22盘争霸！前海/蛇口/白石洲/西丽扎堆上新，实探来了

《壹地产2023开春踩盘》第二站，我们直奔南山。（宝安新盘回顾：）。

“宁要南山一张床，不要关外大三房”

“南山有套房，笑坏丈母娘”

深圳南山，近年来一直是深圳网红盘的诞生地。南山租住需求旺盛，这里的楼盘从出生开始就备受瞩目，也深受资本的喜爱，据统计，2022年南山区房地产开发投资增长高达11.3%！

近期，壹地产团队近期前往南山踩盘，也跑遍了科技园、前海、南山中心、西丽等板块，收获不小，直接上图！

（注：图中涉及项目价格、户型等信息仅供参考，具体以开发商公布为准）

这22个待售新盘中，谁将抢先入市？谁又能成为今年的大网红？接下来，一起来看看各大楼盘最新进展。

01.

前海五子争霸

有小体量新盘动工

前海有5个项目正在建设中，具体情况如下：

深业云海湾花园

项目现正全面建设中，从现场来看主体已出地面3-5层，展厅去年就开放了，随后一直传来入市的消息。

项目位于前海桂湾，隔壁就是天健悦湾府，总建面约21万㎡，推8栋住宅：3栋人才房（含2栋可售人才房）、5栋商品房。

项目详情→《》

套数：约637套

户型：约108㎡—178㎡

价格：商品房毛坯限价9.2万/㎡；人才房最高限售5.8万/㎡

招商前海玺/一湾臻邸

这是前海去年唯一出让的宅地，限价10.71万/㎡，最终由招商蛇口拿下，项目现场正在进行基坑及土石方工程作业，外侧有明显的围挡。

项目位于5号线前湾站和前湾公园站之间，拟更名为“一湾臻邸”，附近写字楼居多，居住氛围稍弱，东侧为前海运动公园。

进度：基坑施工

户型：网传约100-150㎡

价格：毛坯限10.7万/㎡

由于拿地时间不同，两个项目差异明显，早一年拿地的深业云海湾，相比一湾臻邸，仅毛坯限价就低了约1.5万/㎡，价格优势很突出。

不过对于豪宅而言，价格并不是唯一制胜法宝，买房人也愿意为好品质买单，预计一湾臻邸会朝着高端、品质、个性化豪宅的方向走，此前曝光的一组效果图，霸气十足。

前海时代三期

位于前海桂湾，项目总建面110万平，共分三期进行开发，一期2014年开盘、二期2017年开盘、三期目前还处于基坑阶段，并且现场还划分出了两个地块。

项目周边生活氛围非常成熟，项目二期也是二手成交大热门，而且三期的景观和位置更优，想必不愁卖。不过，目前项目整体进展相对缓慢，依然在基坑阶段，入市时间很难说。

套数：806套

户型：约89-277㎡

价格：预计11万+

创意世纪公馆

项目位于前海妈湾小南山脚下，仅有一栋楼，该地块已经围起来了，有挖掘机进场，处在地面平整阶段，不过踩盘当天尚未开工，去年8月也有自媒体踩盘，跟目前的工程进度相差不太大。

据悉，项目总建面约3.4万㎡，容积率6.1。由1栋地面29层，地下3层停车库，规划约157户，车位180个。

套数：157套

户型：中小户型

价格：预计9.5万+，可参考旁边二手房

02.

蛇口—赤湾佛系推盘

深铁熙府人才房传积极信号

从这波供应名单来看，依然有不少“老熟人”，比如晗山悦海城、朗玥湾家园等，总是不定时的出现在待售新盘名单中，有的都熬成了现房/准现房，直接躺平。

目前，入市信号比较明显的是深铁熙府，首期将推售人才房，市场关注度较高，紧接着是招商花园城二期，目前还在打地基。

花园城二期/招商四海臻邸

项目位于蛇口，距离12号线四海站约200米，现场已有围挡围起来，还在打地基，将建设独栋高层。此前是停车场，地块很迷你，可享city花园城商业。

目前在建的三期，距离上次入市已经过去12年，价格可参考花园城1、3、5期的指导价，分别为9.38万/㎡、10.27万/㎡、10.5万/㎡，预计可能在10.5万+/㎡，目前户型图及套数尚未公布。

晗山悦海城

项目为准现房状态，本身有办公、公寓、住宅等业态，规划房源共计1144套，可售的只有A/B座办公产品、C座住宅以及裙楼商业，目前在售商务公寓，住宅暂时没有销售的消息。

套数：97套

户型：约150-180㎡住宅

价格：预计10.5万+

深铁熙府

深铁熙府紧挨12号线左炮台站，总建面约62万㎡，集人才房、商品房、文体、幼儿园+九年一贯制学校于一体，本次首推A地块人才房。

项目现场正在紧张的施工当中，目前已经出地面多层，尚未见到展厅，此前已经有项目中介开展前期营销。

套数：2080套

户型：约70-90㎡人才房

价格：预计5.76万/㎡（人才房）

琅玥湾佳园

项目紧邻赤湾总部大厦，仅2栋高层，现场已经建到十几层，尚未传出入市消息，并且户型图也尚未对外公布，能获得的资料很少。

开云府

项目是赤湾地铁站大型商业综合体，自带4.6万㎡商业，现场主体建筑已完工，全部褪去绿网，为封顶状态。

早在2021年，开云府就开设了展厅，当时传出入市信号，随后又关闭了。值得注意的是，项目土地性质为C1＋R2的商业综合发展用地，仅50年产权，并且随时间流逝。

套数：418套

户型：约123-200㎡

价格：待定

03.

