ESG | 乘绿色转型东风，房地产全生命周期减碳之路

文 | 亿翰ESG研究课题组

“当你……，阿拉斯加的鳕鱼正跃出水面，南太平洋的海鸥正掠过海岸，地球极圈的夜空正五彩斑斓。”

这段话因其描绘的自然景象在网络风靡一时，而随着近年气候变化风险加剧，全球气候变暖、海平面上升、极圈罕见高温的现象，正在对人类牺牲生态环境的生产生活行为敲响警钟。保护生态、绿色发展已成为全球各界共识。

作为碳排放“大户”，建筑业乘“绿色”东风开启高质量发展的势头也愈来愈劲。在与建筑业息息相关的房地产界，中国企业正在展现它们的责任担当：包括朗诗、远洋、万科等深耕绿色建筑研发，保利、中国金茂等已开启绿色产业链投资探索，旨在推动行业整体绿色低碳转型。

近期，由亿翰智库主办的2022ESG可持续发展高峰论坛刚刚落下帷幕，综合2021-2022年房企ESG表现以及大会发布的房地产企业ESG评级结果，我们优选出保利发展（AA级）、中国海外发展（AA级）、万科地产（A级）、中国金茂（A级）、新希望地产（A级）五家在绿色低碳领域有优异表现的房企，对标行业绿色建筑标准，剖析企业在地产主业版块的全产业链周期绿色低碳实践举措，包括：

1. 如何理解并内化绿色建筑标准？

2. 推进更高品质绿色建筑落地，为企业可持续发展带来哪些积极影响？

3. 拓展绿色产业链，为行业持续低碳发展做出哪些贡献？

在启行业发展新篇之际，希望为新阶段房地产企业发展提供些许参考和启发。

壹

绿色建筑标准

除了节约资源还有哪些硬性要求？

建筑行业碳排放涉及全生命周期，包括建筑材料生产、建筑施工和后期运行维护，其中建材生产和建筑运行阶段碳排放占比最大（见下图）。绿色建筑正是在建筑全生命周期内实现“节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间”的高质量建筑。

图表：建筑全生命周期碳排放统计

资料来源：中国建筑节能协会

绿色建筑标准的建立为绿色建筑创建提出了规范性要求和指导，理解绿色建筑概念和相关标准是房企进行绿色低碳实践的第一步。目前房企申报和认证比例较高的绿色建筑标准包括：住建部《绿色建筑评价标准》、BREEAM、LEED和WELL标准。

图表：现行通用绿色建筑标准

资料来源：亿翰智库整理

对比国际国内绿色建筑标准，《绿色建筑评价标准》、BREEAM和LEED均是全面的绿色建筑评价体系，而WELL标准主要针对健康建筑，从空气、水、营养、光线、健身、舒适和精神等维度，对影响人类健康的建筑环境特征做出要求。通常认为，绿色建筑包含健康建筑的特征，是一种可以减少对人类健康和环境消极影响的可持续建筑。

《绿色建筑评价标准》强调资源节约观念，2019修订版对健康宜居概念进行了大幅度强化，将原先围绕建筑本身的“节地、节能、节水、节材、室内环境管理、施工管理和运营管理”指标，改为站在人居环境视角的“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”以及“提高与创新”六类指标。

图表：《绿色建筑评价标准》指标

资料来源：住建部《绿色建筑评价标准》

尽管现行绿色建筑标准均是自愿参与性质，但基于《2030前碳达峰行动方案》中提出的“到2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准”要求，《绿色建筑评价标准》将会在我国全面普及应用。

据企业2021ESG报告披露，保利发展、中国金茂已经实现新建建筑100%达到绿色建筑标准，万科目标在2025年实现二星级、三星级项目100%获得认证。

五家样本企业均将《绿色建筑评价标准》作为实践绿色建筑的基本指引，万科、中海还在此基础上制定了企业内部绿建技术指引（《万科集团绿色建筑标准指引》，《中海绿建技术手册》），提升绿色建筑技术在企业内部应用的规范性和系统性。

万科绿建内部标准在保温结构传热系数、卫生器具用水效率等方面均提出了优于行业标准的设计规范。事实上，房企的绿色建筑设计优于行业标准并不少见，新希望地产在宁波一绿色三星项目节能设计中，空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家设计及能效标准的要求，围护结构热工性能比国家现行建筑节能设计标准提高了20%；在空气循环上，采用内循环式双向新风系统，快速降低污染物浓度，污染物浓度比国家规定限值低20%以上。

中海则根据不同地域地理和气候特点，制定属地化绿建技术标准，明确区域建设目标，提倡区域公司和项目采用适合本地特点、低成本、高效能的建筑新工艺、新技术、新材料和新设备，设计实施资源利用效率高、健康可持续的优质绿色地产项目，使中海绿色地产品牌得到区域化提升。

贰

发展高品质绿色建筑

能否实现效益与成本的平衡？

在我国，绿色建筑正处于快速鼓励发展期，31个省市均按照绿色建筑星级出台直接财政补贴、金融支持政策。我们发现优质房企不仅在绿色建筑规模上表现优异，并已进入提升高星级绿色建筑占比的阶段，在项目开发全周期中推进建筑信息模型、可再生能源技术、装配式技术等前沿绿色建筑技术的应用。

