无讼推荐：合同约定与登记的担保范围不一致，抵押人如何承担责任

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来源：民商事裁判规则

作者：李舒 唐青林 赵跃文 北京云亭律师事务所

裁判要旨

在一般抵押合同项下，若因不动产登记机构原因导致约定的担保范围与记载的主债权范围不一致的，抵押人应当按照约定的担保范围承担抵押担保责任；在最高额抵押合同项下，抵押人应当按照登记的最高额的范围承担抵押担保责任。

案情简介

一、2017年10月11日，出借人袁泉与借款人嘉恒公司签订《借款合同》，袁泉向嘉恒公司出借1.5亿元。同日，嘉恒公司、智祥公司、袁泉和李胜峰签订补充协议，约定智祥公司向冉腾公司支付借款。

二、2017年10月11日，抵押人家丰公司以郑州市的三处不动产为嘉恒公司的借款提供担保，担保债权的数额1.3亿元。次日，智祥公司向冉腾公司名下账户转账1.3亿元。

三、2018年5月8日，因嘉恒公司未履行合作义务，智祥公司向嘉恒公司发出解除通知函，要求嘉恒公司清偿全部借款本息。嘉恒公司、智祥公司、袁泉确认，智祥公司欠嘉恒公司1.3亿元本金。

四、智祥公司作为原告以嘉恒公司、家丰公司等作为被告提起诉讼，要求返还1.3亿元借款及利息。家丰公司抗辩抵押不成立。

五、广州中院一审认为，智祥公司主张家丰公司以其名下物业为案涉借款提供担保，但未提供相应的抵押合同，抵押不成立。智祥公司不服，向广东高院提起上诉。二审中，智祥公司补充提供抵押合同。

六、广东高院认为，经比对抵押合同和借款合同、补充协议等内容，智祥公司主张家丰公司在债权范围内承担抵押担保责任成立。家丰公司不服，申请再审。

七、最高法院认为，家丰公司在智祥公司对嘉恒公司1.3亿元及利息债权范围内承担抵押担保责任，于法有据；家丰公司主张在1.3亿元本金范围内承担抵押担保责任，不予支持。

裁判要点

本案的争议焦点是关于家丰公司是否应承担抵押担保责任的问题？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

第一，关于主债权范围的确定。经查，案涉借款合同、补充协议以及确认书系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，据此认定本案主债权的范围是系智祥公司对嘉恒公司借款本金1.3亿元及其利息、逾期利息、违约金。

第二，关于抵押担保责任范围的确定。虽然不动产权证载明债权为1.3亿元，但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，判定抵押担保范围与主债权范围一致，符合实际判断。

实务经验总结

在实务中，主债权与担保范围不一致，应当如何理解担保范围，争议非常之大。结合最高法院这一典型案例的裁判规则，对该核心问题分析如下：

第一，对于债权人而言，在设置不动产抵押时，有必要特别注意不动产登记机构关于不动产抵押登记系统设置及登记规则。倘若只能登记主债权本金，不能登记利息、逾期利息、违约金以及实现主债权的内容，则债权人在主张抵押人承担抵押担保责任时，按照合同约定确定担保物权的担保范围。此外，如果采取最高额抵押，那么不动产登记证书记载的主债权金额即为抵押人承担抵押担保合同的限额。

第二，对于担保人而言，在当前民法典、不动产登记制度的框架下，可以根据实际情况选择不同的抵押方式，比如一般抵押和最高额抵押。在一般抵押下，即便出现抵押合同约定的担保范围与不动产登记机构登记的范围不一致，抵押人也要按照合同约定的担保范围承担抵押担保责任。相反，在最高额抵押下，抵押人的风险较低，即直接按照不动产登记机构登记的担保范围承担抵押担保责任。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。本文对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）

第三百八十九条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

《最高人民法院关于印发的通知》（法〔2019〕254号）

58.【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。

显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

法院判决

围绕上述争议焦点，最高法院在再审民事裁定书中“本院认为”部分论述如下：

本院认为，根据原审法院查明的事实，案涉《协议书》明确约定，因抵押物所在地的河南省郑州市国土及房地产主管部门仅办理针对自然人或金融机构作为抵押权人的抵押登记业务，故智祥公司委托袁泉签订借款合同、办理抵押手续。智祥公司是实际权利人。二审法院据此认为，前述约定可以合理解释为何签订2017年10月9日借款合同与抵押合同的出借人是袁泉，登记的抵押权人亦为袁泉等问题，理据充分，并无不当。而根据案涉相关协议约定，首次借款1.3亿元的放款条件是，家丰公司已与智祥公司指定的第三方（即袁泉）签署抵押合同，并办理完成抵押登记手续。显然，家丰公司与智祥公司之后的履约行为与该放款条件相互吻合；二审法院遂认为，从合同约定及履行看，可以合理解释为何案涉借款合同原约定借款1.5亿元，但智祥公司仅出借1.3亿元的问题，理据充分，并无不当；特别是如认为家丰公司仅为2017年10月9日的借款合同提供抵押担保，则意味智祥公司在未获抵押担保的情况下，在签订案涉借款合同的第二天即将案涉款项出借给嘉恒公司，显然有违常理。因此，二审法院综合考虑全部案件事实以及案涉借款合同，借款人均是嘉恒公司，借款数额均为1.3亿元，借款期限均为12个月，家丰公司为嘉恒公司的借款提供抵押担保的意思表示是真实、明确的，不论出借人是袁泉还是智祥公司，均不会加重家丰公司承担的担保责任等情况后作出家丰公司应当为案涉借款承担抵押担保责任的处理意见，符合本案实际情况，亦较为公允，本院予以认可。

