放弃幻想吧，残酷楼市里你就是颗韭菜

这几天不知道咋了，不断有读者咨询垃圾坑盘：比如采育五兄弟、顺义仁和镇三兄弟。

所谓“采育五兄弟”，指的是“住总兴创如遇”、“兴创如院”、“路劲御合院”、“兴创荣墅”、“北京城建宽院国誉府”，单价在24000-37000之间。

至于产品类型，也是五花八门：有高层、有洋房、有别墅。

不得不说：这里房价是真便宜，最低总价130多万就能买套一居；最低400万就能买个别墅。

看到这里，可能有人会说：

这性价比也太高了。我也要去买个别墅住住。

别冲动，当看到位置后，你也许就会退缩了。

采育镇，位于大七环边儿，离廊坊市直线距离只有12km，离大兴新机场直线距离22km，周边没有地铁，没有大型商超和医疗配套。有的只是葡萄采摘园和大块的树林。

住在这里的人，出行靠自驾和公交，日常生活靠社区底商、超市、菜市场和小型购物广场：

采育镇很小，常住人口不足5万，街道上到处都是空荡荡的：

不过，这里有一样特产非常出名，那就是葡萄，周边也有不少葡萄采摘园，甚至小区的名字都跟酿酒相关，如波尔多小镇、阳光波尔多。

按道理来说，采育应该发展绿色农业、特色旅游小镇等产业，可人家偏偏却想搞新能源汽车、体育、电子、金融。

据置业顾问说，这里以后会有越来越多的产业园落地，形成“采育经济开发区”。而且，地铁S6号线也会在采育设站。

某房产大V说：采育以后会是第二个亦庄；另一个大V说：这里生态环境好，宜居，以后就是第二个中央别墅区。

这饼画的够大。

坦白讲：什么对标亦庄啦、什么第二个中央别墅区啦，能不能实现我不知道，但能确定的是：这一切，只是为了卖房。房子卖完，一切与我无关

采育这种地方，如果投资，早晚有一天会让你亏得连内裤都不剩；如果自住，交通、医疗、生活配套都不齐全，也很不方便。但如果你只图上车，或者养老，我没什么好说的。但买之前，你最好想清楚：将来房子卖给谁？

“仁和三兄弟”，指的是“龙湖云河砚”、“公园都会”、“路劲御和府”。

和采育一样，仁和镇也规划了产业园，但现在来看，完全是空壳。周边配套，也和采育并无二致。

先天的缺陷无法改变，所以他们后期卖房都很努力。

如果你去售楼处看过房，就会发现：这三兄弟在介绍自己产品时，会各有侧重：

路劲的置业顾问，会拼命向你暗示连官方都不知道的R4线，说是将来地铁会在项目周边设站。然后再夸自己的高赠送、高得房率，以及低总价。

旭辉（公园都会）则以项目紧邻公园、高得房率，以及“南向阳台、北向露台对双阳台”为核心宣传点。

龙湖则重点强调自己的精装标准，以及后期的物业服务。说什么：龙湖的房子是可以住一辈子的。

如果你买了，还真真是：得住一辈子。因为：当你卖房时，你会发现：找不到接盘侠。

如今开盘也有一段时间了，可三个项目的网签全线飘绿：一个去化率只有5.4%，一个去化率只有12%。

为什么卖不出去呢？

很简单：因为刚需买不起，改善看不上。

这三兄弟的价格在4-4.3万之间，即便是最小的户型，总价也在280万左右，而顺义老城区，地铁沿线，有大量总价200-230万的老破小。

初次上车的刚需，对地铁的要求很高很高，谁会跑去那里买房呢？

改善就更不必说了，虽然龙湖这个盘配置了不少别墅，但真正想买别墅的人，谁去那鸟不拉屎的地方？

既然采育五兄弟、仁和三兄弟都很差劲，那为什么每天还有那么多人跑过来咨询呢？

因为，优质的项目几乎全部去化完毕了！

性价比高的、好地段的房源没了，只能退而求其次选那些不好的，然后，就在不知不觉间成了韭菜。

昨天，一位读者跟我说：他从2018年初就开始关注我们这个号了，每期文章必看，从不落下。看了近四年的文章，哪里能买，哪里不能买，他几乎已经完全掌握了。以后再也不做韭菜，而要做镰刀了。

我想说的是：

现如今的楼市，比前几年残酷太多了。就拿北京这波行情来说，涨的片区，就那么几个。而北京那么大，大部分区域都没怎么动，这是以前从未有过的。

这样残酷的市场，你能搞懂哪里能买、哪里不能买，已经很了不起了。但，搞懂这些，并不意味着你从此就可以不用做韭菜了。

因为：楼市也和股市一样，会买，一点也不NB。真正厉害的是——会卖。

一次完整的投资，是由“买入”和“卖出”两个环节决定的，少任何一个都不行。

有些房子，你买入之后就开始涨。你很高兴，逢人就说你赚了多少多少钱。

那不是钱，那只是纸面数字罢了。只有揣在你自己兜里的钱，才能叫“赚”。

2019年底，一位读者想投资，我推荐他买了西城“裕中西里”，到今年4月份已经赚了35%以上，4月中旬我提醒他卖出，他说房价还在涨，不舍得卖。如今，德胜学区被搞成这样，他的涨幅怕是要大幅往外吐了。

所以，要想不做韭菜，单单学会“买”还远远不够，关键是要会“卖”。

提醒一件事：凡是通过我代购房源的读者，请务必加一下我的微信，并备注好入手的项目。以后，若卖出的时机到了，我都会提醒的。