再添3个项目落地，翠亨新区“村改”提速

翠亨新区村镇低效工业园改造升级工作持续获得突破。继南朗街道华照村麻东经济合作社和南朗街道翠亨村竹头园经济合作社地块后，经过合作社党员大会、村民代表会议、股东户代表会议等会议，南朗街道关塘村贝外经济合作社“工改工”宗地项目改造方案等事项也在近日获得集体同意通过。项目将采取“村企合作”方式进行改造，新建建筑面积约3.9万平方米的工业厂房，改造后贝外小组每年租金收益预计增长超12倍。

这是翠亨新区今年第三个村集体低效用地“工改工”项目。而自去年4月翠亨新区首宗村企合作工改项目——南朗村废品收购站改造项目落地后，翠亨新区已有5宗“村改”项目获村集体高票通过，成为中山“村改”项目落地最密集的区域之一。

翠亨新区“工改”地块。 南方拍客 连婉晴 供图

村级低效工业园改造是中山“工改”的“难点”之一，面对村集体诉求，翠亨新区“工改”专班通过创新工作机制，将“工改”的红利蛋糕做大，保障村集体收益，获得了村民的理解和支持。随着多个“村改”项目落地，一套具有新区特色的“村改”模式也逐渐清晰。

从“要我改”到“我要改”

关塘村贝外小组“工改工”项目地块原是以简易棚房和铁皮房为主的低效工业区，总用地面积约42.68亩，现状建筑物约5000平方米。经过多年发展，地块收益逐渐降低，并带来了违建和环境污染等管理问题。随着“工改”攻坚战在翠亨新区全面打响，该低效用地改造也逐渐提上日程。今年以来，翠亨新区“工改”专班先后多次与关塘村探讨地块改造工作。

“地块已经有租金收入，为什么还要‘工改’？”“实施‘工改’后村集体收益会减少吗？”“‘工改’究竟要怎么改？”……

关塘村贝外小组“工改工”项目地块工作启动之初，不少村民对“工改”还是持有顾虑。面对村民的不解和疑惑，关塘村“两委”班子与翠亨新区“工改”专班一起走村入户，一边向村民介绍“工改”政策，一边为村民算清“工改”收益账。

翠亨新区清拆低效工业园区。

中山翠亨城市更新有限公司将与关塘村贝外小组通过“村企合作”模式，重塑村集体收益格局。本项目改造完成后，关塘村贝外小组可获得现金补偿、物业补偿、建设期租金损失补偿、物业返租等补偿权益，每年租金收益预计增长超10倍。此外，中山翠亨城市更新有限公司将发挥国企资源优势，建设园区和引入产业项目，进一步带旺周边地区的人气，为村集体和村民增收带来更多机遇。这样巨大的收益差距，最终获得了村集体的认可，项目改造方案等事项获得高票通过。

“工改”给村集体带来了收益，也带来了发展前景，这是翠亨新区“村改”工作获得村民支持的根本原因。

翠亨新区“工改”相关负责人表示，“村改”项目实施后，基本可为村集体带来10倍以上的收入。比如最近签约落地的南朗街道华照村麻东经济合作社“工改”地块，改造完成后，华照村麻东经济合作社可通过“返还物业”等方式，获得高标准厂房，村集体年收入有望从如今的每年约30万元增加至约350万元。

在这样的收益和前景保障下，“村改”地块村集体纷纷实现从“要我改”到“我要改”态度转变，越来越多“村改”项目随之落地。看着“工改”带来的发展红利，去年10月，南朗街道泮沙村主动拿出一块紧邻南朗工业园面积超过40亩的村集体自有地块，与园区同步连片实施“工改”。

探索新模式，“物业置换补偿”

在“村改”项目顺利落地背后，翠亨新区探索出一条有效的项目推进路径。保障村集体收益，是推进“村改”的核心议题之一，这种收益应是长期的有效收益，一般的货币补偿难以实现这种效果，对此，翠亨新区“工改”专班探索推出“物业置换补偿”和代管代租举措。

“物业置换补偿”是指在“村改”项目实施过程中，政府以在改造地块上新建的腾挪物业对村集体土地按一定系数进行“置换”补偿，地上建筑物用评估价格来补偿。这是一种实现多赢局面的模式，一方面，村集体既能获得现金补偿，又能得到持久的物业，保障了长期收益，另一方面，这也降低了政府或国企作为土地连片整备主体的资金投入压力，加快产业空间优化，为高端项目落地提供支撑。

翠亨新区“工改”项目签约。

国企深度参与“工改”全过程，这是翠亨新区“工改”的一大特点。目前，翠亨集团、西湾投控、南朗建发三家国企是新区低效工业园改造升级工作的实施主体，同时也是未来在改造地块上建起的新产业园区的运营主体，负责开展园区物业代管代营、基础设施建设、产业投资等园区运营管理工作，统一运营的模式有望进一步提升园区规范建设管理水平，消除园区“散乱”发展问题。

“村改”工作的突破，为翠亨新区“工改”连片整备土地提供更大动力。对低效产业用地实施连片整备，是新区“工改”的主要方向，村集体低效用地散落在新区多个产业园区和改造地块内，“村改”项目相继落地，工业园区的连片整备步伐有望进一步加快。目前，翠亨新区“工改”专班正在“村改”领域不断探索新模式、新路径，将根据不同村居的实际情况，量身定制改造模式，在保证村集体收入翻倍的同时，加速低效产业用地盘活，唤醒“沉睡”的土地。

除了“村改”，翠亨新区也在多个领域开展模式创新，加快打造连片土地整备。比如对于产值较低、税收较差且位于市十大主题产业园——清洁能源产业园的工业地块，翠亨新区积极推动以“工改”征收收回为主；以“工改”为切入点，对“工改”片区周边土地进行联动征收，推动新、旧地块连片形成若干千亩级产业平台；借助“工改”政策，通过完善征地手续、申请用地规模、调整控规等方式，盘活空闲置土地，以解决土地“睡大觉”问题。

【采写】南方日报记者 雷海泉

【通讯员】郭艳峰 袁韵妍

【作者】 雷海泉

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端