合肥疫情后楼市行情恢复快！合肥12月初新房市场与各区价格分析

上次11月初写了一篇市场分析，然后现在进入12月了，所以最近写一篇最新的一个合肥新房市场分析给大家参考（以后每月写一篇合肥新房市场分析月报不断更），希望对大家买房有所帮助，欢迎持续关注。

一、合肥整体新房价格与供需情况：

2022年11月，合肥新房网签成交3372套，环比涨12.4%，同比涨29.6%；住宅成交均价21390.0元/㎡，环比跌1.6%，同比涨11.4%。

截止到2022年11月份，目前合肥市区新房最新库存量为17629套，环比上涨4.5%，同比基本持平。

合肥市区今年1-11月新房累计供应71.9万㎡，成交了72.8万㎡，成交均价22953元/㎡，整体还是一个供不应求情况，整体市场相对比较稳定。

从11月份开始，包河区、经开区将有不少新盘陆续上市，市场供应量提升，库存有微涨的趋势。可能出现局部的区域市场供大于求局面，即购房者可选的楼盘增多，是一个很好的现象。

个人简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

本文为“合肥买房参谋”公众号原创的内容资讯。

二、合肥最新地产政策方面：

本月没有出台新的限购贷款政策，主要是政策微调。

1、合肥“购房资格码”来了。自11月15日起，合肥市全面推行新建商品住房购房资格线上审核业务。在合肥市限购区域内购买新建商品住房的意向购房人，通过线上直接申请购房资格申请业务。特殊人才认定的还是通过线下申请。

2、2022年11月4日起，合肥限购新政调整：即日起夫妻离异未满两年的限购不查原家庭了，查本人和需要抚养的未成年子女即可。这样一些购房者通过办理离婚获取首套房资格或者打新房票。

3、合肥市将全面实行新建商品房交房即发证。这个让商品房回归商品，正式规范化正规化，对房产行业是好事。降低购房者交付后不能（及时）拿证的风险。

三、合肥土拍情况：

11月份合肥没有土地出让，12月份将举行第四次集中供地。

四、摇号热盘加推较多，火爆异常！

在打新方面的话，最近年底了，好多楼盘都加推了，为了完成年度任务。然后都还是蛮热销的，不管省府还是包河区的几个楼盘推出来。

例如滨湖的阳光城 5栋楼281套房源，供2704人。本次包河区滨河湾楼盘推出496套房源，累计登记总人数为1689人。瑶海区东新项目登记8栋楼619套房，1859人登记成功，登记比例1：3，触发千人摇。开盘时候卖的还是蛮好的，除了1楼顶楼没卖完其他的顶楼都卖完了。

只要合肥这边打新的楼盘存在很火热，说明这个合肥的市场就不会差到哪里去，这个庞大的购买力存在，为合肥新房市场销售托底。

要知道，这几个楼盘启动摇号时候，合肥口罩还是不断时候，不少区域都是封锁的，外地购房者也来不了合肥本地，这时候依然出现了数千人登记摇号盛况。

很多首付比例都是100多万，小200万，然后依然有这么多人去登记摇号，说明这个市场不缺乏购买力，购买力还是有的。只是说有没有合适的楼盘。

今年年底很多倒挂了楼盘一些楼盘都卖完了，然后后面基本上都是新出来的土地，它的价格优势都不会很明显了。所以要打新的话，今年年底是一波机会，后面的话像这种热盘会越来越少。

因为以前拿地的这个项目会越来越少，后面新出让的土地的价格都会和市场价持平，所以不会出现这种倒挂太多的楼盘。

五、合肥房产市场行情被疫情打断 但是恢复快

因为合肥这边疫情的话，10月份11月份是受影响比较大的，好多区域都都封闭隔离了，很多人出去看不了房，还有合肥这个外地来合肥的就是都要隔离，所以比较严格。导致在11月中旬之前，感觉市场都蛮严峻的，看房的人不多。

但是前一段时间就是11月中下旬之后，稍微放松一些后，我出去看房的时候。发现这个市场比我想象的要好，不少售楼部里面的人气还是蛮多的，特别一些新楼盘推出，人气还算可以，比我想象的好。

但可能也有一些楼盘，因为位置比较远，这个受影响比较大，因为在市场不是很稳定的时候，远一点的楼盘它的抗风险能力会差一点，成交量会差一点。

现在呢，疫情这一块也结束了，现在当然还有一段时间过渡。但是从国外的这个这个这个经验来看，基本上应该没什么问题了。

估计在2023年春节后，社会面与经济发展面都会恢复正常，一切恢复到2019年时候，口罩影响可以消除了。所有东西都会恢复正常，包括跟国外的一些交流做生意，国内畅通无阻，包括学校这一块可能都会全面放开。

