芙蓉区！4轨交汇+2大商业体，7410亩西龙片区开整！汽车东站亮了

这个7410亩新城，规划来了！强省会支撑，长沙东首个立体产业综合体！

3个月时间，芙蓉区迎来大动作！

9月初签约，12月就出具体规划，这个板块，跑出加速度。

近日，湖南建投发布公告，长沙产业城市更新投资建设公司操刀的浏河东西龙片区，具体规划曝光！上图：

如图所示，红色虚线部分，是可开发用地，白色背景部分是已开发区域。整体以北片为主，南片就只有汽车东站部分可开发。

根据规划，西龙片区是“强省会”战略背景下产城融合的首个标杆项目、样板工程，定位为长沙东部首个立体产业综合体，力求成为经济、社会、生态多赢的“城市更新”项目典范。西龙片区，规划超牛。具体如下：

计划利用浏阳河黄金水岸线，结合罗溪公园和长善垸示范公园，形成“一轴五区多节点”的功能结构，打造东站片区活力门户，构建浏阳河东岸商业魅力街区。

延续浏阳河西岸品质居住定位，依托“浏河心”，形成滨水文旅游憩、高端CLD中央居住区。

其中几个关键词，值得关注。

先看定位，主要有三点。东站片区活力门户+浏河东商业魅力街区，这两个，主要是针对汽车东站的定位，芙蓉区十四五规划正合其意。

最后一个，是滨水高端CLD中央居住区，关于这一点，早在“浏阳河滨水文化产业带”视频中，就曾经提到过，将打造中央居住区，更是浏阳河在长沙城区最后一片极为稀缺的高端滨水居住区：

再看规划，“一轴五区多节点”具体内容暂不明确，但提到的罗溪公园、长善垸示范公园，具体位置有猜测。除了浏河风光带，片区大概还有4个公园规划，如图：

其中，罗溪公园、长善垸示范公园体量应该不小，最可能的就是图中①②两个，而这两者之间的水厂，正是以“长善垸”命名，且②北邻一条小溪，合理猜测：①为长善垸示范公园，②为罗溪公园！

最后看住宅定位。片区整体定位中央居住区，不低，但该定位也包含了浏河心、浏河湾等地，这两者也是有名的高端改善住区，因此规划中才有“依托‘浏河心’”的说法。但放到西龙片区来说，目前的城市面貌南瞰，整体定位偏中低端。

因此，要延续浏河西品质住宅定位，未来片区的住宅地块，品质定位会较高。但同时光几个住宅地块带动不了，还需要外部的高规格规划，除了上文的公园环境，还得有如商业、学校、交通等支撑。而这些，西龙片区全都有！

结合片区规划图，下面分4个部分，逐一分析：

丨第一部分：7个可开发住宅地块，重点是这两个一线江景地

丨第二部分：3个商业地，这两个是重点，汽车东站更是核心

丨第三部分：已有两所小学，还规划两所学校

丨第四部分：片区规划三轨交汇，这个地铁停车场，为谁准备？

02、西龙板块，10来个用地，住宅地块仅7个

重点是这两个一线江景地

西龙片区可开发地块，大概11个（不完全统计），具体如下：

而根据最新规划图，其中含有住宅地块大概7个。标记如下：

序号①-⑦地块，基本都为住宅规划，有详有略，一一分析：

①②号地，这两个地块，基本就是西龙板块最重要的地块。核心优势就是一线江景，也是片区唯二江景地。根据规划图可见，尽管东邻污水厂，但中间有绿化带相隔，且①号地北邻小溪（规划公园），②号地东邻规划公园、南有规划学校隔断，不临主干道，整体安静宜居，将是支撑片区品质住宅的最核心地块。

③④号地，原规划为张公岭超10万方商业综合体的配套住宅用地，后在今年第二次土地推介中单独拿出，纯住宅地规划。不过这两个地块均有缺陷，③号地西邻地铁停车场、④号地东邻高速，不利因子明显。