万科、金茂等房企依托专业绿建研究基地，持续探索最新节能装配模式包括光伏发电系统、装配式精装等，并已在项目中落地。

图表：全生命周期绿色建筑技术应用

资料来源：保利资本官微

对于企业来说，发展高品质绿色建筑的前提之一是实现效益与成本的平衡。据相关研究，实施三星级绿色建筑的增量成本参考区间为30-80元/平方米，装配式建筑增量成本为400-600元/平方米*装配率，超低能耗建筑为800-2000元/平方米，而要同时满足这些标准，每平方米的增量成本则不会少于1500元/平方米。

但值得注意的是，随着绿色技术、产品、施工工艺的应用普及和成熟，绿色建筑增量成本呈逐年下降趋势，三星级绿建增量成本同比2014年下降超50%。从短期看，高品质绿色建筑并非“高利润项目”，而从长期战略角度，在产业低碳发展趋势下，发展“高技术储备”绿色建筑将会为企业赢得先驱优势。

前期设计和建设成本是高品质绿色建筑的主要增量成本来源，而从建筑全生命周期看，绿色建筑技术应用将通过节能手段降低后期建筑运维成本，包括节省空调供暖和制冷费用等。样本企业在低能耗建筑中配置的节能技术主要包括：外墙保温一体化系统、可调节遮阳系统、气密性控制以及用于后期运行数据分析的能耗实时监控系统等。

中海在绿色建筑技术研发方面处于行业领先，2021年获得的64项新专利中，多项专利技术都能以低成本达到运行稳定、控制便利和节能的效果，包括交叉热交换新风系统、水冷新风系统、水蓄冷系统等。

而随着保护生态、绿色健康消费观念成为潮流，绿色建筑应用对于企业品牌形象也将有助益，消费者对于绿色建筑产品的购买意愿也会提高。中国金茂高端住宅产品——金茂府从空气、阳光、水、温度、湿度、声音六大维度，打造十二大科技系统，形成以绿色健康科技为核心的产品价值体系，金茂府已成为继朗诗“自由方舟”之后标志性的绿色健康产品品牌。

中国金茂金茂府十二大科技系统

综上，从长期效益来讲，绿色建筑产生的节能效益、市场端品牌价值和购买意愿提高，将会帮助企业平衡前期技术研发和设计成本。从战略视角，还将帮助房企在绿色发展时代完成责任企业形象的进化。

叁

发挥更大责任引领作用

房企还在探索哪些绿色实践？

实践绿色建筑技术已经成为房企开启绿色发展的门槛，在此之上，为提升企业在绿色低碳领域的综合竞争力，推动行业整体绿色低碳升级，房企也在进行多元化绿色发展包括绿色供应链打造、绿色低碳城市建设和绿色运营管理。

01

打造绿色供应链，推动行业绿色升级

房企对上游供应商开展环保资质审核、实施绿色采购，可以推动产业链共同践行减碳环保举措，同时也将提升终端产品性能。

万科是在绿色供应链领域最早布局的房企之一，2016年即联合朗诗、阿拉善、公众环境研究中心等单位发起中国房地产行业绿色供应链行动（“绿链行动”），针对主流建材品类制定绿色采购标准，形成绿色采购名单，包括环保合规的“白名单”和在资源、能源、环境等方面有突出表现的“绿名单”，引导地产产业链绿色升级。

绿链行动绿色采购品类（部分）

中海在绿链行动供应商白名单标准之上，基于国家工信部、生态环境部等部门的绿色评价认证等参考数据，建立企业内部绿色采购标准，绿色健康采购品类达70个，审核维度也有升级，覆盖产品（绿色建材、碳足迹评价等）和企业（绿色工厂、能源管理体系认证等）两个层面，目前已取得绿色标准的供应商企业数量占比为46%。

02

开发利用绿色能源，建设低碳城市

开发低碳能源是建设低碳城市的基本保证，清洁生产是建设低碳城市的关键环节。利用可再生资源、开发清洁能源，应用于城市基建、产业园运营等，是建设低碳城市的有效方法。

中国金茂应用污水源热泵系统、地源热泵系统、热源塔型热泵系统等联合技术，建设城市、区域、项目级能源站，提高可再生能源利用比例，截至2021年已投资、建设、运营各级能源站项目75个，预计每年碳减排量超过38万吨。武汉方岛金茂智慧科学城，凭借绿色供能、绿色产业、绿色建筑和绿色交通四大低碳实践，入选2021年低碳示范工程。

新希望地产在宁波、南京、武汉等地住宅项目中引入光伏、地源热泵、江水源，实现可再生能源利用，并且在项目使用期间，冷热源能效比低，新希望地产坚持将供暖空调系统的冷、热源机组能效做到均优于现行国家设计及能效标准的要求。

03

实践绿色运营管理，降低居民整体碳排放

随着双碳目标的深入，有房企已经注意到除了在住宅开发建设中，会造成碳排放以外，在交房后的物业服务和运行环节，碳排放占比仍在提升。低碳转型作为我国实现“双碳”目标的关键一环，房企开始聚焦绿色服务运营管理，降低居民生活碳排放。

例如，新希望地产成都一绿色生态住区就率先开始了绿色运营管理，规划公共区域设置无线网络覆盖、智能访客系统、能耗管理系统、空气质量监测系统等，并且创新规划项目中有40%以上车位为充电车位，降低居民生活排碳。

结语

绿色低碳风口下，优质房企已迈入全面创建高星级绿色建筑阶段，持续探索节能设计模式和技术应用，打造环境友好、健康宜居的居住空间和生活环境，实现增量成本逐年下降和企业长期竞争力的提升。

房地产绿色转型，从产品端提升产品品质，从企业端建立差异化竞争优势，在市场端重塑责任形象，为行业可持续发展“添砖加瓦”。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！