撰文：55
最近，我收到了中介朋友发来的一张成交截图。
指导价51884元/平的美林湖畔花园，一套111.45平的单位以816万总价成交，折合单价去到了7.32万/平，足足高出了指导价约2.1万一平。
但是这个价格，是业主降价了接近100万才卖出的。
半个月前，该业主将房源从900万下调至800万，以急售为由称全款800万、按揭810万，大概过了不到一个星期就以816万出售了。
中介朋友称，当下的市场确实给了二手业主很多心理压力，尤其是急着用钱的，降价再正常不过了，而且买家也不傻，现在基本没有人会以高价来买。
但是有一个问题是，虽然买家不像之前那样冲动了，但还是会尽量去靠近好地段的产品，只要业主肯降价，买家还是会买单。
这就是当下的市场环境，差地段的产品甩卖无人问津，而好地段的产品降价，仍然有人前仆后继。
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先来看看美林湖畔这套房源，如果单看7.32万/平这个价格，我们还是会觉得挺高的对吧。
然而，这个价格对于巅峰时期的美林湖畔来说，简直是不值一提。
在我们6月份的报道当中，美林湖畔的楼王单位就卖出过8.9万/平的成交单价，106方的房子总价逼近千万，对东圃板块的价格体系造成不小的冲击。
在8月份的二手房指导价出台之前，美林湖畔的业主心态相当高傲，挂牌价一套高过一套。
8万/平以上的房源比比皆是，最高的也逼近10万/平的挂牌价。
后面指导价一出来，直接腰斩到5.2万/平，直接回到去年的水平。
说到这里，大家应该能get到一个信息：没错，去年的美林湖畔，均价也才5万/平。
短短一年内，它的最高成交价就达到了9万/平，这个涨幅，相当惊人。
就在今年初，广州被爆出有业主抱团炒高房价，引起相关部门关注，其中就有美林湖畔的身影。
当然，现在爆出了7.3万/平的成交单价，对于业主来说，肯定还是赚的，只是赚多赚少的问题而已。
如果没有广州这一波严厉的调控政策，美林湖畔说不定真的能攀上10万+一平，真的难以想象！
美林湖畔，曾有业主一夜之间怒涨200万
因此，无论如何，广州这波指导价和调控政策意义还是很大的，至少有效挤掉了楼市泡沫，无论是买家还是卖家都能更加理智地看待手中的这套房子。
你认为7.32万/平的价格，对于美林湖畔是虚高还是刚刚好呢？
中介朋友则认为，目前这个价格属于正常水平，对于业主和客户双方都刚好能接受。毕竟地段摆在这里，东圃还是很能扛的。
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除了美林湖畔，近期我们关注到的一些房源价格也一直在波动。
例如，牛奶厂华润天合一套88平的房源，业主从720万降价到635万，降价85万，折合单价7.2万/平。
不过，这个业主降价也仅仅只是为了吸引客户，过两天又把总价回调到710万，单价又回到了8万一平。
反复横跳，也是当下业主的普遍状态，当前华润天合的挂牌均价已经去到了11.7万/平。
当下整体牛奶厂的房价依旧在上涨，挂牌均价为8.57万/平，而本周成交均价也高达8万/平。
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总的来说，二手指导价出台之后，对于上榜 小区的冲击力还是蛮大的，例如美林湖畔。
而对于没有上榜的小区，则影响较小，例如牛奶厂，仍处于微涨状态，业主也不会轻易降价。
值得一提的是，最近关于广州部分银行的二手房贷可“无视”指导价的消息也传得沸沸扬扬。
我咨询了一些中介，也确实有中介表示部分银行可以按评估价贷款。
虽然这个消息暂时还没得到官方确认，但银行贷款加快也是真的，种种迹象表明楼市已经在逐渐松动。
不过大家也不用担心房价又会疯涨起来，目前的主基调的“稳房价”，暴涨的时代已经一去不复返。
二手房市场回暖需要时间，对于真正需要买房的人来说，当下也不失为一个入手时机，可以多和业主沟通，争取双方利益最大化。
你认为银行二手房贷松动的消息是好是坏呢？欢迎留言评论，分享你的看法。
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