加拿大多伦多楼花紧急转卖！中介：独立屋更惨！几十万押金打水漂

加拿大多伦多楼花市场面临着令人不安的逆风，有房产经纪爆料称，在过去的几个月里，来自有关楼花买家的电话增加了一倍，因为越来越多楼花买家担心，由于利率大幅上涨而无法完成交易，急需在交房前转卖。

在加拿大，新的公寓单元通常在建成之前就售出，有时甚至在买家拿到房屋钥匙之前的数年就已经售出，华人通常这之为楼花。

楼花转让一种合法交易，发展商通常允许楼花买家在交房前将购买协议的权利和义务转让给另一位买家。

现在，一些房地产经纪注意到，对所谓的转让销售的询问大幅增加。

皇家地产公司Royal LePage的房产经纪 Simeon Papailias称，在过去的几个月里，来自有关买家的电话增加了一倍，许多楼花买家想知道他们是否可以摆脱与开发商的购买协议。

“由于市场的恐惧和不稳定，我们看到人们的咨询量大幅增加，”他说。“我们收到客户的询问，询问他们是否应该退出交易，或者是否应该保留该物业并交接。”

他补充说，有些买家希望以任何价格转让出去退出交易。

主要原因不但是利率不断攀升，贷款还要经过压力测试，借款人需要证明他们有能力负担更高利率的抵押贷款，目前压力测试的利率是在 7% ，许多楼花买家没有资格获得抵押贷款，并且感到“压力很大”。

贷款经纪罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 表示，但对于选择走转让楼花路线的买家来说，一个更令人不安的迹象是，转让销售甚至越来越难以交接。

通常，投资者会提前购买楼花，然后在交易结束前尝试出售以获利。例如，如果他们以 $500,000 元的价格购买了楼花公寓，而当他们决定出售时，该公寓的市场价值已经升到 700,000 元，他们将以略低的价格将其出售，这会激励接手新买家仍然可以盈利。

但是，现在不一样了。

房价自 2022 年 2 月峰值以来，大多伦多GTA 的公寓价格已下跌近 90,000元。

巴特勒说，这意味着自大流行爆发以来购买的买家可能不得不以更低的价格出售房产，而且分分钟会赔钱。不过，这总比失去支付给开发商的 20% 定金要好。

对于在大流行期间购买了独立屋楼花的买家来说，情况更糟。

巴特勒说，如果在 2021 年年中以 150 万元购买了独立屋并需要在 2023 年 9 月交房，那么贷方对独立屋的估值可能跌至为 110 万元，相差40万加元。

这些独立屋买家将发现自己无法获得足够贷款来交接，而且房贷成本将比他们在 2021 年利率较低时的预期要高得多。

“他们将需要大量现金来弥补 40 万元的缺口，这对某些人来说是一个真正的危险，”巴特勒说。

独立屋和公寓Condo不同，很多建筑商不允许转让，买家必须要收楼。

“如果他们不能交接，建筑商将没收几十万押金并以能得到的任何价格出售，因为需要清理库存，”巴特勒说。

巴特勒表示，在 2023 年下半年和 2024 年，建筑商没收楼花财产的情况可能会更多。

如果购买楼花而无法通过转让销售找到新业主，则租房可能是一种选择，因为 目前GTA的租金已经大幅飙升。

不过，即使租金更高，也可能无法抵消房贷、地税、管理费用等开销，巴特勒说。

“当他们考虑拥有出租物业作为投资的想法时，这很难有正现金流，”他说。“尽管租金上涨，但涨幅还不够。”

很难追踪有多少楼花买家无法完成购买该物业，转让销售不会在 MLS 系统上发布。因此，市场研究公司 Urbanation 的总裁肖恩·希尔德布兰德 (Shaun Hildebrand) 表示，没有交易记录，对转让销售市场的“全面了解”也很有限。

他说，通常情况下，楼花转让数量平均占楼盘项目总数的 5%。但即使涨到 15%的比例，“考虑到如今公寓市场的规模，这也只是一个相当小的涨幅，”他说。

他补充说，多伦多的公寓价格仍同比略有上涨，表明转让销售尚未对公寓市场产生巨大影响。

然而，高利率阻碍了投资者购买新的楼花单元，这可能意味着一些新盘项目将暂停，因为一般开发商在开始建造公寓项目之前，需要卖出75%的单元。

“利率上升减缓了需求，也减缓了供应，”他说。“几年后，我们看到自 2022 年下半年以来新盘放缓将导致几年内（房产）交付量减少，而移民水平却达到历史新高。”