未支付二期房款，主张对方逾期交房合理吗？

签订购房合同后，买家与卖家另行签订租赁协议约定返租事宜。几个月后，买家因对方未按约支付租金而解除协议，且在完成房屋交接后诉至法院，要求其支付逾期交房违约金并抵扣购房尾款。卖家则认为自己不存在逾期交房行为，反诉买家要求其支付购房尾款及逾期支付尾款违约金。

双方各执一词

到底法院应该如何判决呢？

基本案情

购房是人生中的大事，2021年3月，经过多番挑选小张看中了李女士出售的房屋并与其签订购房合同，约定购房款总计270万元，其中首付款135万元，应在签订房屋买卖合同次日支付；二期房款130万元，以申请银行贷款方式支付；尾款5万元，应在交房当天支付。合同另约定，李女士应在2021年6月30日之前完成交房，若在银行贷款（二期房款）未审核通过或未全额审核通过时，小张应当在交易过户当日予以补足。

考虑到实际生活需要，李女士与小张协商将房屋进行返租，并于同日另行签订租赁协议，约定自银行贷款放款当月，小张将该房屋返租，次月开始计算房租，租期至2022年2月。

两份合同签订后，小张于次日支付了首付款，随后赴银行办理了贷款手续。5月，经过手续变更，小张取得了房屋所有权。然而随后发生的事却让这桩原本看似顺利的交易“拐了个弯”。11月1日，银行发放贷款。而此时李女士以约定放款才算租赁成立为由已经有三四个月没有支付租金。

12月，未收到租金的小张再次沟通无果，于是向李女士发出通知书，要求对方搬离交易的房屋并解除租赁关系。在李女士于12月31日交接结束并搬离房屋后，小张将李女士告上法庭，认为对方属于逾期交房，要求其按照购房合同约定支付逾期交房违约金。

对于小张的诉请，李女士大为不解。她称当时小张和中介都声称6月贷款即可放款，却拖到11月，且双方已经签订租赁协议，租赁协议签订时生效，故已通过租赁协议将实际上的交房日期推迟到了2022年2月；且自己已在2021年12月便完成了实际交房，按照约定小张应该向自己支付购房尾款，但这笔钱却迟迟没有收到。

于是，李女士向法院提起反诉，要求小张支付购房尾款及逾期支付尾款违约金及相关反诉费用等。双方在法庭上互不相让，都认为对方才是违约的一方，要求法院支持自己的诉请。

民法典邀你学

上海虹口法院经审理认为，本案的争议焦点主要在于审查李女士是否存在迟延交房。值得一提的是，租赁协议约定银行贷款放款当月起小张将房屋出租给李女士，故按照实际发放贷款的11月计算时间，在2021年10月31日之前，双方尚不存在租赁关系。

一、未支付二期房款是否可以作为迟延交房的理由

双方在房屋买卖合同对于首付款支付时间、交房时间暨尾款支付时间做出约定，但并未明确约定二期房款的支付时间。但根据房屋买卖合同约定，在银行贷款尚未审核发放的情况下，小张本应在交易过户当日补足二期房款。因此，房屋买卖合同中约定了双方履行义务的先后顺序，二期房款的支付时间应当在交房之前。

在2021年7月1日至2021年10月31日期间，小张尚未支付二期房款。根据民法典中关于先履行抗辩权的规定，小张作为先履行一方，在未履行其义务的情况下要求李女士履行义务，此时李女士有权拒绝小张的履行请求。因此，若在前述期间内小张主张李女士交房，李女士本享有抗辩权。现小张向李女士主张此期间内逾期交房的违约金，李女士亦有权据此抗辩。

二、租赁协议是否可以作为迟延交房的理由

双方对租赁协议的效力不持异议。在银行于2021年11月1日放贷之后，双方租赁协议中约定的起租时点已经届至。此后，小张虽系所有权人，但小张因租赁协议而对李女士负担债务，李女士相对于小张系有权占有。因此，在租赁期限内，小张无权要求李女士交房，但享有向李女士收取租金的权利。

2021年12月25日，在小张解除租赁协议后，始得要求李女士在合理期间内完成实质交房。双方在2021年12月31日完成实质交房时，小张即应支付购房尾款。小张虽主张李女士本应向其支付的逾期交房违约金足以覆盖尾款，并要求予以抵扣，但因小张在解除租赁协议之前无权要求李女士交房，故李女士亦无需向小张支付逾期交房违约金，小张应当向李女士支付购房尾款及逾期支付尾款违约金。

法条链接

《民法典》

第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第四百五十八条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

理论延伸

依据占有人是否是基于本权而对物进行的占有，可以将占有分为有权占有和无权占有。所谓本权就是指基于法律上的原因，而享有的包含占有物在内的权利。例如，所有权、租赁权、质权、留置权等。如果占有人是基于本权而对物进行的占有，则该占有为有权占有；反之，则为无权占有。例如，承租人基于租赁权而对租赁物的占有就属于有权占有，而盗贼对偷盗之物的占有就属于无权占有。

摘自王利明、杨立新、王轶、程啸著：《民法学》，法律出版社2020年版，第527页。

文 | 民事审判庭 徐丹阳、审监庭 郁玥

编辑丨麻艺璇

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