太原公寓成交均价超过住宅 逆势上涨 公寓市场回暖了？

8月将尽，省城楼市整体态势依然不乐观。

但是，属于商办类物业的公寓却出现反转，数据显示，6、7月太原市公寓整体成交均价已经连续两个月呈上涨之势，8月上旬公寓成交均价超过了住宅。

公寓缘何在逆市之中价格走涨？省城公寓产品构成和价格走势如何？有投资前景吗？

A 个别项目拉动 公寓价格慢慢攀升

2022年上半年，省城楼市供求两端均下滑严重，以公寓和写字楼最为明显，公寓市场均价跌破9000元/平方米，以小面积总价低产品为主。

上半年成交55.7万平方米，同比下降51%，成交均价8223元/平方米，同比下降19%；6月底存量54万平方米，去化周期58个月；以面积段30-70平方米、总价段50万以下为主。

但进入6月之后，省城公寓市场的成交均价却出现上涨。

朗润智业数据显示，6月，太原市公寓市场整体成交均价为11280元/平方米，环比上涨52%；

从区域成交价格来看，小店区成交均价环比上涨15%，均价14500元/平方米，为六城区涨幅之最。

南城核心板块的太原广场为板块内唯一成交项目，受精装产品成交结构影响，项目均价由15500元/平方米上涨至16600元/平方米，板块均价随之上涨；

龙城大街板块6月实地紫藤公馆为主力成交项目，受LOFT产品成交带动，板块均价涨幅明显；

晋阳湖板块的万科公园大道为主力成交项目，受产品成交结构影响，板块均价上涨。

7月，公寓价格走势依然抢眼，整体成交均价为11980元/平方米，环比上涨6%；从区域成交价格来看，小店区环比上涨11%，均价16000元/平方米，为太原六城区涨幅之最。

公寓成交价走涨，是否意味着市场回暖？

省城公寓市场的需求并不活跃，此轮价格上涨与单体项目的推广及客户积累周期长不无关系。

朗润智业数据显示，省城楼市中住宅成交面积占比逐年加大，公寓成交面积占比逐年缩小。

2014年全城公寓市场成交面积占比尚且超过了5%,如今仅剩下3%。

2022年上半年，太原公寓类产品的主力项目为太原吾悦广场、万科蓝湾传奇、万科公园大道，三大项目业绩远超其它公寓类产品。

其中太原吾悦广场排名第一，成交金额1.63亿元，成交套数达476套；

而TOP10项目中排名第10的中梁百悦荟，上半年仅卖了11套房。个别项目带动同类产品市场起伏的作用非常明显。

进入8月，省城已连续3周无公寓新增供应，每周的成交面积在700平方米至1500平方米之间，相当于7套至15套两居住宅。

全城二十余个公寓项目中，超过三成以上的项目每周成交套数以个位数计。但8月首周，公寓的成交均价超过了住宅均价。

B 未来前景不明 投资公寓热度降温

随着太原城市发展，规划体系逐步完善，城市配套不断升级，商品房市场产品丰富、层次多样才是楼市正向发展趋势。

但不限购不限贷、户型小、总价低的公寓产品，却在此轮楼市起伏中，并未现出明显的产品优势及亮眼的成交业绩。

楼市高歌猛进的三年前，公寓是国内热点城市中投资者重要的投资目标，尤其是酒店托管类公寓备受买家欢迎。

这种公寓收益比较稳定，而且公寓的打理、运营都有成熟的公司去运作，业主基本不需要操心，只需要等着定期从托管公司“收租”就可以了。

但是，随着疫情、地产行业衰弱等原因，公寓投资的前景变得朦胧。

以太原公寓的租售比为例，如果业主每月可获得投资回报3000元，一年可获得投资回报36000元，看似不错的一份收益，但是公寓销售的单价为8000元至12000元，同时，收房及运营周期超过了5年。

