港资房企的投资眼光有多毒辣

（图片来源：和记黄埔官网）

擅长逆周期操作的港资房企，再次瞄准了内地市场。

5月初广州首轮集中供地，李嘉诚旗下的和记黄埔加入白云新城热门地块竞拍。

虽然最后和黄没摘得地块，但该举动在行业引发热议，这被看作是李嘉诚重回内地市场的信号。

不仅是李嘉诚，新鸿基、恒隆、新世界发展等香港开发商都在加仓内地市场，斥资夺地、押注旧改、精耕中高端商业地产。

“三道红线”出台两年以来，内地房企需要快速消化“去杠杆”的压力，在行业竞争中难掩疲态。而负债率较低、融资渠道和成本更胜一筹的港资房企，则有了更多曝光的机会。

港资房企们“耐得住寂寞，就等得来抄底机会”的秘诀，再次在内地市场奏效了。

10年后再入市扫货

拿好地、收购资产

在广州2022年首轮集中供地上，白云新城空港大道地块以15%溢价，成为全场溢价率最高选手。

比地块本身更能成为谈资的是，李嘉诚旗下、多年未现身内地土拍市场的和记黄埔公司参与了首轮举牌竞价，并率先出价23.6亿元，但后续并未再次加价，最终未能把地块收入囊中。

此前，业内频传李嘉诚抛售英国资产、重拓亚洲市场的消息。但没想到这么快，李家就已经现身内地。

上次和记黄埔夺地，还是在2012年，彼时国内楼市调控趋严、市场低迷，不少港资房企“趁虚而入”，在内地捞地。

和记黄埔在武汉蔡甸区以1500元/平楼面价拿下一块宅地，更早前，和黄已在附近买下多宗地，该区域后成为其连片开发的低密度住宅区：观湖园。

对于这片地，和黄用了港资房企常用的“捂盘惜售”策略。最新资料显示，十年前拿的地块，目前还有新房在售卖，且公司去年才申报了观湖园新一期项目设计方案。

2013年之后，李嘉诚家族开始撤退内地，先后出售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、北京盈科中心、重庆大都会等优质资产。和记黄埔也由于囤地不卖楼，一度被成都金融监管机构“封杀”。

直到今年这次举牌，被业内看作是李嘉诚重回内地市场的信号。

（图片来源：和记黄埔官网）

除李嘉诚外，不少的港资房企这两年来也加大了内地市场的投入，仿佛十年前的故事重现，一改往日保守作风，积极拿地。

从2021年开始，新鸿基在广州以底价70.82亿竞得番禺南站核心区TOD项目地块；瑞安房地产以165.268亿底价豪夺武汉武昌湾三宗地块；嘉里建设、香港置业勇闯上海滩，夺得黄埔豫园核心地段、徐汇滨江综合发展土地。

上述这些地块，基本上位于一线和核心二线城市，且要么就是好地、能够契合港商青睐的综合体开发模式，要么就是趁机捡漏，以底价拿地。

恒隆地产董事长陈启宗曾在今年业绩会上坦言，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。

这机会不仅是在公开市场，今年初开始，港资房企还当起了内地房企的“白衣骑士”，其中最忙的当属中渝置地和新世界。

目前，中渝置地接下了世茂在港物业40%股权、中渝老板张松桥接下了富力在伦敦的“Thames City”项目；远东发展与新世界共同收购佳兆业在港物业；新世界旗下的基建公司收购龙光系交通资产40%股权。

除了押注重运营的项目，房企们也青睐包含短期可销售的半路项目，放长线做运营，也要赚快钱回流现金。

在新世界发展2022财年中期业绩会上，郑志刚曾透露，新世界发展会预留大约200亿港元用于收购。

严控现金负债水平

热衷低风险下投资

事实上，港资房企一直都喜欢且擅长逆势而行。

2015年，内地房企大规模扩张，赚得盆满钵满的时候，港资房企或像李嘉诚一样抛售资产、潇洒转身；或静观其变，放缓拍地和收并购节奏。

港资房企奉行的稳健经营逻辑，与内地多数房企略有不同，它始终将管控利润、规避风险放在首位，热衷于低风险、低杠杆下投资。

此轮广州土拍，和记黄埔只举了一手牌，出现溢价后并未再跟进，也说明了李嘉诚低风险底价获地的投资心理。

稳健的经营风格更能体现在财务上：崇尚现金流为王，实行稳健杠杆模式。

此前，港资房企公认的特点是“爱囤地”，拉长项目开发周期，靠地价上涨带来可观的利润。而拉长周期势必需要充沛的现金流筑底，这也造就了港资房企内部重视现金流的经营模式。

有了足够的钱，就有底气面对变化的时局和市场。新世界相关高层曾多次在公开场合提到，“在疫情期间，拥有充足的现金者为王。”

在杠杆运作方面，港资房企相当自律。2021年，港龙中国、新世界净负债率水平在50%以下；长江实业、新鸿基地产、嘉里建设控制在30%以内，远低于内地房企三道红线中“净负债率不得大于100%”的及格线。

而港资企业的融资渠道也具有天然的优势，在香港，股票、基金、REITs等境外融资渠道相对成熟。最新融资成本显示，新世界、九龙仓、嘉华国际等港企融资成本仅为1%-3%，内地房企多数在5%以上。

“三道红线”带来的此轮杠杆压力，让众多内地房企、尤其是民企疲于应战，土地市场持续“低温”，多城土拍上演流拍、底价成交戏码。

日常的开源、节流，使得港资房企在当下内地市场优势尽显。内地房企拿不出钱，地卖不出去的时候，港资开始发动自身的“钞能力”，进入内地市场捡漏。

角逐商业地产

内地反哺香港

内地中高端购物中心收益的上涨，也让港商嗅到了商业地产的新商机。

恒隆地产最新财报显示，内地市场正在反哺香港市场。2021年内地物业组合的租赁收入按人民币及港币计值分别录得23%和31%升幅，足以抵消香港物业组合7%的跌幅。

九龙仓2021年的盈利上涨，主要受惠于长沙、成都两座IFS近两百亿的营业额。

得益于丰富的运营经验，港商在内地商业市场上打得一手好牌。像IFS、恒隆广场、K11等港资背景商场，基本上都是城市商业地标。

贝恩公司发布的《2021年中国奢侈品市场报告》指出，由于疫情出境受限，大部分中国消费者选择在境内购买奢侈品。中国个人奢侈品市场2021年全年或将实现36%的增长，达到近4710亿元人民币。

奢侈品市场回流让疫情中的香港压力倍增，特别是旅游区的商铺和商场，租户零售额大跌，零售租金下调压力大。

如今，恒隆的布局已经从沿海核心城市拓宽到武汉、昆明等中、西部省会城市。陈启宗也看好内地蓬勃发展的奢侈品市场，他表示未来内地市场占比还会继续上升。

近年来，像新鸿基、香港置地等港资开发商会选择布局一二线城市，拿下商业或者综合体属性地块进行自持开发，后期深耕商业运营。据了解，新鸿基的内地土储已经超过香港。

还有房企在存量市场中寻觅资源。如新世界发展旗下、拥有多个高端购物中心的K11集团，宣布正式进军内地轻资产管理市场，以轻资产管理的合作模式，更快地提升内地市场的品牌规模。

“港资企业往后会有更多曝光机会，未来内地市场是个适合做精品运营的舞台。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

不过也有房企保持审慎态度，九龙仓置业认为，比起前两年，内地市场存在不明朗的形势，并且表现疲弱。“我们会小心选择，但不是退出这个市场”。

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