TOD丨多城市发布TOD相关土地综合开发政策，推进“轨交+物业”发展模式，TOD市场热度不减

本月，郑州、南通发布“轨交站场及周边土地综合开发管理办法”TOD相关政策， 加快构建“轨交+物业”发展模式；。轨交建设方面，5月国内最长过海地铁青岛地铁1号线全线轨通。土地动态方面，保利65亿夺东莞黄江TOD两地块，独揽黄江TOD项目。TOD行业动态，旭辉集团首个高铁TOD项目落地重庆，打造成渝门户新地标；青岛首个“地下综合体”建设项目完成招标，将打造青岛第一个以地下空间开发为核心的TOD开发项目。

本期看点

1、政策动态

• 国家发改委：组织召开现场会，加快推进都市圈市域（郊）铁路规划建设；

• 郑州：发布《关于印发郑州市城市轨道交通场站及周边土地综合开发实施管理办法 (暂行) 的通知》，“轨道+物业”的开发模式已势在必行；

• 南通：《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》加快构建“轨交+物业”发展模式。

2、轨交建设

• 中国城轨协会：中国45城开通轨道交通；

• 城轨建设：国内最长过海地铁青岛地铁1号线全线轨通。

3、土地动态

• 挂牌动态：呼和浩特挂牌出让11宗土地 2宗用于地铁沿线TOD开发；

• 挂牌动态：佛山北滘新城TOD地块挂牌 起价为44.58亿元；

• 拿地动态：保利65亿夺东莞黄江TOD两地块，独揽黄江TOD项目。

4、TOD动态

• 旭辉集团首个高铁TOD项目落地重庆，打造成渝门户新地标；

• 上海轨交莲花路站上盖商业主体完工，主打日式品牌；

• 青岛首个“地下综合体”建设项目完成招标；

• 龙湖与中国铁建达成战略合作，涉土地一二级开发、产业运营等。

政策动态

1、国家发展改革委组织召开现场会，加快推进都市圈市域（郊）铁路规划建设

5月8日，国家发展改革委组织召开现场会，加快推进都市圈市域（郊）铁路规划建设。国家发展改革委党组成员、副主任胡祖才同志出席会议并作总结讲话，国铁集团副总经理郭竹学同志出席会议并讲话，国家发展改革委副秘书长高杲同志主持会议。会前，胡祖才副主任及全体参会人员实地调研了北京市郊铁路怀密线和北京北站等枢纽情况，北京市常委、常务副市长崔述强同志参加调研。

《任务》涉及TOD相关内容

◆一是准确把握功能定位。市域（郊）铁路主要布局在经济发达、人口聚集的大型都市圈区域，要加强对既有铁路资源的统筹和利用，合理布局新线，科学确定技术标准和建设方案。

◆二是落实各级主体责任。在市域（郊）铁路规划建设中，省级发展改革部门要充分发挥牵头作用，都市圈中心城市政府要强化主体责任。省级发展改革部门会同有关方面要做好建设规划组织编制和初审工作，选好建设运营主体。

◆三是加强规划统筹指导。要做好市域（郊）铁路规划与其他相关规划的衔接，统筹网络规划布局，构建都市圈规划协商机制。

◆四是创新发展模式。要创新资金筹措、路地合作、运营管理、运输服务等模式，积极推动有关方面开展体制机制创新。

◆五是提升可持续发展能力。要做好站点沿线土地综合开发，强化客流支撑保障，严格防控地方政府债务风险。

◆ 中指点评：发展现代化都市圈需要轨道交通网络支撑，市域（郊）铁路将会是都市圈轨道交通发展的重要方向。我国既有铁路资源丰富、市域（郊）铁路运输需求旺盛、路地双方合作意愿较强，加快发展市域（郊）铁路已经具备基础条件。2020年底，我国首个商圈高铁综合体-龙湖重庆金沙天街正式开业，开创了中国高铁TOD模式的新时代。随着国家大力推进都市圈市域（郊）铁路建设，高铁、市域快轨TOD发展模式蕴藏较大发展机会。

