买房怕烂尾？预售制4个环节是关键

本文简要回顾我国预售制历史、现状及风险问题，借鉴他国先进模式提出预售制改革核心环节4点建议。

20世纪90年代以来，商品房预售制解决了开发商资金周转难题、使其短期内建设大量商品房，以适应我国城镇化加快进程中人们日益增长的购房需求，在特定历史时期发挥积极作用。

但同时，预售制也是一把双刃剑，在开发商轻易获得富裕资金的同时，相关风险过早转嫁给银行和业主方。

加之制度执行不严、资金监管不严、银行审查不严导致，开发商挪用建设资金、盲目扩大投资、资金链短缺，致使楼盘烂尾等被诸多社会民生问题，业主方不仅需要承受按月还贷的短期压力，还饱受无法交房的长期煎熬，利益严重受损。

现有的预售制已经不能适应新形势新要求，亟待改革，需要重点关注4个核心环节。

售：建售分离、现房销售

很多国家也采用预售制，但却是现房销售，开发商在房屋交付前无法拿到银行发放给业主方的按揭贷款。

这样就大大保障购房者利益。

至于开发商资金短缺，只要手续齐全，由银行向开发商发放的开发贷款予以保障。

关键环节：房屋建设和销售资金使用严格分离，保证专款专用，预防烂尾风险。

定：先定再建、避免滞销

预售第一体现在定房环节。

开发商用自有资金拿地，规划项目开发，宣传入市，由业主自愿选择。

选中房屋后，签订定房合同表示购房意愿。

关键环节：房屋预定量达到50%，作为银行向开发商发放开发贷的前提条件。

这样可以最大限度避免商品房滞销风险，保障银行回款收益，同时避免烂尾风险。

付：分期首付、降低比例

现有预售制度下银行为了手续便捷有效，一般要求首付款一次性付清，但却于大多数购房者实际情况有较大出入。

100万的房子，要一次性拿出30万元做首付，对于大多数家庭实为困难。

试问：房子是分期建设的，首付为何不可以分期付款呢？

况且分期首付，在国外预售模式中早有先例，如德国。

关键环节：开发商拿到开发贷进入建设阶段后，与购房者签订购房合同，约定首次首付比例为10%-20%之间，在交房前（如3年内）按照约定时间交齐30%首付款。

银行审查业主首付款来源真实性及充足性，向符合条件的业主发放按揭贷款。

交：权威监管、交房交款

不管是银行向开发商发放的开发贷款资金，还是向业主发放需要向开发商交付的购房资金，都需要权威部门或单位对资金使用情况进行严格监管。

关键环节：符合建设条件，才允许开发商建设，且根据建设进度分期拨付建设款项；

符合交房条件，才能将业主按揭贷款划入开发商账户。

上述是借鉴国外预售模式对未来改革的几点畅想，最终改革模式可能会有偏差。

但只要站在保护大多数利益群体（即业主方）的立场，平衡资本力量对经济社会发展的积极作用，才能彰显中国特色社会主义制度的优势。

发展的最终目的还是让人民获得恒久幸福，让民族实现伟大复兴。