广州楼市：注意了，未来老破小可能接盘的人不多？跑不赢大盘？

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，听说未来老破小可能接盘人不多，或者说跑不赢大盘，那么置换链上少了重要一环，会怎么体现在交易市场？

回答：你好，以后的老破小会越来越便宜，因为买入接盘侠越来越少了；

大城市里的产品两极分化，次新房会领涨；现在已经能看到趋势了，老破小卖得多，买得少，到静淡市更明显。

提问：云叔，请教望小蛮腰远景、视野开阔的西南户型，但是楼下会有超市和公交，噪音影响，对比望花园很安静地厅出阳台西北户型，选哪个好？

回答：如果投资属性的话，选单价低的，如果考虑自住属性，具体看您对居住品质的要求了，我自己的感受是小蛮腰的影响没那么大，反而要关注噪音、园景之类的 。

提问：云叔，请问房产的流动性是否重要呢？是否是买房者需要重点考虑的因素？谢谢！

回答：买房的流动性肯定是十分重要的，因为新盘与二手房的占比是判断一个城市房产活力的重要标志。

如果一个城市的二手房占比较小，房地产多为发展的初期，要购买核心区域的房产；二手房占比30%，证明房地产市场开始发展，可以尝试购买城郊一手新房，回报率高，未来发展前景好；二手房占比30%-50%，则可以选择购买城郊新房或者地段较好的二手房；二手房占比超过50%，则可以选择购买学区房及产业发达的二手房，或者是有学区，交通发达，基础设施较为完善的新房；而二手房占比超过70%，则表明房地产行业特别发达。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

提问：云叔，你好，18号线通车后会不会带动沿线板块上涨啊，之前是计划两年后左右卖了万博板块一套房，加自有资金和部分杠杠，置换到珠江新城中区，18号线通车后，怕珠江新城中区涨幅超过万博，您觉得18号线对这两个板块影响如何？

回答：你好。珠江新城的涨幅是不可能超过万博的，一个单价3-4万，一个单价8-10万，从涨幅（增长率）上来看是不可能超过的，只是下一轮房价上涨，还一定是珠江新城先启动，至于你要还筹码，这个我只能说卖一买一的难度太大了。

提问：云叔，广州总价150万以下的楼盘有推荐吗？ 考虑自住，不需要学位 ，工作地点在广州火车站，地铁等交通通勤一个小时内，谢谢

回答：预算150万以下，这个价位的房子基本就是老破小居多，更多是自住吧，具体看整个行情大环境，还有就是你的凤变冰能力，老破小其实是有点风险的房子，因为后续接受老破小的会越来越少，实在不好买的话不如考虑北滘新城那边的深业城，看的是7号线地铁西延线通行的利好。

可能会比你的预算多个1-20万左右，还算比较稳的投资。既然在火车站那边工作，可以直接在附近租房子，建议住投分离，现在很多年轻人都是这样操作！

提问：云叔，你好，预算总价350万，请问选黄埔长岭居呢还是开发区那里？最近看上了五矿壹云台，交通差了点，小区园林小，没发现什么大问题。岭南林语的二手又超预算了，请问要上车五矿呢还是再看看其他盘啊？

回答：你好。预算总价350万，五矿壹云台，长岭居一手房，再加上这个区位，如果投资的话，就不太建议，价格这么贵，再加上区域的竞争对手多如牛毛，这是投资的大忌，如果自住属性那没什么大问题，预算350万其实应该买老黄埔，或者萝岗区府的二手。