2、郑州：发布《关于印发郑州市城市轨道交通场站及周边土地综合开发实施管理办法 (暂行) 的通知》，“轨道+物业”的开发模式已势在必行5月31日，郑州市人民政府发布《关于印发郑州市城市轨道交通场站及周边土地综合开发实施管理办法 (暂行) 的通知》（以下简称《管理办法》）文件，提高土地集约利用水平，加快郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发建设。

《管理办法》主要内容

◆明确综合开发基本原则。坚持“规划统筹、高品质设计、科学管控、有序推进、可持续发展”五大原则。

◆明确规划管理具体内容。通过重点研究轨道交通线路两侧各500米至1000米用地范围，结合轨道交通线路建设时序和区域社会经济特征，梳理沿线可利用的土地资源，先期开展项目策划定位、业态分析和经济效益测算等，完成用地选址方案。市资源规划局结合用地选址方案组织编制城市轨道交通综合开发专项规划，用以指导用地管控及控规编制。强化轨道交通对城市空间布局的引领带动作用。

◆建立预留工程的前置审批体系。按照“同步建设”原则，在轨道交通工程建设时，同步实施预留工程建设，郑州地铁集团为预留工程的实施主体。由资源规划、城建、人防、园林、消防等部门提前介入规划方案、施工图等的审查审批程序。为预留工程规划、施工等前置审查审批手续提供依据。

◆明确土地管理具体内容。资源规划部门做好综合开发用地管控。郑州地铁集团作为综合开发用地及筹资地块的做地主体，按相关要求开展做地工作。段场上盖部分的土地出让起始价按宗地评估价的80%确定。场站综合开发用地出让时，可将轨道交通线路建设及运营技术能力纳入竞买人资格要求。为支持轨道交通可持续健康发展，综合开发用地出让后的土地出让总价款，在扣除33%的计提事项后，剩余67%的成本及净收益全部拨付做地主体。

◆明确机制保障措施。通过组织保障、督查督办等措施，强化各有关单位职责，确保轨道交通综合开发项目顺利实施。

◆ 中指点评：郑州市积极拓展“站点上盖物业”模式 ，如郑州市轨道交通5号线五龙口停车场上盖物业、郑州市轨道交通5号线中州大道车辆段上盖物业、郑州轨道交通4号线关陈车辆段上盖物业开发。成都TOD发展的经验表明，轨道交通起步较晚的城市通过政策顶层设计，将有效实现TOD快速发展。此次郑州市发布《管理办法》，为郑州实践“上盖物业”、“轨道+物业”的开发模式提供了重要保障。

3、南通：《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》加快构建“轨交+物业”发展模式5月7日，南通市政府办公室印发《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》（通政办发[2021]24号，以下简称意见）。《意见》提出要围绕建设长三角一体化沪苏通核心三角强支点城市的定位目标，落实以公共交通为导向（TOD）的城市发展理念，按照市场化、集约化理念，统筹推进轨道交通场站及周边土地综合开发利用工作，加快构建“轨道交通+物业”的新型发展模式，

《意见》概要

◆明确市场运作基本原则。《意见》提出了“政府引导，市场运作；统一规划，统筹建设；功能优化，合作共赢”的原则。构建轨道交通场站及周边土地综合开发利用的有效推进机制。鉴于轨道交通建设运营以及房地产开发运营各自的特性，多数城市的TOD项目均以合作开发为主，预计南通未来TOD开发将会吸引品牌房企参与其中。

◆明确用地范围，支持力度较大。《意见》提到，原则上以轨道交通站点为中心，按照一般站点半径500米、换乘站点半径800米规划预留轨道交通综合开发用地。车辆基地原则上均应实施上盖物业开发，并按包括车辆基地本体工程用地以及周边不低于本体工程用地两倍规模规划预留。对比长三角城市，除上海未明确开发范围外，南通TOD开发用地范围与杭州相当（杭州是一般站点半径500米左右，换乘站及重点站半径800米左右），政策支持力度较大。

