没想到，南昌两年前买房的那批人，全都亏惨了......

　　「高峰上车，现在看见利率一直在下调的新闻就郁闷。」

　　估计这是很多高利率上车朋友的心理。

　　8月22日，央行发布公告，LPR下降15个基点，五年期基准利率为4.3%。降息公告一出，银行配合地异常主动，当天出消息，当天各银行的房贷利率就降了。

　　据最新信息统计，现在南昌银行首套房贷利率基本都是4.1%，二套房贷利率在4.9%左右，某些银行二套房贷利率可以做到4.7%。

　　谁能想到，去年南昌首套房贷利率普遍都在5.8%以上，甚至有段时间达到了6.125%？

　　随着利率的大幅下降，估计很多人都被这波背刺搞得很心烦，毕竟利率越高，代表的就是利息更高。

　　简单算一笔账，假如你要贷100万，30年还清，按照6.0%的利率，每月月供5995.51元，总还款215.84万元，而如果按照现在4.1%的利率计算，每月月供仅4831.98元，总还款173.95万元。

　　这就意味着，去年6.0%左右利率买房的那批人，每个月要比现在4.1%利率买房的这批人多还约1164元，30年多还约41.89万元。

　　这可不是一笔小数目了，搁谁身上不郁闷啊。

　　那么，有没有办法减少自己的房贷利率呢？

　　房贷利率一般分为固定利率和浮动利率。顾名思义，固定利率就是房贷利率固定，一经确认不可随意更改，也就是说，固定利率不受LPR影响。

　　2019年年底的时候，有做一次选择，低利率的那批人基本选择固定利率。

　　而浮动利率，则是根据贷款市场报价利率（LPR）+银行加点来计算。目前大部分房贷都是以浮动利率计算。

　　最近这次降息，是今年以来5年期以上LPR第三次下调，前两次分别发生在1月20日和5月20日，算上这次，三次累计下调35个基点，一下子把房贷利率拉到了历史最低点。

　　这时候又有了一个问题，今年LPR降了3次了，为啥我每个月的还款一直没降？

　　前面说了，现在购房合同上的利率，通常都是浮动利率，按照贷款市场报价利率（LPR）+银行加点来计算的。银行加点固定，而LPR会随着政策变化而变化。

　　也就是说，房贷利率会有调整，而这个调整时间，有两个。

　　默认是每年的1月1号，个别重签LPR协议时可以选择房贷开始日。

　　换句话说，如果你是固定利率，那不管LPR怎么改，都与你无瓜，如果你是浮动利率，现在LPR降低你的房贷利率同样不会变，需要等到2023年的1月1日，这时大部分人的房贷利率会一次性降低0.35%。

　　举个例子，去年你办了100万的商贷，30年还清，利率6.0%，假如今年LPR不再调整，按照今年LPR利率，到明年1月份，你的房贷利率将会变成5.65%。

　　不考虑已偿还本金等因素，每个月月供可以少223.15元，30年利息总额可以少还8.04万。

　　虽然说蚊子腿也是肉，但这笔钱和4.1%利率下每月月供和还款总额相比，实在是差距有些大。

　　而且，如果后期LPR上浮，那么房贷利率也会上浮，也就是说，对于高利率上车的人来说，意义不是很大。

　　有没有其他实际一点的方法，可以使高房贷下降或者调整呢？

　　有，但都伴随着限制或者风险。

　　最简单安全的方法，就是商转公。

　　眼下4.1%的房贷利率实在是诱人，但对3.25%的公积金贷款利率来说又没有那么香了。

　　不过，商转公的前提是公积金账户余额足够，现在公积金双职工最多可以贷80万，超过部分只能商贷，并且一个家庭同时只能一套房申请公积金贷款。

　　同时，并不是所有银行都可以办理商转公，具体可以询问商贷银行。

　　总之，商转公除了限制有些多，其他像财产安全方面是不用担心的，如果能办理商转公，就算是高房贷利率站岗，也可以转换成3.25%的公积金利率。

　　除此之外，还有几个方法，不过下面几个方法就存在一定的风险，大家自行斟酌，不建议尝试。

　　第一种，转按揭。

　　转按揭就是指二手房买卖时，卖家还未还清贷款，经过银行同意，将抵押给银行的房产出售或转让给下家，从而变更房贷借款人和借款期限以及贷款金额。

　　这种操作本质上其实就是卖家用买家的购房贷款提前还贷。

　　在交易过程中风险也比较多，可能会因为买方贷款不足难以满足卖家提前还款资金需求而使得过户无法进行，也可能因为买家或担保方信用不足无法放贷导致按揭无法进行等。

　　因为金融风险较大，转按揭早在前些年已被叫停，现在也没有听到有哪家银行还敢做这个。

　　第二种，类似转按揭，叫带押过户，内容差不多，但存在抵押的房产上市交易时，卖家不必提前归还原来的房贷，便能完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

