关于商品房质量保修的几点常识

之前在网上听到有这样的说法，同一地段某科开发的房地产项目往往要比其他楼盘的售价高出20%左右，因为买房者不仅仅是买房，更多的是看重它的房屋质量和物业管理。对此，我们可以看出房屋质量对消费者的购买行为起着举足轻重的作用，今天我们也就有关商品房质量保修的几点常识，与大家分享如下。

首先，建设工程质量保修。第一，明确两定义。何为建设工程？按照有关条例的定义，建设工程就是土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程，由建设工程施工单位建成后交付给建设单位（如房地产开发企业）。何为建设工程质量保修？按照规定，建设工程实行质量保修制度，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第二，建设工程质量保修责任主体。建设工程质量保修责任主体是建设工程施工单位，由其向建设单位（如房地产开发企业）承诺有关保修责任。如建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任；如建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。

第三，建设工程质量最低保修期限。在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

然后，商品房质量保证。第一，商品房质量保证责任主体。按照规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。

第二，商品房保修期限。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，且保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

第三，商品房保修责任主体。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第四，商品房保修项目的保修期限。按照有关规定和参照《住建部、工商总局联合印发商品房买卖合同（示范文本）》，商品房保修项目及其期限如下：1. 地基基础和主体结构的保修期限不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限；2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限不得低于5年；3. 供热、供冷系统和设备的保修期限不得低于2个采暖期、供冷期；4. 电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限不得低于2年；5. 装修工程的保修期限不得低于2年。

最后，委托物业服务企业提供保修服务。按照有关规定，建设单位（房地产开发企业）可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

综上所述，建设工程的质量保修适用于建设工程施工单位与建设单位（房地产开发企业）两者之间，商品房的质量保证适用于与建设单位（房地产开发企业）与商品房买受人两者之间，提供共用物业的保修服务适用于建设单位（房地产开发企业）、商品房买受人与物业服务企业三者之间。由此可见，如发生工程质量问题的，商品房买受人应依法请求建设单位（房地产开发企业）承担有关质量保证责任，建设单位（房地产开发企业）请求建设工程施工单位承担有关质量保修责任。对于物业共用部位、共用设施设备的保修责任，注意这里指的是物业的共用部位、共用设施设备，并不是指商品房（房屋），依法应由建设单位（房地产开发企业）负担；如物业服务企业接受建设单位（房地产开发企业）委托的，则由物业服务企业依法依约提供有关保修服务，但保修的责任主体仍是建设单位（房地产开发企业）。

附：1.《建设工程质量管理条例》第二条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条

2.《商品房销售管理办法》第三十三条

3.《物业承接查验办法》第三十六条

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