此外，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”而案涉《郑州市房屋抵押合同》载有“本次房地产抵押所担保的范围，主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用”等内容。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条指出，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断。因此，二审法院经综合判断后认为，家丰公司应在案涉借款本金及相应利息、逾期利息、违约金的范围内承担相应的抵押担保责任，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第二款的规定，智祥公司、袁泉二审期间提交的《郑州市房屋抵押合同》与本案基本事实有关；另一方面，家丰公司没有提供充分、有效的证据证明，原审中智祥公司、袁泉存在故意或者重大过失逾期提供证据的情形。因此，家丰公司关于二审法院存在认定的基本事实缺乏证据证明的情形，案涉《郑州市房屋抵押合同》不应作为二审新证据采纳的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

案件来源

广州智祥房地产开发有限公司与中山市嘉恒房地产开发有限公司、河南家丰物业服务有限公司等民间借款纠纷二审民事判决书【广东省高级人民法院（2019）粤民终2415号】、再审民事裁定书【最高人民法院（2021）最高法民申4446号】

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

裁判规则一：抵押合同约定的担保范围与抵押登记记载的主债权范围不一致，是不动产权登记机构设置原因所致，不可归责于债权人，人民法院判定抵押人按照抵押合同的约定承担抵押担保责任，妥当。

案例一：最高人民法院在天津滨海新区天保小额贷款有限公司与美瑞金贸易（天津）有限公司、哈尔滨工大集团股份有限公司借款合同纠纷再审民事判决书【（2021）最高法民再53号】中认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定是物权公示公信原则的体现，以登记作为公示方式的不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，故应充分注意制度设计上的差别。本案中不动产登记机关所出具的不动产登记证明未设置“担保范围”栏目，仅在“其他”一项中有“担保债权数额”的表述，且只能填写固定数字。本案天保小贷公司与美瑞金公司在案涉《抵押合同》中约定的担保范围与抵押登记出现的不一致是由于不动产登记机关登记簿的设置没有完全与《物权法》的规定相一致所造成，不可归责于天保小贷公司。十份《抵押合同》第11.1项约定的被担保债权数额相加恰为第二条约定的担保的主债权1亿元，亦可推定将主债权数额进行拆分作为被担保债权数额系基于不动产登记的栏目设置的考虑。因此，本案以《抵押合同》第二条约定认定抵押权的担保范围是符合实际的妥当选择,也更贴近双方签订案涉《抵押合同》及办理抵押登记时的真实意图。据此，天保小贷公司关于原审判决对案涉抵押权担保范围认定错误的再审理由，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。

裁判规则二：在一般抵押合同中，登记系统设置原因，债权人只能在最高债权额内填写最高本金限额，抵押人应当按照抵押合同约定的主债权范围承担抵押担保责任。

案例二：最高人民法院在兴业银行股份有限公司佛山分行与南方石化集团有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民终117号】中认为，本案中，由于当地登记系统设置原因，权利人在登记部门进行最高额抵押登记时，在“最高债权额”一栏中仅能填写双方合同中约定的最高本金限额，但双方当事人在案涉《最高额抵押合同》约定的保证范围为：保证额度有效期内发生的在保证最高本金限额下的所有债权余额，包括主债权本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金，债权人实现债权的费用等。根据上述法律规定及登记系统的设置限制，应当认定权利人在登记的“最高债权额”一栏中填写的最高本金限额，仅指债权本金的最高限额，而该担保物权的担保范围则应当包括当事人在相应的担保合同中约定的该债权本金及其利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金，债权人实现债权的费用等。因此，原审法院判决抵押权人在双方约定并登记的最高限额范围内就抵押物享有优先受偿权，将当事人在担保合同中约定的利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权的费用等排除在担保范围之外，明显与法律规定不符，本院予以纠正。兴业银行佛山分行的该项上诉事由成立，本院予以支持。

裁判规则三：在最高额抵押合同中，登记机构按照最高额的范围内对抵押担保范围进行登记，抵押人只在登记的额度范围内承担抵押担保责任。

案例三：最高人民法院在景德镇农村商业银行股份有限公司与黄调荣等十七个被申请人执行分配方案异议之诉再审民事裁定书【（2020）最高法民申4903号】中认为，案涉两份抵押合同为最高额抵押合同，虽然抵押合同约定抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，但抵押物明细表及抵押登记通知书载明权利价值为3400万元及800万元。《担保法解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故案涉《最高额抵押合同》与案涉房屋抵押登记通知书记载的内容不一致时，应以后者的记载作为认定抵押担保范围的依据。案涉抵押登记通知书记载权利价值金额为3400万元及800万元，也就是担保范围的最高额为3400万元及800万元，景德镇农商行只在上述限额内对抵押财产优先受偿。故景德镇农商行主张以借款本金、利息等共计56302146.44元（截至2018年10月7日）范围对抵押财产优先受偿的理由不成立。此外，从目前抵押登记的情况来看，案涉抵押登记担保范围也未包含利息、罚息。景德镇农商行以景德镇市房地产交易管理处的登记系统并未设置“担保范围”栏目为由主张其应对利息及罚息享有优先受偿权，不予支持。

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