非集体经济组织成员回村建房，国家已打开一扇门，看海南破解之法

一、原籍为本村的外出人员，可按程序向村集体申请恢复宅基地资格权，再申请原址翻建

案例一：

海南省文昌市东郊镇的宋雪花在为如何翻盖自家的祖宅而烦恼。

今年73 岁的宋雪花老人原籍为东郊镇良梅村委会溪边五村民小组，上世纪70年代，她将户口从村里迁出到东郊学区。在溪边五村，宋雪花和亲属共有祖宅一间，建成于1981年，房屋及附属设施占地477.18平米，房屋建筑面积276.94平米。

随着近年来乡村旅游的走红，来村里旅游的人也多了起来，宋雪花计划把祖宅翻盖成当下时兴的民宿，一部分自己居住，一部分用于经营民宿。但因为她不具备集体经济组织成员身份，无法申请对祖宅进行改造开发。为此，她多次奔波于文昌各个部门之间，申请书也写了很多份，可接待她的工作人员尽管很同情她的遭遇，但因为没有政策依据，均表示爱莫能助。

根据文昌市2021年修订实施的《农村宅基地试点管理办法》中有关规定，原籍为本村的外出人员，符合条件者可以通过一定程序向村集体申请恢复其宅基地的资格权，再申请原址翻建，解决其宅基地及房屋闲置，无法翻建也无法产生收益的问题。

文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市农村宅基地试点管理办法（2021年修订）》的通知_市政府办文件_文昌市人民政府网

2022年5月6日，通过溪边五村村民（代表）会议表决，宋雪花农村宅基地资格权得以恢复，成为海南首个非集体经济组织成员获得农村宅基地资格权者。

宋雪花及其家庭共两户符合在原址各申请一处175平方米宅基地建房，剩余127.81平米同意无偿退给村集体。

恢复了宅基地资格后，宋雪花可以将自己的宅基地使用权进行流转，和村里、开发企业一起建设经营民宿，房子建成后，第一层用于保障她家的住房需求，第二和第三层租赁给民宿经营者用于发展乡村民宿。产生的收益为保底收益加分红的方式。保底收益为宋雪花4000元/年，村集体2000元/年；分红收益为民宿经营者利润的20%归宋雪花，10%归村集体。

附：《文昌市农村宅基地试点管理办法》第十四条??

非本村的集体经济组织成员或者原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一，经本村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权：

（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；

（二）迁出村集体户口到城镇读书的大中专、在校读书学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交机关事业养老保险的；

（三）原籍在本村的外出务工人员（享受财政供养的离退休或者离退职人员及国有企业在职在编，具有稳定生活保障的除外）；

（四）经市人民政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期县人民政府确定给其使用的宅基地上建房的，或者因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的；

（五）因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，退出原宅基地并注销登记的；

（六）法律法规规定的其他情形。

二、宅基地超面积有偿使用

案例二：

2016年，因为老房子年久失修，黄良舟开始在自家宅基地上盖新房。2018年新房建成，黄良舟却愁上心头。

原来，按照海南省的相关规定，农村居民每户宅基地面积标准为175平米，而黄良舟家的宅基地面积为194平米，超出了约19平米。正是超出的这19平米，卡住了他的办证手续。

转机出现在2020年9月，文昌市成为新一轮农村宅基地改革试点地区。文昌市编制了《农村宅基地制度改革试点实施方案》，依据该制度，黄良舟宅基地超出使用标准的面积，可以通过试点方案中的宅基地有偿使用制度来解决。

2021年7月，经过村民会议讨论并公示后，黄良舟和所在的文园村民小组签订了《农村宅基地有偿使用合同》，以710元/㎡的基准地价标准缴纳了超占宅基地有偿使用费。9月，黄良舟终于如愿拿到了《不动产权证书》。