“以房养老”警惕坑房又坑钱

作者｜王 丹「中国人民银行营口市中心支行」

提要：

• 当下一些不法分子以“以房养老”为幌子，以零成本、零风险、高收益为诱饵，一步步将老年人推入精心策划的陷阱，不少老年人因此钱房两空。
• 不法分子口中的“以房养老”项目和国家支持的正规项目毫不相干，只是以国家有关优惠政策为名，为非法集资活动造势宣传。
• 正规机构的“以房养老”项目不会和老年人签订诸多复杂的手续，不会鼓励老年人以房屋抵押贷款的方式提前一次性支取大额现金，更不会鼓励老年人在生前即将房屋转让或者进行投资理财。

老有所依是我们每个人的愿望。随着经济和社会的发展，人们的养老方式正变得多种多样，比如“以房养老”便是近年来的热点话题。

不过，当下一些不法分子以“以房养老”为幌子，以零成本、零风险、高收益为诱饵，一步步将老年人推入精心策划的陷阱，不少老年人因此钱房两空，对此，广大老年人需要保持高度警惕。

“以房养老”不是理财，是保险

随着我国老龄化程度不断加深，探索和创新养老模式已刻不容缓，“以房养老”就是其中的重要尝试。“以房养老”又称住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的新型商业养老保险。其指的是拥有房屋完全产权的老年人，将所拥有的房产抵押给保险公司，但仍然拥有房屋占有、使用、收益及经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金，直至去世。老年人去世后，保险公司获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

可见，“以房养老”实质是将老年人去世后住房的剩余价值，在其生前通过金融运作提前变现。2014年6月，中国保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，要求自2014年7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。2017年，试点被扩大至全国。

骗局套路

近年来，随着“以房养老”模式的出现与兴起，一些不法分子瞄准了老年人的栖身之所，将“以房养老”作为伪装和掩饰实施诈骗，使之沦为非法集资的重灾区。

其实，不法分子口中的“以房养老”项目和国家支持的正规项目毫不相干，只是以国家有关优惠政策为名，为非法集资活动造势宣传，这些项目实际上完全不具有相关资质，往往是“以新还旧”的庞氏骗局。

从公安部门披露的犯罪案件来看，“以房养老”骗局主要通过诱骗老年人将房产抵押的款项购买所谓高收益理财产品、高分红保险产品、“诱人”养老服务等方式，最终使得老年人房财两空。其套路流程如下。

首先，编造投资理财项目，承诺期限短、收益高，诱使老年人产生投资欲望。其次，介绍出资人，推荐贷款平台，帮助老年人办理房产抵押。再次，与老年人签订借款协议，“代表”老年人投资理财，约定到期还本付息，到期解除房屋抵押，使老年人陷入“零成本、高收益”的诱惑陷阱。最后，老年人将房屋的处置权交给不法分子后，初始阶段可以得到一定的收益，但是庞氏骗局无法持续，一旦诈骗被揭穿，老年人就会遭遇钱房两空的巨大损失。

以上这种“抵押-借贷-理财”方式操作流程多、参与主体乱、投资风险高，远超过大部分老年人的风险承受能力。而所谓的理财产品大多也是假的，所涉钱财最后都会落入不法分子的腰包。

辨别“以房养老”骗局

由于“以房养老”模式尚缺乏健全成熟的法律保障，加之房产作为中国家庭中最重要的财产和老年人是诈骗重点人群等诸多因素，“以房养老”诈骗案件频发。

不法分子能屡屡成功，是由多种因素交织所致的。第一，使用花言巧语，以政府支持和鼓励名义，轻松获得老年人的信赖和支持。第二，利用老年人对于养老问题的“焦虑心态”以及对法律条文的不熟悉，骗其上当。第三，通过承诺高收益、高回报和前期大打“感情牌”，骗取老年人的信任。因此，老年人在考虑“以房养老”相关项目时，一定要注意以下三点。

●看模式

正规机构的“以房养老”项目不会和老年人签订诸多复杂的手续，不会鼓励老年人以房屋抵押贷款的方式提前一次性支取大额现金，更不会鼓励老年人在生前即将房屋转让或者进行投资理财。

●记特征

不法分子利用“以房养老”项目实施诈骗通常具有如下特征：第一，通常承诺高收益、高回报的理财产品；第二，往往通过话术诱骗老年人将资金转入自己账户；第三，让老年人签订一些流程复杂的“阴阳”合同，以达到非法骗取老年人房产的目的。

●强警戒

老年人不要被“保本高息”等说辞迷惑，“当你惦记着别人的利息时，别人可能正惦记着你的本金”。“以房养老”集资诈骗多有“击鼓传花”和庞氏骗局的特征，缺乏真正的业务支撑和利润来源，不存在与之相匹配的项目，很容易出现不法分子卷款跑路、资金链断裂等问题。因此，老年人应审慎选择投融资渠道，以免落入圈套之中。

铲除骗局需合力

“以房养老”模式在我国仍然面临诸多观念和制度上的问题，比如许多老年人认为房产只能留给子女，因此不愿意采用正规的“以房养老”模式，给不法分子精心编排的所谓新型“以房养老”项目留下可乘之机。此外，制度的不完善也是“以房养老”骗局存在的一个因素。由于“以房养老”存在诸如寿命评估、地产评估等错综复杂的问题,这恰恰给予了非正规机构实施“以房养老”诈骗的“由头”。

下一步，要使“以房养老”骗局得以根本铲除，需要多方合力。

●法制的探索与模式的创新

未来，应对“以房养老”项目的多种模式继续探索，一方面在法治层面进行督导、合规建设，另一方面鼓励养老模式的制度创新，积极探索更加契合老年人需求的“以房养老”新业态，比如探索开展公寓养老、合租养老等新型模式，在更为安全的方式下，实现借助房产盘活养老资产的目的。

●社区的援助

社区作为帮扶老年人的主体，在“以房养老”项目的合同签订中应该起到主导作用，其有义务帮扶老年人甄别项目的正规性、合理性和可行性，通过社区指导，能够最大程度避免不法分子对处于弱势地位的老年人实施诈骗。

●社会的宣传和倡导

首先，政府和社会有义务定期对老年人进行普法公益援助，提升老年人对承诺高收益、高回报等明显诈骗行为强烈的防范意识，从根源杜绝诈骗的发生。

其次，社会还应当呼吁和倡导老年人培养健康的消费观、正确的遗产观。

最后，子女应给予老年人更多温情的陪伴，避免老年人在“情感营销”面前束手就擒。

总之，老有所安是全社会的殷切期盼，铲除“以房养老”骗局关键在于社会的合力。老年人老有所养、住有所居，需对内加强对老年人的普法宣传，对外健全优化“以房养老”项目模式，开拓更适合老年人养老的项目和业态，让房产能成为老年人养老的“福宅”，而非不法分子的“天鹅肉”。