　　这项政策之前在珠海、昆明都有过试点，现在已经在济南开始推行。

　　第三种，转售。

　　这种方法就是通过亲戚、朋友之间的房产交易，让别人贷款，自己还贷，这时可以按当前的房贷利率偿还。

　　说到底本质还是房产交易。

　　需要注意的是，转售的对象必须是自己可控，信得过的人，因为房子过户之后就属于他人财产，有一定的道德风险。

　　而且这样做对方自己买房时就不是首套了，因为有了贷款记录，除非还清贷款。

　　还有一点，因为是进行房产交易，不可避免会产生税费和其他一些费用，无疑又增加了成本。

　　第四种，转经营贷。

　　经营贷是银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，贷款利率甚至可以比公积金还低，多数在3.4%-4.0%。

　　一般来说，办理经营贷需要将名下房产（有产证）作为抵押，向银行申请经营贷。

　　这也就意味着，房贷转经营贷需要房屋没有抵押，如果房子还在按揭还贷那么需要先结清剩余房贷，拿到产证后才能申请经营贷。

　　但是经营贷贷款年限短，最长不会超过10年，虽然利息变少了很多，不过分摊下来还款压力反而会更大。

　　而且一般人房贷转经营贷都是请第三方中介机构帮忙，服务费和部分银行手续费也是一笔不小的开支。

　　最重要的一点，房贷转经营贷的风险很大！

　　因为经营贷是针对企业的，禁止将资金流入楼市、股市，所以申请经营贷需要提供工商营业执照、经营场所和经营流水等材料，如果作假，没有经营主体，其实就是游离在灰色地带，严格来说是违法的。

　　所以，如果你是一个普通的“大多数”，奉劝不要去想什么骚操作，转来转去最后可能还得不偿失。尽量能商转公就商转公，不能商转公，那就用一劳永逸的方法，提前还贷。

　　今年提前还贷的好像格外地多，经常在网上看到有人在有闲钱的情况下，就提前把房贷还了。

　　具体提前还贷的人数是不是真的多了，没有数据，不过从各银行纷纷关闭线上渠道来看，说明了什么，懂的都懂。

　　现在南昌的银行大部分也只能在柜台办理提前还贷了。

　　为什么大家会想到提前还贷，主要原因当然是因为当前利率一路走低，又没有其他好的投资渠道，为了省利息产生的群体效应。

　　尤其是那些高房贷利率上车的购房者，如果是30年等额本息，6.0%利率，100万贷款还115万多利息，可以说一半时间都是在给银行打工。

　　不过，并不是每个人都适合提前还贷，还是需要根据自己的情况来判断。

　　首先，如果是公积金贷款，本身利率就比较低，提前还款意义不大，而如果当时申请房贷时的贷款利率较高，还是有必要提前还款的。

　　其次，提前还款需要自己有足够的资金成本以及应对未来风险的实力，如果未来短时间内可能用到这笔钱，那没必要用来还款，如果只是自己的一部分闲钱，提前还款未尝不可。

　　最后，要了解提前还贷的违约金，一般情况下，贷款时间越长所需支付的违约金比例越低，越早提前还款所承担的违约金就越高。

　　像只还了一年就提前还款的，真没必要，有钱的话另说。

　　不管怎么说，对于高房贷利率的购房者来说，能够合法合规，有效降低自己还款压力，在当前的经济环境下，确实非常需要。

　　在疫情影响下，收入受阻，本不富裕的家庭还要支出比别人更多的代价，再加上房企暴雷，项目停工，交付延期，更加加剧了生活成本。

　　现在利率不断下沉，对购房者来说无疑是利好，但也希望那批“老一代”买房人能够被政策投以更多关注。