四个月前，我写了两篇文章。
一篇题为；
另一篇题为。
文章发出后，不少房企的营销总给我发来私信，对我的观点表示认同。
01
近日，我又听说了一个消息。
某品牌房企内部发文，2022年1季度将禁止华北区域合作渠道，天津在列。
这也就意味着，明年一季度该房企华北区域将全面停止与外部渠道的合作。
至于，这一举措是否会延续到二季度甚至贯穿2022年全年，我们不得而知。
但可以肯定的是，高佣金、高渠道费已经严重蚕食了开发商的利润，而且终于醒悟：与其把钱砸给渠道，还不如实实在在地把钱花在客户身上。
否则，没必要如此痛下决心。
不仅如此，据内部人士透露，这一决定并非偶然。其实，也是来自集团层面的某种风向，或许会有更多产品力突出的头部房企跟进。
02
经常看到经纪人的朋友圈会提到，千万不要自己去售楼处，跟着渠道去买房更便宜，能带着你去薅开发商的羊毛。
可真相真的如此吗？
一定不会有人告诉你，渠道点位越高的房子越难卖，中介最多的售楼处往往佣金也最高。
这是什么概念呢？
特别偏远的楼盘，往往是很难保值增值的，自然到访也是没有的，惟有提高中介点位，哄带看和来访。
于是，不知不觉中，你就买下了一般人不会买的楼盘。
品牌力和产品力较弱的楼盘，往往也很难说服客户购买，只能祭出两招必杀技：
1）提高渠道点位；
2）大幅降价。
这种项目更可怕，延期交付、货不对板事小，潜在的停工、烂尾、跑路、暴雷风险事大。
明年，你再去看一些原本约定会交付的项目，或许感触会更深。
也就是说，不合作渠道或者渠道费只有1个点、1.5个点的楼盘往往更值得买，因为他们大概率是把这些没有砸向渠道的钱用来了守住品质底线。
03
最后，我想分别给开发商和购房者3个忠告。
对于开发商：
1）提高佣金点位就能换来成交没错，但是如果产品力跟不上，这样催生的所谓“热销”并不可持续；
2）客户不是傻子，因为渠道返点，可能会一时糊涂，冲动做选择，但是花钱买来的教训，以后总会长记性；
3）与其把钱砸给渠道，不如花在切实提升产品力上，真正高段位的开发商，一定不只是关注拿地和营销，更应该关注交付，只有项目交付的好，你才能长久的赢得口碑和市场。
对于购房者：
1）要具备基本的辨别能力，有时候你以为占了便宜的渠道返点，其实是交的智商税；
2）不是每一个开发商都合作渠道，也不是每一个开发商渠道点位都很高，遇到不合作渠道，或者渠道佣金点位低的楼盘，你多留意一下产品力，往往不会差；
3）永远不要因为渠道返点就动心，房子是用来住的，你一定要坚定立场选择适合自己的。
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