【上海楼市月报】2022年10月刊：仍处于快节奏推盘阶段，成交面积环比小幅增长

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本月观点：

本月数据快报：

政策与热点

• 9月30日，财政部联合税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

• 9月30日，央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

• 目前上海市仅对满五年唯一住房转让免交个人所得税，此退税政策针对持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房，有助于加快改善性购房需求的置换节奏，减轻税负成本。同时，此次首套公积金贷款利率下调，主要是针对刚需客群，降低刚需购房者成本。一系列楼市宽松政策密集出台，有助于提振市场信心，刺激刚需及改善需求，维稳楼市。

• 9月28日，上海市人民政府印发《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》的通知，其中涉及房地产方面提出了“大力促进住房等大宗消费”的倡议。在通知的第十一条提到，合理支持刚性和改善性住房需求，加强住宅项目建设交付保障，加大保障性租赁住房建设筹措力度，着力构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，确保房地产市场平稳健康发展。此外，将试点推广中心城区旧区改造政策，全面提速“城中村”改造，加强旧住房成套改造政策倾斜。

• 9月29日，上海举行“奋进新征程 建功新时代”党委专题系列第六场新闻发布会，提到有关旧区改造工作的发展目标。计划到2025年，中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年，小梁薄板房屋改造、中心城区周边“城中村”改造项目全面完成；到2032年，不成套职工住宅改造、“城中村”改造项目全面完成。

• 9月17日，上海市推出第五批次集中入市房源，共32个项目， 9093套房源，总建筑面积约100.1万平方米，分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港11个区域。

• 9月27日，上海第三批次土拍全部结束。上海第三批次土拍热度降低，供应的31块商品住宅地块均成交（另有4宗城中村改造地块），其中20宗地块底价成交。而其余成交地块溢价率较高，地块热度分化加剧。第三批次成交总价达974.7亿元，成交总建面为216.2万平米。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

9月商品住宅市场仍处于快节奏推盘阶段，成交面积环比小幅增长，成交均价环比呈下行趋势。自疫情复工以来，上海新盘一月一推，推盘节奏较快，9月中旬第五批新盘已上线。截止10月9日，第五批32盘中已有12盘完成了认购，其中2盘确认触发积分制。本月推出的第五批次新盘以外环外的刚需项目为主，备案均价低于5万/平米项目共13个，均价10万/平米以上的项目为3个；本月总供应130.03万平方米，环比增长3.88%，同比增幅超100%，成交量为123.82万平米，同比增幅91.14%；全市成交均价为56802元/平米，同比增长7.96%。

商品住宅-成交排名

9月位于南汇区临港新城板块的金融湾晶项目为商品住宅成交面积冠军，项目处于滴水湖环湖，毗邻滴水湖地铁站，虽未触发积分但认购数超过房源量，且大部分房源由3.1人才购买。此外，受供应结构影响，本月10万+的豪宅项目成交热度持续下降。

公寓市场

9月公寓市场持续供应大量新盘，供应规模环比小幅下降，成交面积环比小幅增长，受高均价的新盘供应减少影响，成交均价呈持续下跌趋势；本月供应面积为102.42万平米，同比增幅超100%，成交面积为102.15万平米，同比增幅110.39%。本月成交主力项目多位于外环外，豪宅项目减少，成交均价环比下降至55452元/平米。

公寓市场-成交排名

9月公寓市场销售冠军于南汇区临港新城板块的金融湾晶项目。本月成交TOP10项目中，仅第三批次的金地峯汇、象屿招商蟠龙府，第四批次的虹桥璀璨公馆、万科四季都会触发积分，而颛桥紫薇花园在第三批次触发积分后第四批次未触发。

别墅市场

9月上海别墅市场在快节奏推盘下供给规模大幅增加，供应面积为27.61万平米，成交规模同环比均小幅增长，成交均价为63158元/平米，同比增长17.62%。本月成交TOP10楼盘大多数位于郊环外和外郊环地段。

别墅市场-成交排名

9月别墅市场销售冠军为位于闵行区马桥板块的上海华府天地项目。上海华府天地项目位于闵行旗忠国际别墅区，产品为叠墅和联排，触发积分制，入围分57.14分。

商品住宅存量

9月上海商品住宅市场热度趋稳，存量环比微升，去化周期缩短至4.4个月。

上海各环线商品住宅存量

9月上海商品住宅内环内存量占比下降1%，内外环存量占比增长1%，外环外存量占比上升2%。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，外郊环和郊外环的存量占比旗鼓相当。

上海各区域商品住宅存量

9月金山区成为存量最大区域，其次为南汇区和浦东新区，卢湾区住宅存量最小。

市场结构性成交分析

成交区域结构

9月成交区域结构中，南汇区，闵行区和宝山区成交量排列榜单前三，其中南汇区成交面积环比增长85%，另外黄浦区成交均价最高达136933元/平方米。

成交板块结构

9月位于南汇区的临港新城板块位于成交榜首，其次为徐泾板块和颛桥板块；其中，临港新城板块的金融湾晶为成交主力，均价为34422元/平方米。徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目为成交主力，均价为59988元/平方米。颛桥板块的颛桥紫薇花园项目为成交主力，均价为69254元/平方米。

成交环线结构

9月外环外仍为成交主力，其中郊环外成交占比不变，外郊环成交占比上涨6%。内中环成交占比增长4%，中外环成交占比下降1%，内环内成交占比下降9%。

成交环线结构-项目排名

9月仁恒海上源为内环内销量冠军，成交均价高达11.60万元/平方米；META CITY天元府为内中环销量冠军，成交均价高达9.92万元/平方米；中外环，招商璀璨公馆项目销售占比最高，成交均价高达7.15万元/平方米；外郊环，颛桥紫薇花园为本月商品住宅销售冠军；郊环外，金融湾晶项目为本月商品住宅销售面积冠军。位于核心市区的不少10万+豪宅项目成交面积较上月下跌。

成交总价结构

9月上海500-800万总价和300-500万总价的项目成为市场成交主力，成交占比分别上涨3%和4%；而200-300万总价段项目的成交占比下降3%，800-1000万总价项目成交占比增长3%，1000万以上总价的豪宅项目成交占比下降3%。受供应结构影响，高端改善型住房成交占比持续下滑。

成交总价结构-项目排名

9月总价500-800万的项目销售占比最高，其中销冠是徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目；总价300-500万元项目中，临港新城板块的金融湾晶项目销量占比最高；马桥板块的上海华府天地项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大，万里板块的META CITY天元府在总价1000万以上项目中占比最高，虹桥璀璨公馆和上海华府天地在第四批次中触发积分。

成交均价结构

9月均价5-10万元的商品住宅成为成交主力，成交共5448套占比50%，较8月增长11个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比37%，与8月持平。均价10万元以上的商品住宅成交占比较8月下降7个百分点。

成交均价结构-项目排名

9月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于颛桥板块的颛桥紫薇花园项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于临港新城板块的金融湾晶项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于大宁板块的静安天悦销量最高。

成交户型结构

9月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的57%，成交占比环比增长4个百分点，此次90平米以下新房成交占比环比下降5个百分点，120至200平米新房成交占比增长3个百分点，200平米以上新房成交占比环比下降2个百分点。

成交户型结构-项目排名

9月90-120平米户型销量最高，位于嘉定主城区板块的金地峯汇项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于颛桥板块的颛桥紫薇花园项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于马桥板块的上海华府天地项目销售面积最大，均价为6.45万元/平方米；200米以上的面积段中，位于周康板块的仁恒华发海上溪云项目销售面积最大，均价为8.86万元/平方米。

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