◆建立管控体系，强化开发策划。《意见》的出台，旨在建立轨道交通综合开发策划、专项规划、一体化城市设计、规划编制及调整等流程体系和管控体系。

◆优化供地方式，差别化供地。南通轨道交通综合开发用地可分层设立用益物权，支持地上、地下空间按照不同功能单独开发。主要由两种方式：划拨方式；公开出让方式。

◆明确收益分配。在统筹收益方面，轨道交通综合开发用地范围内的土地，由所属县（市）、区政府（管委会）负责整理，土地整理费用由所属县（市）、区政府（管委会）承担。土地出让金按规定计提轨道交通建设资金等后，市区两级按城建体制财权划分比例分成。车辆基地上盖土地收益由市财政统筹，主要用于轨道交通建设和发展。预计未来南通轨道交通经营单位大概率不会参与一级开发。

◆ 中指点评：《意见》的出台顺应了“轨道+物业”行业发展趋势，已开通及在建地铁城市大多都大力推进“轨道+物业”综合开发模式，已成为各大城市发展轨道交通的一致共识和自觉行动，保障了轨道交通健康可持续发展。2019年，国内22个地铁公司依托轨道交通综合开发实现盈利，最大限度地提升土地开发收益，有力反哺了轨道交通建设与发展。轨道交通场站及周边地区控制性详细规划编制中，按照公共交通引导城市发展（TOD）的理念，实现轨道交通场站与地区开发功能之间的紧密衔接，引领南通城市发展。

轨交建设

1、中国45城开通城市轨道交通运营线路

根据中国城市轨道交通协会公布的数据，截止2020年12月30日，中国内地累计有45个城市开通城轨交通运营里程路线7978.19公里。2020年共新增城轨交通运营路线1241.99公里。2020年共新增三亚、天水、太原3个城轨运营城市。

图：主要轨道交通城市运营里程

数据来源：中国城市轨道交通协会，中指研究院综合整理

2、城轨建设：国内最长过海地铁青岛地铁1号线全线轨通

◆青岛：5月20日，青岛地铁1号线实现全线轨通。青岛地铁1号线全长59.97公里，设41座车站，从王家港站至东郭庄站，连接西海岸、市南、市北、李沧、城阳五区，是山东省重大工程项目。

◆西安：5月，在发布的《陕西省2021年重点建设项目计划》项目名单中，高铁3条，地铁8条。地铁续建项目：西安地铁1号线（三期）、西安地铁2号线（二期）、西安地铁6号线（二期）、西安地铁8号线、西安地铁10号线（一期）、西安地铁14号线、西安地铁15号线（一期）、西安地铁16号线（一期）。

◆北京：5月，北京通州区将建设现代高效的轨道交通，强化交通枢纽功能，推进高速铁路、城际铁路、区域快线和城市轨道的“四网融合”。到“十四五”末，初步形成“一环六横四纵”的轨道交通格局——一环即M102线；六横包括6号线、22号线(平谷线)、八通线、市郊铁路副中心线、京唐城际、7号线；四纵包括17号线、M101线、城际铁路联络线、市郊铁路通密线。

◆上海：5月，2021年重大交通工程正式项目发布。上海市交通委表示，围绕综合交通体系提升完善和长三角区域交通一体化发展要求，2021年，上海市重大交通工程正式项目有50项。轨道交通方面，14号线、18号线一期工程（御桥-长江南路）2个项目建成通车，建成里程60公里，车站49座。

土地动态

1、呼和浩特：挂牌出让11宗土地 2宗用于地铁沿线TOD开发5月24日，从呼和浩特市公共资源交易监督管理局了解到，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心正以挂牌方式出让9宗国有建设用地使用权和2宗工业用地国有建设用地使用权。这11宗地中，最受关注的是位于轨道交通一号线将军衙署出入口的2宗用于地铁沿线TOD开发的项目用地，1宗为零售商业用地，1宗为旅馆用地。

