原则、协商的原则，而不是强制。也就是说，央行只是给出了鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行是否愿意这样做，仍基于风险收益平衡，如果算不过账，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼的力度也不能太乐观。

金融监管此次延期政策之一，对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或调整还款安排。为了推动金融机构延长政策，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这样操作相当于尽管贷款到期，或展期了1年，但由于不影响贷款质量评级，银行也不会催收，从而给了开发商喘息的空间。这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。

延长的政策之二是，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。对于该政策的解读，前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资，后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。