增利降本，“冷却期”联合办公企业摸索“求生”

来源：蓝鲸财经

　　6年前，国内兴起“大众创业万众创新”浪潮，直接拉动办公需求，联合办公随之走进公众视野。新兴业态让企业及投资人看到了行业发展的可能，一时间大量的资本注入联合办公行业，WeWork、优客工场、氪空间等联合办公企业应运而生。

　　2020年，一场突如其来的“黑天鹅”事件，为各行各业带来巨大挑战。成立时间短、规模小、业务单一、盈利能力较弱的中小企业，更深陷泥潭。

　　公开数据显示，2020年，全国企业破产公开案件创历史新高，达39323件，同比上升45.4%，其中大部分为中小企业。作为传统商业及办公物业的“常客”，中小企业大幅度夭折直接导致写字楼空置率飙升，联合办公行业发展随之告急。

　　始终无法摆脱“二房东”模式的联合办公企业，正通过挖掘增值服务增益、进入碎片空间降本等方式，努力走出不盈利怪圈。

　　资本看空 行业“顽疾”待解

　　选址、租赁、装修、招商……这是大部分联合办公企业运营模式。

　　六年时间，部分联合办公企业在“为扩大规模而拿地”与“为盈利而有效运营”之间，始终难以找到平衡点。过度依赖出租率的结果是衍生出去化难、运营难、现金流无法回正、持续亏损等问题。

　　到头来，规模成了一把双刃剑。

　　“联合办公就是一种具有风险的商业模式，在其经营过程中存在很多不可控因素。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，而作为联合办公“上游”企业的长租公寓企业近年来频繁暴雷，也令资本市场持续“看空”联合办公企业。

　　2019年9月，联合办公头部企业WeWork对外宣称将以470亿美元的估值寻求IPO，很快便因为财务不佳等问题被迫取消上市计划。

　　随之新冠疫情接踵而至，共享办公室业务遭受重创，据数据显示，2020年，WeWork一举亏损32亿美元，净债务为22亿美元。上市失败后，其估值从最高峰时的470亿美元骤降至如今不足80亿美元。

　　WeWork市值下跌，无疑给整个联合办公行业泼了场冷水。

　　而已经上市成功的优客工场也无法绕开亏损问题。2021年第一季度财报显示，优客工场一季度净亏损为1.268亿元，较2020年同比增加52%。

　　除此之外，跟传统的写字楼相比，联合帮在价格没有优势。有研究机构数据显示，目前，我国联合办公空间的租金水平与传统写字楼齐肩，在价格上并没有太多让利空间。

　　深挖增值服务利润 进入碎片空间降本

　　有观点认为，在联合办公的赛道上，品牌房企能够凭借自身优势走得更远，走得更好。

　　亦有观点认为，品牌房企的运营模式依旧单一，变现渠道依旧有限。联合办公行业是一种具有专业化的运营产业，而非品牌房企本身的延伸业务，现有联合办公企业的“业务能力”不容忽视，依旧具有竞争优势。

　　“首先，联合办公是一个非常考验运营能力的行业，需要专业的团队和运营人员不断深耕。”某联合办公企业负责人称，服务将是未来联合办公行业发展的突破口。

　　根据《2020-2021中国联合办公行业白皮书》数据显示，在选择联合办公品牌时，53.3%用户主要考虑因素是“服务能力”。

　　随着行业发展逐步成熟，联合办公产品同质化问题渐显。联办企业积极开展多元增值服务，不仅可以开拓收入源，增加产品独特性，还可以提高基础空间的溢价能力，增加市场竞争力。

　　联合办公企业创富港董事长薛春此前在接受媒体采访时就表示，联合办公可以提供大量的增值服务，增值服务可占整体收入的20%-25%。

　　无独有偶，今年6月，某品牌联合办公企业便宣布全面升级品牌战略，在运营服务方面，除了24小时安保、日常清洁、空间维修、垃圾分类等基础性服务，还有包括社会保险、合同管理、招聘流程外包、许可证办理、税务筹划、法律咨询、创业指导、企业采购、媒体传播等一站式企业智能服务内容，为需要快速进入办公状态的企业提供了相对完善的线上线下工作环境。

　　“未来，联合办公还可探索多元场景结合，与酒店、商业、产业园合作。”上述联合办公企业负责人称，随着市场规模不断增长，联合办公行业应充分利用碎片空间，共享资源优势，实行经济效益最大化。

　　今年5月，梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作；6月，优客工场与开元酒店集团达成战略合作关系；7月，ATLAS寰图于上海闵行区的大型商业综合体正式落地。

　　在业内专家看来，联合办公品牌长期积累的空间产品规划能力、数字化办公系统、精细化运营等能力，将在行业竞争中发挥重要作用。

　　延伸阅读 品牌房企入局后市依旧可期？

　　虽然行业自身“痛点”待解，但在部分品牌房企眼中，联合办公行业依然是一片“蓝海”。近几年来，部分品牌房企开辟了联合办公业务线。

　　2018年，凯德正式启动奕桥bridge+。截至目前，其版图已扩大至上海、杭州、苏州、大连、重庆5个城市，7个中心，总面积约25000平方米，拥有工位超3000个。

　　2019年，世茂的联合办公“MWORKS茂空间”亮相南京。截至目前，MWORKS已在上海、北京、深圳、南京、长沙、厦门等地落子。

　　2020年6月，万科推出牛小时OFFICE服务式办公空间，项目面积约6000-7000平方米，出租率达50%-60%。4个月后月，恒基兆业地产集团旗下共享办公品牌BCos正式亮相，目前已遍布北京、上海、广州三座城市。

　　在上述业内人士看来，一方面，联合办公成为商业办公领域不可忽视的组成元素，大型房企此时进入，表明其对联合办公市场前景的看好；另一方面，品牌房企入局，进一步蚕食了联合办公企业的生存空间，行业蛋糕再被瓜分，其生存现状更加雪上加霜。

　　“与联合办公企业相比，房企做联合办公具有天然优势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，品牌房企手中资金充裕，可实现规模化扩张，其自持物业可以较为方便地改造成联合办公空间。而有母公司可依靠的联合办公品牌，抗击打性与面对不可抗力的能力也较强。