轨道交通一号线将军衙署站附近2宗地规划用于地铁沿线TOD开发此次出让的9宗国有建设用地使用权宗地，1宗为仓储用地，位于生盖营村以东、规划二街以南。1宗为商业用地，位于生盖营村以东、规划二街以南。3宗为科研用地，分别位于察哈尔大街以南、塔利西路以西；塔利西路以东、24米规划路以北；成吉思汗东街以北、永平路以东。1宗为公用设施用地（供燃气用地），位于绕城高速以南、金盛路以东。1宗为城镇住宅用地，位于和畅路以东、吉庆街以北。还有2宗用于为市政府批准的地铁沿线TOD开发项目用地，带TOD项目设计方案出让，分别位于轨道交通一号线将军衙署站B2出入口和A出入口。

图：将军衙署站附近2宗地区位图

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评：TOD，即以公共交通为导向的发展模式。根据出让要求，将军衙署站B2出入口，即新华大街以南、昭乌达路以西用地为零售商业用地，定位为以社区图书馆为主、咖啡屋等商业业态为辅，并将外部环境打造为城市街角公园，该建筑分为地上2层，地上一层为地铁出入口及商业（简餐），地上二层为书咖。另外，将军衙署站A出入口（原富华大厦），即新华大街以南、南马神庙街以西用地为旅馆用地。

2、挂牌动态：佛山北滘新城TOD地块挂牌 起价为44.58亿元5月21日，佛山顺德挂牌出让北滘新城美的大道站TOD地块，该宗宅地正是图上的美的大道站TOD地块，位于美的大道以北，益丰路以西，拟于2021年6月28日10时现场竞拍。

佛山北滘新城TOD地块据了解，该地块起始价为44.58亿元，出让面积超9.8万㎡，保证金超过8.9亿元，增价幅度5000万，初始楼面价约15041元/㎡，将采用“限地价，竞无偿返还政府经营性物业计容建筑面积”方式出让。该地块容积率1.0-3.03，建筑高度150m，最高计容建面面积29.72万㎡，地块最高限制地价为65.38亿，封顶楼面价为22000元/㎡，竞无偿返还政府经营性物业计容建面上限为29.64万㎡。

图：佛山北滘新城TOD地块规划图

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评：该区域规划定位为广州大学城卫星城创新基地、人才集聚小镇；顺德北部片区产居融合发展、创智社区枢纽，未来人口预计2.35万人。该地块属于TOD地块，临近广州地铁7号线西延（在建）的美的大道站上盖，宗地自然景观优越，东临北滘公园，北邻潭洲水道。配套设施完善，周边现有华师附属北滘学校、北滘体育公园、北滘医院等，地块东侧和祐国际医院在建，周边还规划一所九年一贯制学校。并且，该地块属于热门地块，周边有绿城杨柳郡、美的云悦江山、顺德未来城等在建在售项目。

3、拿地动态：保利65亿夺东莞黄江TOD两地块，独揽黄江TOD项目5月18-19日，保利分别以总价47.46亿元和17.76拿下地铁1号线黄江北站上盖的2021WR011和2021WR012号地块。资料显示，2021WR011号位于黄江镇北岸社区、宝山社区，出让面积56778.95平方米，容积率为5，建筑面积283894.75平方米（其中居住建面不超过70%，商业建面不超过30%）。该地块的竞买保证金15亿元，起价38.36亿，成交楼面价16681元/平方米，溢价率23.46%。2021WR012地块位于黄江镇北岸社区，建筑面积89084.48平方米，楼面价19934元/平方米，溢价率40.29%。

图：东莞2021WR011和2021WR012号地块鸟瞰图

资料来源：中指·地主

◆ 中指点评：值得注意的是， 2021WR011地块的成交总价为东莞商住地总价第二，仅次于国铁保利虎门高铁站地块创下的66亿元。2021WR011号、2021WR012号两宗相邻商住地为规划中的黄江北站TOD项目，合计建面约37万㎡。据东莞政府规划，该项目将建成汇聚智慧科技、工业设计、交通换乘等功能于一体，兼具高端住宅、时尚购物、休闲娱乐等功能的城市综合体，打造为莞深科创CBD门户地标。

