南京河西南，值8.2万/㎡吗？

河西南顶豪葛洲坝南京中国府的一举一动，备受南京人关注。

这不，今天，中国府一套建筑面积约227.66㎡的房源在阿里拍卖网上拍卖，吸引了7人报名、超2万次围观。

更为“疯狂”的是，这套房起拍总价为1308万元（起拍单价约5.75万/㎡），加价幅度1万元，第七轮报价的神秘富豪一下子加价380万至总报价1700万！然而，一顿猛如虎的操作后，离市场评估价1866.8万（单价约8.2万/㎡）还差一截。

中国府，或者说河西南，究竟值不值8.2万/㎡？目前，小区所有房源尚在限售期内，二手房市场的反响无从得知。这套法拍房的最终成交情况，或将有着重要的风向标作用。

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先来简单复习一下葛洲坝南京中国府（长江尊邸）的情况。小区共规划5栋19-29层的高层住宅及配套，300套精装房源，主力户型面积为190㎡、230㎡、290㎡，层高3.3米。

与海峡城、正荣滨江紫阙、华侨城天鹅堡等不同，中国府在河西南与河西中交界的位置，更准确来说在河西南的青奥板块，生活配套完备。

去年9月，中国府推出129套收官新房，均价65380元/㎡；今年1月，项目迎来交付，景观、立面、室内细节等品质在线。

被拍卖的这套房位于1号楼，建面约227.66㎡，为四房两厅三卫，有流行的横厅、南向双套房等改善设计元素。

作为南京的代表顶豪之一，中国府的交付标准很高，厨房里有美诺燃气灶、洗碗机、烤箱，库博士油烟机、冰箱；主卫有劳芬浴缸、台盆，当代花洒、龙头等；还配置了全屋恒温恒湿恒氧的5G科技系统。被拍卖房屋室内实拍：

横厅连接南向阳台↓

餐厅+厨房↓

卫生间↓

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中国府这套房的起拍总价1308万元，起拍单价约5.75万/㎡；第三方出具的市场评估总价为1866.8万元，单价8.2万/㎡。

这是什么水平？

今年初，河西金茂府一套二手房在阿里拍卖上出售，面积为149.67㎡，评估总价1200万，单价约8万/㎡。当时，不少中介将其称为河西南的“房价天花板”。中国府的评估单价，比金茂府还要高出2000元/㎡。

眼下，中国府值不值8.2万/㎡？

从持有成本来看，这套房于2019年12月底成交，单价61779元/㎡，我们尚且以全款成交（总价约1406.46万）来计算：

新房交易税费成本（含维修基金）为30.86万；机会成本即购房款用以理财，按照4.5%的年化收益计算，2.5年约有158.23万收益（刚交付没多久，不考虑租金收益）。意味着现在这套房以7万/㎡出售即可跑赢通胀，若能以评估价8.2万/㎡成交，自然稳赚不赔。

当然了，8.2万/㎡的评估价，更多是对板块、配套、产品进行综合考量后的溢价肯定。

一个问题：根据拍品详情，中国府这套房于2020年3月进行了不动产登记，按照南京的政策，尚在限售期内。限售期内的房源被拍卖，该如何过户？

对此，华侨路房产交易与不动产交易大厅工作人员表示：“司法大于行政，如果法院出具了相关的书面材料，会配合过户。”

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我们认为，中国府这套法拍房的最终成交，有着风向标意义。

一方面，楼市行情尚在冰冻期，买房人“潜水隐身”，这套房检验了当下南京千万级的购买力。

克而瑞统计过2021年主流城市1000万以上一手住宅的成交量，南京以1918套排名第7，同比增长36%。简单回顾下不难发现，去年，海玥花园、越城天地、中国府等顶豪是千万级新房的主力供应。

千万级二手房方面，去年南京的成交数字同比是下滑的，不过总体排名尚可。

总体来看，在去年下半年市场行情已经陡然生变的情况下，南京的千万级新房还能卖出同比增长的成绩，说明豪宅购买力还是可以的，买房人愿意为好房子买单。千万级二手房受市场、供应量等的综合影响，成交量同比下滑情有可原。

回到中国府，这套法拍房的起拍总价已有1308万，目前经过多轮竞价已拍到1700万，说明项目的地段、品质等综合价值得到认可。

另一方面，虽然这套房尚在限售期，但对包含中国府、万科翡翠滨江、河西金茂府等河西南纯改善次新小区的房价走向，有重要的参考意义。

经过多年的发展，河西南的楼市格局基本可以分为三个阶段：

第一个阶段，以海峡城、五矿崇文金城等为主力的刚改“星八客”为代表，楼市行情波动，这些小区的房价也经历了浮动，目前二手房成交均价在5.2-6.6万/㎡不等；

第二个阶段，以天鹅堡、中国府、河西金茂府、万科翡翠滨江、建发珺和府等为主力的纯改善次新小区为代表，这些品质住区有的交付不久，有的尚未交付，大多处在限售期内无法交易。值得注意的是，河西金茂府、中国府陆续出现法拍房，市场评估价在8万/㎡及以上，这个价格市场接受度如何？未来将成为河西南的改善次新房价主流吗？

第三个阶段，以江宸府、嘉华嘉璟峰、颐和云台源筑、金鼎湾和禧等在售/待售新盘为主力，毛坯限价在4.4-4.635万/㎡不等，含包均价超5万/㎡，户型设计多以140㎡起步，总价多在700万以上，是接下来河西南的改善新房供应主力军。

目前，河西南早期的主力小区二手房价基本稳定，第二阶段的改善大军，房价需要锚定效应来引领，中国府的成交恰恰能起到这一作用。

更为重要的是，调控政策悄悄放松的当下，楼市需要直接明确的利好来刺激回暖。中国府，能为河西南找回信心吗？