所有的老百姓都在全力恢复经济，中国的这种基本面肯定是没什么问题的，生产能力各方面是没有问题的，国内经济还会持续向好！届时楼市发展自然受益。

合肥在疫情期间各项经济指标都发展的挺好，像今年2022年合肥的财政收入都在增长速度是非常快的，在长三角是第一位的，包括工业发展这一块都是长三角增速第一的，合肥发展的潜力还是非常大。

六、疫情解封对合肥楼市的影响

我个人认为大概春节后可能会有一波小阳春回乡潮。包括明年整个市场，合肥楼市会是不错的一个情况。

1、这个生意，工作都恢复正常了，然后他们对于未来的这种预期，就恢复到以前的一种状态，包括收入也在增长，所以该买房的还是要买房。

2、因为疫情原因，这两三年也压抑了一部分的这种刚需或者与投资客没有去买房，所以都会在明年会得到一个释放。

3、合肥明年楼市供应量较足，市场上可选新盘较多。

4、目前利率水平（首套房商业贷款利率4.1%）依然历史最低，限购贷款政策都是非常松的时候，购房成本低。

七、合肥买房参谋吴哥综述：

最近接触的购房者当中，高预算的购房者比例明显提升。总价250-300万的非常多。也有一些本来打算看200万的，后面主动提高预算到近250万，这样可选的板块区域更多，看来好多人买房预算其实还是有弹性的。

我一直讲，今年包括明年都是卖房买房置换的好时候，因为现在卖房之后回款快，新房可选的比较多。不像之前，合肥250万左右的新房是断层的，可选很少，导致首付比例提高，很难买到。

卖掉不升值的老房子，买入居住舒适升值空间更大的新房子，长远看，是非常划算的事。所以不要纠结舍不得卖老房子，该卖就早点卖掉。

八、附最新合肥各个区域新房价格：

2022年12月初合肥各个区域新盘上市量、买房难度与新的价格分析如下：

1、滨湖区：只有滨湖省府有新盘会入市，新开盘高层价格2.8万起，由于规划设计为大户型，基本总价360万起；金融板块有一个小新盘预计会上市。滨湖区好地段的需要参与打新才能买到，首付需要八成起。房子还是依然很难买。

2、包河区：从现在到明年上半年，包河区将推出不少新楼盘，新盘价格2.35-2.6万，包河区买房门槛将降低，购房者可选的楼盘增多，要求高首付楼盘消失。位置稍远或者周边环境差的价格2万元起，目前可以正常首付购买，总价门槛目前200万左右即可。

3、经开区：经开区有好几个新盘还会上市，可选的较多。推出的新盘价格预计2.3万起，总价230万起，洋房2两万六七左右。

4、高新区：新盘12月底会新开盘一个，价格预计两万七八价格。

4、蜀山区：目前主要为小庙运河新城板块有新房供应，价格1.8-1.9万元；下半年会集中有好几个新楼盘推出。小庙有个新盘首开，为了保证火爆，首开价格1.5万毛坯的。运河新城板块在售楼盘激增，将会进入激烈的楼市竞争阶段。

蜀山区靠近市区有两三个新楼盘在售，价格2.3-2.5万左右，总价240万起步。

6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房价格2万+；目前瑶海区新房门槛单价1.8万起，总价要180万左右的了。12月份预计有新盘新面世。

7、新站区：今年供应量还会是主力区域，新盘价格不是太偏僻的，沿着地铁沿线的，高层价格起步1.5万起，位置好的楼栋价格要1.8万不等。新站区目前买房门槛是130万元起步，是合肥市区价格洼地。刚需预算有限的，可以重点考虑新站地铁沿线的新盘。

8、庐阳区：二环内在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄290万以上，有个新盘预计最近首次开盘；二环外新盘价格2万元左右，总价门槛200万左右。

9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：因为近期市区新站区瑶海区不限购了，所以导致很多客户直接跑去市区买房了，所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。

1）肥西：今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.9万左右，总价200万起步。位置远一点的项目，价格一万四左右起步。

2）肥东与北城市场最近比较差，不少楼盘推出特价房，首付分期政策。肥东距离市区近点的楼盘一万三四价格；北城今年新上市的新盘较多，价格还会保持1.2-1.4万左右，有个别新盘促销，价格一万元即可。

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