文：蔡垒磊
从我买第一套房到现在，差不多有9年了。
这9年间陆陆续续也买过其他的房，直到前两天继续看房的时候，有一些经验分享给各位读者。
之前没分享是由于房产不是我的核心投资方向，配比也不算很高（数字货币才是），没仔细盘点总结过经验。
今天先聊个3条。
1.如果你是投资，不是买你喜欢，是买其他人喜欢
可能很多人有一些小众的需求，喜欢这喜欢那的，但这都不重要，你要清楚喜欢这样的人有多少，喜欢且能让喜欢照进现实的人有多少。
比如你喜欢周围有地铁，那是不是大家都喜欢有地铁；比如你觉得这房子没学区，那你看看它的价格，是不是买这个价格的在乎学区？再比如你觉得老破小根本不能住，那你看看别人觉得能不能住。
看别人的普遍需求，而不是你自己的。
车子也是一样，小众豪车可能让你感觉良好，但当你出售的时候，你一折合才能知道自己在这种“感觉良好”上每年多付了几十万费用。
当然如果你就纯自住，且不在意增值（前提是你在其他地方的资产远大于这套房子），那你可以怎么喜欢怎么来。
我最大面积的一套是320平米，这套房违反了很多房产投资的规则，但我就找到了这么一套最喜欢的自住，全市也没找到第二处，于是就买了。
不出意外，最近几年它的涨幅果然最小。
2.别买同地段过于高配的房子（如果没有附加权限）
所谓高配并不是总价贵或者单价贵，而是跟你周围的房子相比，你显著高过一个等级的。
除非你的房子有什么特殊的权限，比如开个玩笑，买了它就是通向太空的入场券。
只要不是跟这种独有权限有关的，而是跟房子本身造得好不好、漂不漂亮有关的，都不要为此付出过多的溢价。
你要明白，房子之所以有今天的价值，绝对不是因为它漂不漂亮——漂亮值钱，舒适值钱，但不可能值那么多钱。
以我的第一套房为例，马路对面有个小区的单价当时是我这个小区的2.5倍，当时对面的小区吹得天上有地下无，该区域的地王，各种高级设计和服务，9年过去了，双方的单价差距只剩不到5000块一平，快追平了。
房子的大部分价值，除了它独有的绑定权限外，永远是它所在的位置，它决定了所有其他事的便捷程度和一个区域内居民的共同权利。
房子本身设计得好不好，造得好不好，可能你关心，但很多人都没那么关心。“很多人”决定了价格，而不是你的偏好决定价格——如果几年后多数人不想为这种溢价买单，它就会慢慢和周围持平。
3.怎么看一个城市值不值得继续投资
很多人买房跟买股一样，喜欢追涨，深圳涨追深圳，上海涨追上海，还有曾经很疯狂的海南。
一个城市值得继续投资的前提不是它是不是在涨，涨价的逻辑永远不是“炒”，炒只能带来一时的繁荣，你可以去参与繁荣，但你并不能确定自己是不是会接最后一棒，或至少是很长一段时间里的最后一棒。
这很危险。
房价涨，是由于想在这座城市买房的人不停地增加，潜在排着队的人数又不断增多，所以很多人喜欢看的一个指标就是城市人口净流入——一个城市的人口不停地增多，增速还在提升，核心区域的房产一定涨幅很大。
但这样就足够了吗？显然还不够，你还得判断它的房价涨幅究竟是和“实际价值增速”匹配还是已经高于了。
如果城市的确在发展，但房价的涨幅已经高于了发展的速度，显然从投资的角度，你也已经进入了高风险区域。
我最近在宁波看了一些房子，总价几乎没有千万以下的，我对比隔壁杭州差不多地段、差不多平米的房子，也就是1000多万，但是两者的城市级别、基础建设和同业同岗收入显然有差距。
这就说明宁波的房子进入了一个非理性的区间，至少对比杭州。
其他城市可以自行类推。
——今天先说到这里，下次再聊。
蔡垒磊：著有畅销书《认知突围》、《爱情的逻辑》，2017亚马逊年度新锐作家、中信最受欢迎作者，2020年当当影响力作家，社群读书APP【蚂蚁私塾】创始人。
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