城事 | 从闵行一个成长中的商圈，来看商业服务业的区位因素

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城事 第182期

“千金选地，万金选邻。”

商店的选址非常重要，选址的好坏直接决定了其营利的能力。

我们以闵行区一个正在成长中的商圈——轨道交通12号线七莘路站商圈为例，来看近年上海近郊的商业服务业区位因素。

轨交交通七莘路站附近

商业性服务业以营利为目的，希望能有更大的消费群体、更便捷的交通、更廉价的劳动力、更能获得关注，因此商业性服务业的选址，可以分为市场因素、交通因素、劳动力因素、集聚效应因素。

市场因素

在市场因素中，人口规模、人口平均消费水平、居民消费偏好非常重要。

以最近被作为新零售代表的盒马为例，从盒马门店开发节点和布局来看，覆盖目标人口越多、周边消费能力越强、与已开业门店距离越远、商圈商业环境相对较高、竞争对手越少的地方，可被认定为盒马可以优先拓店的区域。

盒马X会员店七宝店的送货范围

而盒马在顾戴路七莘路这里的轨交交通七莘路站两侧，分别在七莘红点城布局了盒马X会员店和在维璟印象城布局了盒马鲜生，此处从多个维度方面来看，是七宝与莘庄之间，七莘路沿线的商业第三极（另两极分别位于9号线七宝站与1、5号线莘庄站附近，七宝以七宝万科广场、宝龙城、汇宝广场为核心，莘庄以仲盛世界商城、凯德闵行广场为核心。）

盒马鲜生维璟印象城店内部

这里，半径5公里范围内，有约180个居住小区，覆盖人口约50~60万，这是市场规模的基本盘。而在这一区域内，既有高密度的工薪阶层的居住社区，也有大平层、别墅等中高端居住社区，消费密度和消费强度相对较高。从居民的消费偏好来说，这里的居民以最近一二十年的导入人口为主，总体年龄结构较中心城的部分老城区年轻，更易接受新生事物和新消费模式。

交通因素

在交通因素中，在交通便利的地方，客流量大，可以扩大消费，同时也便于运输，这个不仅仅适用于中心城区，在市郊也是一样，需要便利的交通通达条件。

七莘路顾戴路，这里在20年前的交通并不能算便利，但如今，这里无疑是七宝与莘庄之间，内外交通较为便利的区域。

七莘路站附近

轨道交通12号线被称为换乘之王，找到12号线就找到了回家的路，而在建的市域铁路嘉闵线也在此如火如荼地施工中。

西侧，嘉闵高架的顾戴路出入口距离这里5分钟车程；东侧，外环高速的顾戴路出入口距离这里只有1Km多；南侧，沪昆高速的莘庄立交七莘路出入口距离这里不到2Km；北侧，在建的漕宝快速路到这里也不算太远。

七莘路站周边内外交通便利

无论是公共交通，还是自驾，七莘路站的区位都是较为居中的。甚至，外牌、沪C，部分货车牌照在顾戴路也是可以通行的。

这就给了这一商圈交通极大的韧性。

劳动力因素

另外，劳动力因素同样非常重要，不同类型的服务业对于劳动力数量、工资水平以及劳动力素质的要求不一样。在零售、餐饮、住宿等服务业，主要考虑劳动力成本。

盒马X会员店

前文已述，七莘路站附近除了中高端的居住社区，也有不少租金相对平价的社区，而这里往来地租、房价价格更低的松江地区也很方便。这样看似与商业选址没有过多关系，但这样就给很多服务业的企业给员工提供住房或住房补贴的成本更加可控，同样也更容易就近实现“职住平衡”。

城开莘社区（人才公寓）实景图

此外，这一区域还集中了部分新建的租赁房社区、人才公寓，吸引了周边部分企业的人才入住，无论对商业办公的营商环境来说，还是对商业零售的客流来源来说，这都是正向的双循环加分项。

集聚效应因素

还有一个方面，集聚效应同样在选址中不得不考虑。各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果，吸引经济活动向一定地区靠近的向心力。不同的商家可以共享基础设施，降低交易成本，便捷地获取信息和技术，彼此带动，扩大知名度和影响力。与此同时，集聚也可以减少消费者的交通费用，最大限度地吸引消费者，提高经济效益。

20米内比邻而居的Wagas、Peets Coffee、Starbucks咖啡馆

不过有些商业门类，也会避免同质化竞争，把握一个集聚的度很重要。

维璟印象城

很多商家会基于对周边辐射的商圈属性、项目的定位地产商配合支持度等综合考量是否进驻。判断一家门店的具体生存环境，亦可从该门店辐射半径范围内还有哪些重要的消费品牌在此区域开店，也能从一定程度上判断它们的客群属性，这是从集聚效应反推市场因素的途径。

平金中心

此外，相比没有配备超市或只有一家超市的商区，拥有多家超市的区域商业中心，未来可能会在后疫情时代，拥有更多的弹性。可满足刚需消费的项目，受疫情影响更小，疫情稳定后人气的恢复也会更快。以莘庄维璟印象城、平金中心、七莘红点城为代表的七莘路商圈，可以更准确地定位不同区域、不同商圈的顾客，实现更精细的运营管理。

疫情之后的新零售模式，也许还会带来新的改变

后疫情时代，全新的生活方式不但打破了区域消费的界限，也为人们的生活带来了便利。一些新型商业业态的出现，不仅满足了消费者的日常生活需求，也为消费者带来了更加多元化的购物体验。大数据、人工智能、物联网等新技术的应用，在给消费者带来全新的消费体验的同时，也为区域实体商业注入了新的活力。