广州是国家中心城市和综合性门户城市、国际商贸中心和综合交通枢纽，是粤港澳大湾区的核心引擎，近年来奋力向建设具有较强辐射能力和资源配置功能的国际化城市目标进发，城市功能不断强化，老城市焕发新活力，城镇人口进一步聚集。根据第六、七次人口普查，广州市2020年的流动人口达937.9万人，较2010年增长461.9万人，同比增长97.0%，流动人口增长显著。
为解决新青年、新市民的居住问题，广州提出到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套），逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
政策：多维支持
作为多年的人口净流入城市，广州是住建部选择的全国首批发展政策性租赁住房试点城市。2021年广州密集出台多项政策文件，在“市场监管、租赁供应、权益保障、金融税收”等方面保障租赁住房的建设。为推进全市住房“十四五”规划顺利落地，突出住房的民生属性，广州提出了多项保障举措。如：加强管理优化分工，明确筹建渠道和责任主体；多渠道供应，提升保障房用地指标；金融、税收、审批多层次扶持市场主体；创新保障性住房建设融资渠道等等。
广州保障性租赁住房部分政策梳理
资料来源：公开资料整理
多管齐下，保“政策性住房”供应
“十四五”期间共筹建66万套保障性住房。分区域来看，白云区保障性租赁住房和公租房供应量最多分别为13.2万套和0.6万套，共有产权房番禺区供应较多，为0.63万套。其中白云区、番禺区、天河区保障性住房供应量位居全市十一区的前三位，供应量占全区的近50%，政策性住房主要布局在产业园区以及轨道交通站点周边地区。
数据来源：公开资料整理
为完成66万套保障性租赁住房的建设目标，广州探索了七大保障性租赁住房筹建方式，包括“工改租、商改租”、产业园区配建、企事业单位自有用地新建、集体经营性建设用地新建、存量房源整租运营、土地公开出让新建、城中村改造配建等方式。
1、加强土地储备，新建租赁住房
目前广州共有十几家企业参与租赁住房的建设，从广州租赁用地拿地建面TOP5企业来看，本土企业为拿地主力企业。其中国企央企占比60%，广铁于2018年拿下两块租赁用地，成交建面19万方，位居国企央企拿地建面第一。
从拿地方式来看，2017-2020年，企业拿地主要以租赁用地为主，2021年后租赁用地的供给以“拿地配建”和“竞配建”的方式获得租赁用地。
新增项目辐射各类产业集聚区、商业商务集聚区以及轨道交通站点附近等租住需求集中区域，努力实现“职住平衡”。
2017年—至今 广州招拍挂租赁用地
拿地建面TOP5企业
数据来源：CRIC城市租售系统
2、存量改造，推进城市更新
城市更新是广州优化住房供给的一个重要抓手。其中“十四五”期间，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区深入推进城市更新，稳定住房供应能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比，提高居住环境品质。
如：广州继园东“工改租”项目，是省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目，开创了多个全省第一：第一个政银企协四方联合推动项目；第一个获得“工改租”项目认定书的项目；第一个公积金“按月冲还租”业务试点项目；第一个完善了消防备案、设计规划与民用水电气变更、施工报建等手续的非住改住租赁项目。
建方长租旗下建方寓·文化公园站店获得“广州市荔湾区非住宅存量用房改造租赁住房”项目认定书，成为荔湾区第一宗批准的工业厂房改造租赁住房项目。
头部企业推动“市场化租房”供应
从广州TOP10集中式公寓企业来看，头部企业效应明显，但规模差异较大。其中全国化布局企业共计34732间，占比79.8%，本土化企业占比20.2%。魔方公寓以14623间体量位于开业规模之首，其次房企系的泊寓和冠寓位于开业规模第二和第三，瓴寓以1240间位居开业规模第十。此外，除全国化布局企业外，本土企业窝趣和YOU+持续深耕广深区域，开业规模位居前列。但总体来看，广州TOP10开业规模中，房源规模差别较大。
广州由于拥有大量“城中村”，目前机构渗透率仅有2.2%左右，远低于国际上发达国家房屋租赁机构的平均比重（30%）。发展专业化规模化的住房租赁企业，有助于规范租赁流程，提高租赁效率，是行业健康发展的重要抓手，标准化的租户服务、稳定的租赁关系，为租客带来安心的居住体验。因此未来吸引更多专业化规模化住房租赁企业进入广州市场尤为重要。
截止目前广州集中式公寓开业规模TOP10
数据来源：CRIC城市租售系统
备注：只计广州市范围内集中式长租公寓已开业门店数量，储备中、未开业或分散式项目暂不计入
总 结
广州作为国家中心城市，经济发展多元，就业机会众多，是我国最吸引人才目光、经济最具活力的地区之一。广州以“一区一策”为原则，因地制宜推进住房市场体系和住房保障体系建设。同时，广州稳抓“政策性住房”和“市场化租房”的建设，以多管齐下的途径，通过新建和存量改造方式解决城市住房问题，在向着职住平衡、产城融合的目标努力中，发挥住房发展对实体经济的促进作用，让住房供应与人口流向和产业发展布局协同一致。
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