在租客充沛、需求不断的情况下，公寓的投资业主总共需要20年才能回本，这是一个漫长等待的过程。

而且，公寓产权仅40年，多数投资客认为公寓持续得到回报利润的周期时间不长远。

在经济及收入形势变数较大的当下，公寓诸多投资优势被稀释了。

业内人士唐先生称，省城的产业结构、就业环境、收入水平对公寓市场需求的支撑有限。

正因如此，太原市房企、市民对长期出租公寓的重视程度不高，其实租购并举是投资公寓的最佳举措。

据业内人士刘先生透露，太原房企不太敢做“长租公寓”，因为租期回正率需要达到1/3。

即如果公寓使用期限为15年，那么需要5年的运营启动周期及回收运营成本。但省城的居住需求不及热点城市紧俏。

同时，高层次管理技术类且为异地流动性人才的数量不多，所以租期回正率想达到1/3理解指标较为困难。

从房企角度来看“租房”和“卖房”的玩法完全不同，投资公寓做长租业务，需要房企做好长期投入管理的打算，并且有强大的资金实力做后盾。

多位接受采访的业内人士称，土地不可再生，一直以开发“卖房”为利润点的房企，也在四处寻找可持续发展的业务。

“长租公寓”虽然战线长，但收益长效、持续、稳定，是各大实力房企纷纷转型投入的方向之一。

但迫于投资、运营能否成功的压力，房企对长租公寓的推广异常谨慎，这也是百姓对长租公寓及公寓知之甚少的原因之一。

朗润智业数据显示，2014年起，省城公寓产品开始逐年上升，2017年供应及成交量达到历史高峰，分别为50.34万平方米和58.55万平方米。

从2020年楼市走跌开始，公寓成交热度随之逐步降温，从而也影响了房企投资开发公寓的热情。

省城公寓的供应量面积同比去年上半年缩水了近一半，市场在售公寓均为顺销的老项目。

C 省城公寓产品 市场成长空间广阔

在名企产品开发不断升级的带动下，太原市公寓市场目前呈现多元化的特点，各区域和各类产品层出不穷。

省城公寓市场仍然拥有巨大的成长空间，目前公寓产品供应与需求匹配不当。

公寓主要分三类：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓。目前，省城主流产品当数商务型公寓，居住型公寓，酒店式公寓等产品，不多见甚至稀缺。

业内人士称，能引爆业主购买欲的公寓，有一个共同的特点，面积均在40平方米至70平方米左右，总价大多在40万元至60万元之间。

除了这个共性之外，公寓还有其显著特点：比如占据城市核心、稀缺景观资源；可以满足首置、首改业主的居住需要，弥补住宅市场小面积产品不足的短板；亦商亦住，投资变现能力强等。

今年下半年，在省城长治路附近有两大纯新楼盘亮相。

两大项目均配建了高层小户型公寓产品。业内人士称，这样的规划设计是为了合理消化项目地块上的高容积率。其中一项目超高层建筑中的公寓最小面积仅为58平方米，除去公摊，得房面积仅有40平方米左右。

该项目销售称，受限于容积率，省城核心城区已无空间打造舒阔住宅，资金有限的年轻人想住在城里已成奢望，高层小公寓是唯一让年轻人买得起、住得上、卖得出去的商品房产品。

省城市民乔先生说，自己考虑买一套公寓作为婚房，又不掉面子，还能在保证生活品质的前提下拥有住所。

太原目前住宅项目随随便便一套首付就在30万元左右，这对于大部分的年轻人来说很困难。

在这种情况下，不限购不限贷、总价低首付少的小户型公寓就成了不二选择，买一套作为刚需过渡还是不错的。

目前，太原的公寓项目有20多个。

大多处于商业区、闹市区。其中，小店区项目最多，占比太原市整个公寓市场的三分之一。

但是拎包入住，可租可售的全托管酒店类公寓，以及可以享用居民水电气暖、学区落户的居住型公寓却为数不多。

未来，定制化公寓、酒店式公寓、养老公寓、居住型公寓等产品，则需要供需双方的培育及市场的认可、成长。

D 购买公寓 地段仍是首要选择

按照当前年轻人的消费和收入比，贷款或分期付款买个公寓相对更易承受。

那么，如何才能购买到自己心仪的公寓呢？

买住宅考虑地段，买公寓也是，尽量首选商圈中心、或是学校周围。

优质地段，才有充沛的人流量，拥有出租、出售广泛的需求基础。同时也要看周边的精品公寓有多少，如果同质化严重甚至超负荷，那就尽量放弃购买。

好地段，意味着交通便利，公寓的业主及租客在意时间和交通成本，地铁、交通枢纽沿线及周边的公寓价值更高。

同时，公寓的购买及持有成本要比住宅高。

业内人士称，公寓属于商办物业，不能落户、无学位，更适合一些单身贵族和想当作工作室的创业者。

公寓按照用地性质划分，交易税费是3%，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税，也就是说想买二手公寓，购房者在60万元买入公寓的情况下，需再付8万元左右的税费。

公寓水电取暖等费用比普通住宅要高，生活配套必需品属于商业用途。

与住宅相比，公寓居家体验差，住宅一般一梯两户，公寓则多达一梯6户甚至8户，有的小公司还会经常在公寓举办会议，公寓的噪音比住宅大，电梯、楼梯等公共空间的利用率比住宅高。

相比租住住宅，公寓尤其是长租公寓的租住体验感更好一些。

业内人士唐先生说，传统住房租赁需求端痛点频出，如房源信息零散、虚假较多、部分租金定价不透明、硬件设施不透明等。

整体上，租客体验不是很好。品牌房企开发运营的长租公寓，近年来深受欢迎，因为其能够解决传统住房租赁痛点，其出租信息发布方为房企或运营方等机构或单位，房源信息为一个项目内所有房源，信息真实、价格透明、配套配置及服务标准化，有效改善了租客的居住体验。

“长租公寓”与传统住宅中介出租有明显差别，长租公寓又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是将业主房屋租赁收集到一起或者由房企开发，由运营方进行标准化统一装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给有中长期租房需求且无置业落户需要的白领人士。

现在“长租公寓”这个概念已经慢慢被热点城市的求租客接受。

长租公寓的运营，有别于以赚取租金差价为主要赢利点的个人住宅出租，而是有专业机构介入的专业化服务模式，长租公寓运营方的利润点及成本，除了房租，还有服务费、配套设施维护、居住环境升级、金融等。

来源：太原日报