⑤⑥号地，位于片区正C位，整体位置不错，尤其是⑥号地，周边全是住宅、学校，不临主干道，出行便利。

⑦号地，是汽车东站商业体的配套住宅地，体量不大，优势是商业、地铁上盖，但东邻高速，同样有劣势。

图中还标有序号⑧的位置，根据早先规划，是整个地块商住对半分，但根据最新规划图，仅有东南角一点点形似住宅（一栋建筑），简单提一下。

这7个住宅地，将诞生最少7个品质住宅楼盘，可以期待。但更重磅的，是外部规划优势！

03、商业：即将建设两大商业体！

张公岭、汽车东站，谁将更胜一筹？！

先上图：

根据规划图，片区共有4处商业规划用地，其中③④两个地块，体量小，与住宅地块混合，大概率就是小型街区商业、公寓等形式。重点是①②两个地块，曾多次介绍，将是片区乃至浏河东商业的龙头！

其中，①号地曾预测为超10万方吾悦广场用地，但地块一直未曾成功出让。根据最新规划图，地块仍旧是商业性质！

②号地块，即汽车东站，在芙蓉区十四五规划中，将建设大型国际商业Mall，打造集商务、酒店、购物、娱乐、休闲、观影、体验、亲子、大型商超等业态于一体的超大体量城市综合体。

这个位置，条件相对来说要更好一些，既辐射本片区，往南还可辐射浏河湾，与已建成的龙湖芙蓉天街互补。重点是，这里是地铁7号线与规划的地铁8号线交汇处，不仅是正双地铁上盖，且兑现时间更快。

这一点，在本次规划中也体现出来，看原文表述：“打造东站片区活力门户，构建浏阳河东岸商业魅力街区”，即官方也将东站地块作为片区商业建设的重点！

04、学校：已有育英西垅小学、东风小学

还规划2个学校用地

西龙片区，冠以“城市更新”之名，内部自然成熟，尤其是教育方面，已有两所小学（育英西垅小学、东风小学），且均已办学多年。

东风小学，派位指标也基本与育英西垅小学相差无几，整体来说，两所学校的派位情况都很不错。

不过，2多学校太少，片区目前已有10来个住宅小区，学位比较紧张，再加上未来还有至少7个新楼盘，教育配套需求较大。重点是，片区没有中学，尽管一路之隔就有师大附中芙蓉学校（原长郡芙蓉实验中学），往东约2000米还有东雅中学，但本片区来一所中学，自是极好的。

学校马上来。片区还规划有两处学校用地。如图：

如图，其中学校①，环境好，一线临河+公园景观，但整体体量与育英西垅小学差不多，大概率是一所小学规划。

重点是学校②，地块体量大，如果来一所中学，对片区发展的作用将是决定性的；如果再进一步，落定一所9年制学校，将成为板块价值的推动器。

05、地铁：4轨交汇，3大双地铁口

最核心站点，是汽车东站，其次是...

西龙片区，最最值得称道的是地铁规划。这里是长沙少有的4轨交汇所在，地铁密度大，价值前景大。

已有7号线在建，马上将出的第四轮规划，预计首开8号线经过片区，更是板块唯一一条纵向线路，重要性不言而喻。而这两条兑现时间更快的线路，交汇点就在汽车东站地块。

所以，这个站点是片区重中之重，汽车东站商业体未来可期，正是地铁兑现速度快，位置好。

而往北的片区开发重心——张公岭，3轨交汇、2大双地铁口，分别为地铁11号线、14号线交汇8号线，尤其是地铁8&14号线交汇位置，正是规划商业地块所在，也值得期待。

重点是，片区还规划了一个地铁停车场，预计为8号线+14号线的停车场：

整体来看，西龙片区，商业、学校、地铁都在不断做增量，加上可开发体量较小，这样的板块，一旦启动，价值爆发迅速，基本就是一两年就完结。

现在，具体规划将出，预计明年将正式推地，又是一个高端改善住区，重点关注。全文参考规划图分析，仅代表个人观点，具体规划以官方为准。

来源：李白楼语堂。因时间、市场、政策等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字均来源网络，如有版权问题请联系作者删除，作者邮箱kwyfccs@163.com。