馨昊百科：这有一份2021年上海购房政策汇总②

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前言

上一篇给大家总结了一份买卖房屋的流程、交易基本材料、限购、贷款、基本交易流程，税费（含房产税）买房的全流程，点击链接：

这篇分享的是：房产税减免政策、未满一年怎么付房产税、二手房交易税费、以公司名义在沪购房的限购政策、买卖、赠与、继承、上海买房积分制、新政后最新认筹还有几大重点、新房计分摇号的常见问题等

房产税减免政策

· 未满一年怎么付房产税?

当年度应纳税额 = 年应纳税额 ➗ 12个月 ✖ 当年度应纳税月份数

二手房交易税费

01 二手住宅交易税费算法

以公司名义在沪购房的限购政策

01 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件 (购房时间以合同网签备案日期为准) 。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

02 境外注册的公司在沪不能购买商品房。

直系亲属更名买卖、赠与、继承

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。

咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用

01 买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式）

3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：352424元

02 增与

1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

这是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。

若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。

公证收费标准

2、办理房屋赠与的方式有几种？

1）通过办理赠与公证书进行赠与；

2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产；

2）房产中有抵押不可赠与；

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；

4）赠与合同不可委托签署；

5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。

注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部

分不能再交易。

例如：业主张三将名下独有的一套房产的 10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有 90%的产权份额，李四持有 10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

03 继承

1、继承会产生哪些费用？

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

2、房屋的继承顺序是什么？

继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

3、房屋继承的流程是什么？

流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。

4、房屋继承的时效为多久？

时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2 个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）

5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日除外）出产证。

6、继承公证所需材料：

公证收费标准：

7、办理继承时需要注意哪些问题？

总结：从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。

读懂上海买房积分制

01 家庭

10分 夫妻(包括未成年子女)

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

●在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

02 户籍

10分 上海户口

0分 非上海户口

●认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

03 拥有住房状况

20分 上海无房

5分 上海有房

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

04 五年内在沪购房情况

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

05 在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身 视个人情况而定

家庭 参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

●社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

新政后最新认筹还有几大重点

▶ 新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。

▶ 每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

上海新房积分制后的买房三步曲

▶ 新房摇号规则明确后，上海新房购买的流程也跟着变了，需要经过：认购、打分、摇号三个步骤。

第一步，认购

购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。

第二步，打分

如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。

第三步，摇号

根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。

比如，某楼盘将新推600套房源，有认购意向的客户有1000人，那么根据130%的认筹上限计算，只有总分排名前780名（600*130%）的购房人才有资格入场摇号。如果第780名的分值为20分，则所有20分的购房者都可以参与摇号。

关于新房计分摇号的16个常见问题

Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于上海范围，算无房户。

Q3：怎么界定购房记录？

答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。

Q4：离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？

答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。若再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。

Q5：上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。

Q6：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。

Q7：有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

Q8：赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。

Q9：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。

Q10：购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

Q11：退休人员的社保怎么算？

答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算， 如果是2005年退休的话，社保只能算两年。

Q12：户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？

答：如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。

Q13：上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？

答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

Q14：社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

Q15：境外人士购房也要积分摇号吗？

答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。

Q16：请问怎么界定有房？动迁房算吗？

答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。

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从教育行业到房产赛道，前悟空找房vp。深耕豪宅领域11年，拥有中介行业的深厚人脉，精通上海房产，拥有独到的房产价值分析和判断，从业至今个人总销售额达20亿 客户好评度100%。

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