解限后，东莞未来，向何处买？

阿ken在同事明仔的陪同下，终于下定买下了位于东莞火车站附近的一套房子。

对于经常往返香港和内地两地的阿ken来说，在大湾区有一套房子始终还是方便一点。

更重要的是，楼下就是火车站，从深圳乘坐广深铁路，一站直达东莞火车站，还可以在站场换乘东莞地铁2号线到达市区和周边镇区。

这也是东莞28镇街放开限购之后，众多异地购房者的真实写照之一。

不限购+广深直达，使得东莞火车站成为置业首要锚点。

而位于“四轨交汇”之上的超级TOD大城——龙湖金地天曜城，再次拉开了领跑架势，成为2022年上半年东莞网签套数第四的项目。

东莞TOD效果图

“疫情影响太大啦，好多香港企业都撑唔住，其实当时都有捻住翻内地稳发展机会。机缘巧合之下，听朋友讲起‘大湾区青年就业计划’，就捻住试下递简历，后来比较顺利，拿到咗深圳一间文化公司的offer。”

和很多闻风而动的香港青年一样，阿Ken对内地广阔的投资前景充满了期待。年轻人在主动融入大湾区的同时，也带来对新空间、新载体的强烈需求。

01

大湾区的下半场，还得看东莞站TOD

对于阿ken来说，这是他在大湾区正式落地的第一步。

选择龙湖金地天曜城，除了因为通勤便利外，他更看到了下一个“西九龙TOD”的可能。

“区位、交通固然好，配套、生活环境都好重要。”

龙湖金地天曜城最打动他的，实质上是TOD的属性。

所谓TOD，指的是“轨道+物业”的开发模式，最早由美国学者彼得·卡尔索尔普提出。如今已被视为缓解交通拥挤、城市无序蔓延、降低城市能源消耗、促进城市可持续发展的规划理念。

TOD示意图 图源网络

在西九龙TOD发展模式当中，地铁成为串联生活功能与场景的纽带，通过“站城一体化”开发理念，实现地铁和周边建筑及其他交通设施的无缝接驳。

2020年东莞两会，提出建设55个TOD站场，并加快推进10个TOD重点项目，东莞的TOD建设进入到快车道。

作为东莞加快推进的10个TOD重点项目之一，于2020年启动建设的东莞火车站TOD，无疑是Z受瞩目与期待的那个。

东莞站TOD 图源：茶山快讯

东莞火车站位于石龙和茶山两镇交界处，站前广场分为南北两部分，北广场位于石龙，南广场位于茶山，两个镇区都蕴含着丰富的历史人文底蕴。

有着3500多年文明史和800多年建城史的石龙古镇，至今依然散发着悠悠岁月的韵味。

而往南延伸，还可以找到茶山公园一带的老街、南社以及牛过萌古村落。

其中，有着800多年历史的茶山南社古村落，目前已成功创办了中国历史文化名村和国家5A旅游景区，并聚集了一批书画、雕塑、文化等文艺工作室。

而阿ken的文创工作室就租在楼上。

“当时拣呢度，更多是因为佢（火车站）能够集中大部分嘅文化资源要素，对我们创作嘅人来讲，会喺一个很好的平台。”

阿ken一边比划着，一边展开对未来蓝图的畅想。

在这里，有着他期待的未来生活方式，通勤有地铁2号线，跨城出行有广深铁路，休闲、娱乐有楼下举步即达的天街商业，5分钟内就可以解决，不仅高效，还经济、环保。

“你都知道，香港本身节奏比较快，香港人都追求高效嘅办事效率和生活环境。”

东莞站TOD所形成的高效微型都市圈，也成为吸引阿ken买入龙湖金地天曜城的原因之一。

与此同时，TOD开发模式，也逐渐成为我国城市化提质增效的重要支撑，将引导房地产从住宅建设向综合服务转变。

龙湖金地天曜城，这个体量超过60万㎡，涵盖超10万㎡大湾区首座龙湖天街、高端写字楼等诸多业态的超级TOD综合体，正在走出一条属于自己的宽阔赛道。

02

“孤勇者”龙湖，领衔万亿TOD蓝海市场

在业内看来，TOD模式发展前景广阔。

据估算，TOD在中国大约有2.4亿平方米的开发空间，市场规模将达到5万亿，远期回报率可观。

但同时，TOD涉及到城市规划、土地、财政、产业发展等方方面面，开发门槛高，对开发企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力等有着极高的要求。

