拼了！高新、经开、政务、蜀山全有地，“大”蜀山年底火力全开..

向西往南是前期合肥一直坚持的发展方向，两个国家级开发区和市政府都坐落于此，经开区、高新区和政务区的行政区属都在蜀山区，这就是“大”蜀山，合肥的四大行政区之一。而蜀山区也一直是合肥市的骄傲，今天我们就来看看本次“大”蜀山区内出让的几宗地块。

NO.1丨壹

四批次供地情况

本次蜀山区、政务区、高新区以及经开区四区都各自出让了一宗地块，合计四宗地块，面积达到了555.7亩，且四宗地块都是涉住的商品房用地。

蜀山区SS202215号地块基本信息（政务区地块）

地块名称：蜀山区SS202215号

用地性质：居住

占地：71.41亩

容积率：2.2

起始价：139249.5万元

起拍楼面价：居住13295元/㎡

地价最高总价：159887万元

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/

保证金：2.8亿元

商品住宅（毛坯）平均备案价格：/

1、要求建设总计容建筑面积不少于22075平方米安置房及883平方米商业用房，安置房（含883平方米商业用房）购买单价按建筑面积2500元/平方米。

2、商品房不设商品住宅最高备案限价及楼层差价限制。

3、商品房（不含安置房）按现房销售。

4、采用装配式建筑技术，装配率不低于50%（其中安置房装配率不低于30%）。

蜀山区SS202216号地块基本信息

地块名称：蜀山区SS202216号

用地性质：居住

占地：79.81亩

容积率：2.2

起始价：79810万元

起拍楼面价：居住6818元/㎡

地价最高总价：91622万元

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/

保证金：1.6亿元

商品住宅（毛坯）平均备案价格：16335元/㎡

1、地块内商品住房须实行毛坯交付。

2、采用装配式建筑技术，装配率不低于30%，并不享受有关装配式建筑奖励政策。

高新区GX202216号地块基本信息

地块名称：高新区GX202216号

用地性质：居住142.71亩、小学用地54.71亩、幼儿园用地12.18亩、商业11.24亩

占地：220.83亩

容积率：地块1≤2.0；地块2≤2.2；地块3≤1.0；地块4≤1.0；地块5≤2.5

起始价：152472.95万元

起拍楼面价：

地块1：7537元/㎡

地块2：6852元/㎡

地价最高总价：173879万元

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：15%

保证金：3.5亿元

商品住宅（毛坯）平均备案价格：18983元/㎡

1、幼儿园、小学、商业实质性开工，住宅可售总建筑面积的30%；主体结构封顶后，住宅可售总建筑面积的50%；竣工验收后，住宅可售总建筑面积的80%，建筑单体移交后，住宅可售总建筑面积的100%。

2、商品住房每批次开盘建筑面积的80%优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工（须符合合肥市购房政策），若在每批次开盘后一个月内未售罄，则剩余商品住房面向市场销售。符合科大硅谷人才政策的另按科大硅谷人才政策执行。

经开区JK202216号地块基本信息

地块名称：经开区JK202216号

用地性质：居住171.35亩，幼儿园12.3亩

占地：183.65亩

容积率：地块1≤2.0（地块1-2容积率不小于地块1-1容积率）；地块2≥0.9且≤1.0

起始价：241120万元

起拍楼面价：10499元/㎡

地价最高总价：276761万元

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：租赁住房约33亩

保证金：5亿元

商品住宅（毛坯）平均备案价格：26492元/㎡

1、地块2内配建15班幼儿园+3班托班（装修标准不低于1500元/平方米）。

2、配建建筑面积不少于2000平方米的党群服务站。

3、租赁住房按照住宅计容建筑面积2500元/平米回购（毛坯），租赁住房主体结构封顶前，商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的8O%。

4、代建中小学用地（用地面积约为54796.46平米），总建筑面积不少于40748平方米（其中地上建筑面积不少于35748平方米；地下建筑面积不少于5000平方米），装修标准不低于1500元/平方米。

5、代建规划支路，建设标准不低于1600元/㎡。

6、代建总用地面积22847.28平米公园绿地，建设标准不低于450元/平米，结合公园绿地建设体育场地设施，用地比例不低于公园总面积的10%。

7、装配式建筑技术，装配率不低于30%，不享受有关装配式建筑奖励政策。

NO.2丨贰

城市区位关系及板块划分

1、区位关系

“大”蜀山区包含了蜀山、经开、高新和政务四个区，在最新的合肥城市空间规划中，也占据了一个城市中心（天鹅湖中心）、两个城市副中心（经开中心、运河中心）以及一个片区中心（高新片区中心），定位能级不可谓不高，未来规划发展不可小觑。

