房产税迈出实质性步伐后，房价见顶了么？

近日，小驿经常听到“房产税”相关探讨，今年10月23日十三届人大决定，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作为期五年，近期市场对此已经做出了一定反应，相信大家更关注之后房价走势，现将小驿的观察分享给各位。

调节分配 抑制房价“暴力”上涨

首先要弄明白的是征收房产税的目的是什么，假如觉得是大幅增加国家收入，那么小驿告诉你确实会增加，但并没想象多，按照目前普遍认为，房产税收入预计在3000亿到10000亿之间，相比2020年中国土地出让金8.4万亿，已经是数量级上的差距，房产税只能算是标准的“小税种”，想要作为主要收入的来源现阶段不可能。

从全球来看，其他国家房产税在国家财政收入占比都不高，大多数国家都将该税种作为地方提供公共服务的主要资金来源，将收税和支出的权力交给基层政府，让他们互相之间展开竞争，以最低的税收成本提供最高质量的公共服务，从而对基层政府的财政扩张行为进行约束。

我国房地产税的定位与西方国家是完全不同的，现阶段顶层设计对房产税的“定位”是，第一，房产税是一种长期宏观调控手段，是房地产“长效机制”的一个组成部分；第二，房产税主要从调节分配，控制公共风险，而不是从增加财政收入的角度出发考虑的。总之，征收房产税的目的就是为了确保房价的平稳，加强对房地产产业的管理。

套现离场 淡化房产资产属性

目前，一方面很多年轻人买不起房，另一方面有些人手里面持有很多套房。房产税推出的目的就是让后面这部分人持房成本变高，尤其是大面积的豪宅的持有成本，持有房产越多，现金流压力越大，很容易因为这笔“额外支出”导致的资金链断裂，为了自保就会想办法套现离场，因此，随着房产税的发布实施，可以预见，会有更多的房子被囤房者抛售，进而流入房地产市场中，而正是这些多出的房源就可以让刚需买房者买到自己想要的房子。

从市场的反应来看，今年下半年房价下跌，土地流拍，经济增速放缓，同时不断引起连锁信用收缩反应，著名经济学者香帅这样分析：

房地产税是一个去房产资产属性的方法，政府正是希望通过房产税抑制“房产资本增值过快的趋势”，换句话说，之前20年我们将房产作为最大、最优的资产配置的模式将被改变，想通过“我躺着多买房”就完成资产保值增值的路径会被卡得更死。

面对当前房价下跌，中国城市规划学会副理事长，厦门大学赵燕菁教授表示了这样的担忧：

在我国，地方政府主导的城市化是货币需求最主要的创造者。而地方政府负债的几乎所有信用，都是来自土地而非税收。一旦开征房地产税导致房价下跌、土地流拍，地方政府的融资能力就会急剧萎缩。不仅无法展开新的固投，为以前固投进行的融资也可能变为坏账。一旦社融出现断崖式暴跌，真正进入市场的货币就会大量减少，市场机制就会衰退，中国经济就会再次退回低效的计划经济。这是各地推出房地产税时要非常慎重考虑的——局部正确的改革，可能合成整体系统性风险。

稳字当头 助力经济结构转型

2020年疫情之后，中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，进一步彰显了中央调控房地产市场的持续性和坚决性。可见，“房住不炒”意味着减少房地产的金融属性，坚决遏制房价上涨，严控房地产市场风险成为针对房地产市场调控最重要的目标。“房住不炒”弱化了房地产的逆周期调节的职能。

12月8日-10日，2021年中央经济工作再次强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产市场在短期内虽然受到一定冲击，但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口主要流入地，核心城市房价的平稳上涨趋势依旧具备较强支撑，房地产税落地也将更好地助力国内经济结构转型。

最后，小驿认为房价趋势必是“稳字当头”，而房价是否见顶这件事，需要看城市发展的潜力，房子的价值和城市的增长前景以及公共服务分不开的。

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