市场下行，芜湖楼市的逻辑更清晰了

阔别多日后，再次思考芜湖楼市，市场已似天翻地覆。

立秋之日，我在朋友圈问了一个朋友，立秋要吃什么（因为根据习俗，有些节气当天应该要吃点什么的）？他说可以吃西瓜，如果中午再喝点酒，睡一觉，就等于从夏天睡到秋天了。

这可能不是某个人的感觉，而应当是当下楼市的感受。炎炎夏日，气温很高，每个地产从业人员的内心都放了一块冰镇的西瓜。只是，我不知道每个人是感觉到夏日的冰爽，还是秋天的冰凉。

一

前些天，还在外地闯荡的大徐发来了信息，问芜湖房价怎么样了？我说你应该会很好，因为你买的是芜湖青弋江的房子。芜湖楼市最有价值的地方是两江，大徐现在青弋江的房子虽不及之前他在滨江的房子，但终归抓住了江的IP，价格再波动，价值也坏不到哪里去的。

相反，在楼市涨潮时，带动各个区域的上涨，尤其是价格方面。可如今，他们都将面临一个严峻的价值考验。房价上来的同时，价值是不是也随之而涨呢？这个问题，我不知道购房者有没有仔细地思考过。

但我敢肯定，在最近买房的人群中，很大一部分人只看中了价格和成本的关系，而没有仔细思考在这二者之前，还有一个价值的优先。他们买房的逻辑基本是这样的，因为成本上来了，所以房价就上来了。

这里的成本包括土地成本，今年火爆的土市带来的土地价格的整体提高，也包括房企打造项目而叠加的材料成本，设计成本以及营销成本等。基于这些成本上涨的因素，这一轮房价立刻就赶上了，不分区域，不分南北，芜湖房价是全方位的普涨。

买到就是赚到，是过去几个月在芜湖市场买房人的心态。基于这样一个信心，我们发现一些偏远的，三不靠的房子，都能取得很好的销售业绩，甚至还一些项目竟然就在半年内成了尾盘。

开发商卖完后可以拍屁股走人，而购房者作为接盘侠将要面对这样一个问题：是价值大于价格，还是价格推动价值的提升？在我们看来，房价不单单表现为具体的货币数量，也还包含更多的不确定因素，首要的因素就是政策的变动。

眼下的行情正是因为受到政策的影响，而表现出了更多的不确定性。这些不确定性将直接导致价格的波动。不要看到价格波动，就直接认为鱼眼是不是在预测芜湖房价要跌。房价下滑可能是各方都不能接受的结果，因而概率相对较小。但对购房者而言，买房如果不是为了居住，那么就一定会关注价格的涨幅。

那么，问题就来了，如果买房时没有关注楼盘的价值，而盯着价格不放，那么眼下最糟心的事情，是在行情趋冷之际，有些房子将承受更多的时间成本了。而两江的房子可能要比其他区域的房价更具抗性。

虽然前段时间大家都在买房，有人坚持价值优先，有人坚持价格优先，在行情下行的时候，市场将证明我们的选盘能力，我们将证明自己。价值＞价格＞成本，这个置业逻辑不单在楼市中起作用，也一直在更多的领域发挥作用。

价值至上，才能更好的证明自己。

二

眼下这个行情，不单考验购房者，开发商也将同样接受市场的洗礼。今年有房企在滨江拿了万元以上的地块，也有房企在城南二环外拿到万元以上的地块，为了能够申请更高的备案价，挣更多的利润，他们都做了同样的一件事情：堆砌成本，打造高端。

这两天陆陆续续有高价地发布了各自项目的案名，也不出市场所料，这些房企也都拿出了自己最好的产品系。你说这是为了提高芜湖人的居住品质，我们当然不能否认。但根本动机还是为了获得更合理的利润。

如果按之前的行情发展走势做，完全没有问题。因为大家好才是真的好，在房价一路上扬的时候，购房者趋之若鹜，只要房子稍有一些价值（主要是产品价值），购房者都会上车。这个情形跟挤地铁一样，但有多少人会上错车厢，坐了反方向的地铁呢？

眼下的行情将会让更多的购房者清醒下来，思考更多的东西。在芜湖，楼面价同样都是万元以上的地块，你是选二环外的楼盘，还是选滨江的楼盘？如果他们都是针对高端客户的，主打圈层销售的，这些有钱人会选择哪里的楼盘呢？

这些显而易见的问题，都将在下半年的市场中暴露出来，开发商也到了证明自己当初拿地策略正确与否的时候了。一些头脑发热，盲目抢地的房企，也将不得不在下行的市场中冷静下来，认真思考一下，芜湖楼市到底是一个什么类型的市场？项目的目标客群到底在哪里？接下来又将如何打开市场？

芜湖人不缺房子，随便问一个人，家里可能都不止一套房子。前些天，我听人介绍一位成功人士，开头一句就是他在芜湖有十套房子。芜湖人不缺房子，可能是缺什么样的房子。开发商如果想在芜湖市场证明自己，可能不是要搞高端产品扎堆，而是要做产品细化。

比如我经常在想一个问题，一套房子中的书房应该是什么样子的？多大面积是合适的？朝向哪里是适宜的？开发商如果要做精装房，书房应该怎么设计才更能满足主人需求？这些需求显然不是光靠好材料的堆砌就能实现的。

市场好的时候，精力在外，市场不好的时候，精力在内，这才是运营的关键。有人说楼市又到了一个轮回的低谷，也有人说楼市可能再也起不来了。但这个市场还要让很多人生存下来，且还要生存得更好，也许，价格不是指引思考的最好方式。体现出自己的价值，或许更有意义。我是鱼眼，下期再见！