中心区火热开建

白石洲旧改全力加速中

壹地产发现，南山白石洲等航母级旧改项目也迎来了新进展，南头、同乐等地的新盘也建设的热火朝天。

绿景璟庭

绿景璟庭是绿景白石洲旧改一期项目，有住宅、商务公寓、商业等，住宅总共1257户（保障房0户），住宅74层高，其中≤90㎡的约1193户。

从现场建设情况来看，目前多个地块都在推进，大部分已出地面，个别地块建到3-5层，价格方面预计在11万+/㎡。

深业世纪山谷

项目紧挨着绿景璟庭，也是大沙河畔少见的超高层住宅项目。

现场一期已经封顶，后续地均已出地面多层，此前推售的公寓，也取得了不错的成绩，目前住宅还没卖。

进度：出地面多层

户型：约160-680㎡住宅

价格：预计10万+/㎡

金桃园大厦二期

项目早在2017年就完成了主体工程，现楼状态持续好几年了，但因用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，实际的产权也在随着时间缩水。

不过最近有网友爆出该楼盘的户型图，并传出要入市的消息，项目周边配套非常成熟，地铁、商业、学校都很齐全，不过整体面貌稍弱。

套数：190套

面积：约71㎡-118㎡

价格：约8-9万，可参考周边小区

卓悦九珑

金桃园大厦不远处荒废停工好几年的卓悦九珑竟然已经有打桩机进场了，该项目规划了公寓、商业及住宅。

该项目是卓越集团在南山主导开发的首个旧改项目，其改造计划最早可追溯至2006年，至今已有14年之久，期间开工也是断断续续的，我们到现场仍未发现动工迹象。

天源华府

项目位于12号线 中山公园站地铁口旁边，规划3栋住宅塔楼，规划总户数433户，预计将推92-185㎡2-4房，目前正在打地基、开挖地下室阶段。

项目出门就是地铁口，旁边就是中山公园、南头古城，日常生活休闲非常方便。

进度：基坑及土石方工程

户型：约90㎡—190㎡

价格：预计单价8万/㎡

桑泰·缙樾府

位于南山同乐片区，项目包含5栋住宅楼，目前已经在地基施工阶段，效果图已经公布，类似桑泰之前的产品，目前户型图尚未对外公布。

项目隔壁就是同乐实验学校，附近还有深圳博纳学校，还有荔园雅苑、安居同乐馨苑等回迁房、人才房小区，居住氛围好，但交通及配套略显不足。

04.

安托山/西丽5盘齐发

有项目已封顶

凭借着得天独厚的区位和自然优势，塘朗山、西丽湖沿线逐渐演变为南山新晋豪宅区，在这块山水绮丽之地，接下来还有5盘蓄势待发，做好了准备。

方直珑樾山

项目背靠塘朗山，距离7号线深云站约150米，是山景+地铁口物业，容积率约3.62；项目所在板块一手香蜜湖，一手华侨城，区位优势明显。

现场来看，项目已出地面十多层，目前营销中心和样板间均已经开放。

户型：约120-260㎡

套数：约520套

价格：10万+/㎡

汇城茗院二期

项目位于距离7号线西丽湖站约200米，周边就是西丽大学城，2021年10月曾推出一期住宅，目前还有高层住宅、联排别墅待售。

从现场来看，项目早已建成，准现楼状态，周边有围挡。

户型：约112-195㎡住宅，210-300㎡别墅

套数：约284套

价格：一期约8.47万/㎡

汉园茗院

5号线长岭陂站地铁口物业，项目分为AB两区，将先推出A区住宅产品。

项目现场均为准现楼状态，已开放营销中心，与汇城茗院、海德园为同一个开发商。项目A区紧挨着一所新建的长源小学，该校隶属南方科技大学教育集团旗下，目前该校区未投入使用。

户型：约110-168㎡平层，162-205㎡复式

套数：418套

价格：8-9万/㎡

鼎盛金域阳光家园

项目背靠塘朗山，整体由3栋25层住宅和1栋3层幼儿园组成，总房源312户。

项目网传面积段77-140㎡，吹风价8字头，目前项目主体在封顶阶段，外侧有“封顶大吉”的字样。

总章翡翠花园

紧挨着鼎盛金域阳光家园，此前被称总章叠翠花园。

项目主要由5栋百米高层住宅塔楼及商业配套组成，预计将供应500套住宅，户型图待定，不过目前尚且处在地基及地下室阶段。

综上，从数量上来看，今年南山的供应量还是相当可观的，不过要注意的是，并不是所有楼盘建好了就能卖，因各种原因变成“老妖盘”的比比皆是。

因此，接下来买房不要等，看到合适的盘就放手去买，包括这里的人才房也是极具价值的，符合条件的朋友可以冲！

注：

1、文内所用表格均为壹地产制作，现场实拍图拍摄于2023年2月处，转载请注明。

2、文内项目户型、价格、套数等信息以开发商公布为准，涉及学校以教育局当年公布为准，距离信息源自百度地图测距。

【2023深圳热盘系列】

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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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