2、板块划分

“大”蜀山区域内包含了四区，板块划分更是细之又细，而此次四宗地块位于的板块也是各区内的重点发展板块。

政务区——天鹅湖板块

政务区是合肥九区之中面积最小的一个区，主要环绕天鹅湖而建，市政府所在地，板块定位能级高，商办楼宇林立，华润万象城、银泰城、万达广场等大型商业聚集于此，五十中、西园新村小区等优质教育资源，配套完善。不过板块内无在售项目，而二手房项目挂价范围大，从3.6到5W不等。本次出让地块为现房销售项目，政府不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。

蜀山区——运河新城板块

运河新城板块是近年来蜀山区重点打造的区域，目前板块内处于百废待兴的起始状态，各种配套、小区都在加紧建设当中，尤其是在今年三批次土拍中，运河新城出让的地块一再流拍之后，蜀山区政府允诺加快建设运河新城内的各种配套，积极引入优质资源。目前板块内项目集中在心湖东侧，以龙湖、新华等房企开发项目为主，售价主要分为毛坯1.5W左右，代表性项目为新华都汇中心；而精装项目售价1.7-1.8W左右，主要是龙湖怡康·湖城大境、创霖锦程澜湾等项目。而本次出让的地块毛坯限价16335元/㎡，较三批次中的限价降低了732元/㎡。

高新区——高新西板块

这个板块是高新和运河新城板块中间的过渡区域，板块内部配套还有待完善，不过板块规划良好，产住分离明显，没有互相穿插打扰。目前高新区配套主要集中在“两湖一山”周边，奥特莱斯、安医大一附院、祥源城等等环聚周边。不过高新西板块目前界面相对较差，板块内业也无在售项目，临近的高速信达时代星河售价2.45W左右，二手房挂价则在2.5-2.6W，差距不大，而出让的地块则处于两个板块的交界处，毛坯限价18983元/㎡。

经开区——翡翠湖板块

这个板块环绕大学城周边，附近居民老师居多，质素相对较高，正大广场、明珠广场等商业景观资源聚集于此，各种大学校园环绕翡翠湖而建，教育资源能级较好。在售项目较少，而二手房挂价则在2.3-2.9W，销售期竞争压力较小，板块综合健康。

NO.3丨叁

市场情况

1、土地市场

根据AI楼市数据显示，近六年四区土地市场年均供应244.2万㎡，年均成交214.3万㎡，供应成交率为87.7%，楼面价为6945元/㎡，供大于求；

而今年1-11月累计供应431.5万㎡，累计成交239.5万㎡，供应成交率为55.5%，楼面价6396元/㎡，与2021年市场同期相比，成交量价都有所下滑。

分区来看的话，四区涉住土地的供应量主要在蜀山和经开两区，而成交量价主要由经开区撑起，今年1-11月经开区成交了145.2万㎡，楼面价为6906元/㎡。

2、新房市场

根据AI楼市数据显示，近六年四区住宅市场年均供应170.6万㎡，年均成交176.9万㎡，成交均价为16623元/㎡，供小于求，可见前几年的市场火爆程度；

而今年1-11月累计供应120.8万㎡，累计成交99.6万㎡，成交均价20825元/㎡，与2021年市场同期相比，市场呈现一种量跌价涨的状态。

分区来看的话，今年四区的住宅供应量主要由蜀山和经开提供，大部分集中在运河新城板块和明珠广场板块，而成交量也是该两区域撑起，分别成交了56万㎡和24.7万㎡，成交均价也分别达到了20058元/㎡和21642元/㎡。

3、库存去化

根据AI楼市数据显示，截止到11月份，四区住宅库存已达到58.5万㎡，去化周期为6.2个月。

分区来看，四区的库存也主要集中在蜀山和经开区，大部分也集中在运河新城板块和明珠广场周边，如表所示蜀山区库存为29.8万㎡，去化周期为5.8个月；经开区库存为23.4万㎡，去化周期10.8个月。

NO.4丨肆

小结

1、从土地本身来看，这四宗地块最纯粹的就是蜀山运河新城板块的地块，其次是高新区地块和经开区地块，其中高新区地块带有一些“软定向销售”（该地块内商品住房每批次开盘建筑面积的80%优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工（须符合合肥市购房政策），若在每批次开盘后一个月内未售罄，则剩余商品住房面向市场销售。）；再者就是需要现房销售的政务区地块，条件在四宗地块里最为特殊，需要现房销售，所以如果从土地本身条件出来，成交概率最高的是高新区地块；

2、从市场来看，目前四区的成交量价主要集中在蜀山和经开两区，其中蜀山区运河新城板块汇聚了大量在售和待售项目，但因有一定的价格优势和板块价值提升潜力，所以相应的流速有一定的保证，蜀山区的去化周期比较低；而经开目前在售价格在2.45W左右，客群有一定的限制，流速受阻故而区域的去化周期超过10个月；而高新区目前在售项目稀缺，项目即开即罄，市场饥渴急需项目补充，所以从市场端来看，还是高新区地块成交概率较大。