据不完全统计，已涉足或正在涉足TOD的房企已超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利等。

目前在东莞，TOD还处于起步阶段，尚无借鉴经验，这时候更重要的是呈现它的推手。

龙湖，无疑是Z具代表性的那一个。

早在2003年，龙湖便开始了TOD的探索。在中国一、二线核芯城市，诸如重庆时代天街、上海虹桥天街、杭州滨江天街、成都西宸天街等TOD项目都是当地城市标杆商圈。

重庆龙湖光年 图源：龙湖金地天曜城

从2003年TOD模式的初探，到2018年全国首个五轨合一的TOD项目龙湖光年面世，龙湖的TOD探索之路，与中国的TOD发展进程同步。

重庆龙湖光年交通剖面图 图源：龙湖金地天曜城

截至目前，龙湖持有TOD项目80多个，成为中国TOD模式的先行者和领头羊之一。

企业参与TOD项目开发的门槛并不低，对资金实力、融资能力、专业技术、开发运营经验都有较高的要求。

2021年，龙湖集团平均借贷成本仅为4.14%，达到央企水平，也创下历史新低；在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。

房地产面临行业大洗牌，对普通购房者而言，安全是购房选择的第一重要条件。今年5月，龙湖被监管机构选定为示范房企；同时，龙湖还是唯一获得境内外“全投资级”评级的民营房企，继续保持民营房企最佳信用评级。“稳健”已成为龙湖在行业中最为熟知的一个标签。

03

东莞站TOD+天街超级商业IP

拉开TOD能级差距

东莞TOD建设遍地开花，但并不意味着每个与轨道开发相关的物业都能称之为“TOD”。

真正的TOD，必须是站与城一体化共同开发，而不是单纯地站与城在一起。它是一座集办公、商业、居住、休闲、教育等于一体，一座生长在轨道上的微型城市。

而TOD能级不同，所形成的价值制高点、生活方式也不同。

龙湖金地天曜城正以东莞火车站TOD+“天街系”超级商业IP，拉开东莞乃至大湾区TOD能级的差距。

东莞TOD效果图

一座城市的商业潜力，往往与城市中的核芯商业综合体密不可分。

在中国，天街系超级商业IP，往往就是定义一座城市商业潜力的标准之一。

在炙手可热的一线城市重庆、成都，总计拥有20座天街，可见龙湖天街所落地的城市，都蕴藏着巨大的商业发展潜力。

更为重要的是，天街不仅定义城市的商业潜力，更拥有改变区域价值格局的实力。

如北京长楹天街，催生了朝青板块新商圈，塑造国贸CBD商业新封面；

北京长楹天街航天展

如重庆时代天街，带动重庆大坪商圈实现跳跃式发展，创造了渝中区第二个百亿商圈。

重庆时代天街

在促进区域价值攀升，释放巨大消费需求方面，一座天街，足以定义一城繁华。而商业的巨大能量，又能够反哺TOD枢纽新城的巨大需求。

如此一来，龙湖金地天曜城，基于这一强大的“东莞站TOD+天街”CP组合，以四轨交汇之势，以超级大城之姿，问鼎大湾区新中芯！

项目占地13.9公顷，由4个地块组成，最高容积率5.1，最高塔楼为108米，开发三层地下空间，地下二层与2号线轨道站相连，地上三层与城际铁路站点相连，配建长途客运站、公交首末站、出租车站和社会停车场。

从东莞火车站出发，约半小时就可以畅达广深，形成了四通八达的广深莞三城交通网络。在广深置业需求外溢的背景下，东莞站TOD的潜能可见一斑。

周边覆盖茶山综合服务中心、茶山图书馆、全市唯一东莞儿童医院、茶山医院、石龙中学、茶山中学等成熟市政、医疗、教育体系，并规划双五星级酒店、五大购物中心，一站式高品质生活由此展开。

龙湖金地天曜城所在位置 制图：东莞房视

展望未来，随着东莞站TOD建设加速推进，龙湖金地天曜城，势必为湾区带来一个综合能级Z高、城市基本面Z好、居住舒适度和便利度Z高的湾区生活场。

同时，项目三期新品正在火爆销售中，

建面约98-120㎡的产品适合刚需/改善，

不限购，首付最低2成，

感兴趣的小伙伴可以扫下方二维码

预约看房或咨询最新优惠！

我们已开放真松湖/主城/滨海湾/临深/水乡/东部等买房交流群

润府/松悦/天鹅堡等热盘交流群……

想入群的买房人，扫码添加静雯微信，拉你入群！

欢迎粉丝们积极提供东莞楼市热点爆料，

电话微信同号：18681004138，头条留给你！

【东莞买房-楼盘推荐】

【东莞买房-楼市趋势】

【东莞买房-学区指南】

【东莞买房-土拍实况】