3、最新轨交站点周边热点地块（商办/混合用地）挂牌动态一览

资料来源：中指研究院综合整理

TOD动态

1、旭辉集团首个高铁TOD项目落地重庆，打造成渝门户新地标5月11日，旭辉集团联合重庆西站投资发展有限公司获取重庆西站站前广场TOD项目。地块容积率为2.62，总建筑面积约22万方，是旭辉集团首个高铁TOD项目，加码旭辉TOD模式开发战略。

◆ 旭辉与国企强强联手，打造成渝门户新地标

据了解，重庆西站TOD项目亦是多主体联合开发的项目之一。其中重庆西站投资发展有限公司是重庆西站综合交通枢纽的开发建设及运营管理方，是专精于枢纽一体化建设的国有企业。双方强强联合，充分发挥彼此开发优势，最大化土地价值。联合开发重庆西站站前上盖物业，打造成渝门户TOD新地标，共筑城市新名片。

全国高铁站超过500座，特等站仅69座，而直辖市中特等站仅8座，重庆西站就是这8座之一，使得重庆西站TOD项目的开发价值大大提升。更为重要的是，西站TOD项目坐拥轨道5号线、环线，加上规划中的12和26号线以及内环快速，形成了“一站四轨一快速”的城市磁极。

旭辉首个高铁站前广场TOD项目落地重庆。项目将构建地上、地下立体交通网络，串联多种交通方式，将“客流”转化为“人留”，有效提高城市运转效率，提升城市生活品质和消费能级。旭辉打造集酒店生态集群、企业总部基地、商贸新地标为一体的站前广场TOD项目。塑造城市多元化生活目的地，带动区域产业升级，最大化经济效应和社会影响力，成为重庆国际化发展的新引擎，焕新重庆城市发展活力、为成渝经济圈发展再添助力。

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评： TOD开发模式在于能集合公共交通优势，对城市功能进行融合。 融合就需要开放的城市空间来集合轨交汇聚大量客流，将大量客流转化为商业价值同样也是TOD模式运营的特色之一。 通过上海虹桥旭辉总部企业园商务集群及成都新津、成都万盛、重庆西站TOD项目开发，旭辉集团在产业与交通的双重引擎下，构筑旭辉“TOD线性城市”，与城市发展的方向同频共振，率先与城市运营者一起，激活了“TOD线性城市”超速引擎，不断拓展对未来城市发展的新探索。

2、上海轨交莲花路站上盖商业主体完工，主打日式品牌5月24日，上海地铁一号线莲花路站上盖商业建筑主体已完工，内部装修也接近尾声，下月起陆续投入营业。该工程是上海第一座不停运改造地铁站——新建的天桥跨越铁轨，连接南北站台，同时还打造出高达五层的商业上盖综合体，施工难度大。

上海第一座不停运改造地铁站

这一造型如帆船、色调潮红的商业项目由日资三井不动产集团全资打造，引入日本先进都市消费业态，打造富有逛街乐趣的“车站上盖”商业设施，通过连廊联通周边百联南方购物中心、中庚漫游城等大型商场，成为上海西南又一新潮地标。

莲花路地铁上盖项目主体已完工，总计36000平方米，其中4000平方米用于地铁建设，商业开发32000平方米。建筑高度24米，地上5层。建成后的上盖项目，主打日式品牌，围绕日常的“吃”和“用”，将成为城市生活风尚，年轻白领游玩的新地标。

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评：该项工程是全国第一家投入运营车站拆除后新建上盖综合开发的典型案例，施工可谓“螺蛳壳里做道场”。与上盖项目同步进行的莲花路地铁站站前广场改造将原有地面公交站点纳入了建筑本体，实现与轨交的室内一体换乘，从多方面提升莲花路站的综合交通功能。据了解，该商业上盖综合体由三井不动产集团100%控股的上海闵三商业管理有限公司运营，商场内部布局具有特色，以在室内就能享受大自然的“莲花散步道”为设计理念，1-5层分别为水畔道、乡间道、花田道、森林道、阳光道，打造富有逛街乐趣的“车站上盖”商业设施。

3、青岛首个“地下综合体”建设项目完成招标5月20日上午，青岛市北区一宗国有地下空间建设用地（317－311－370203－018－001－GX00056号地块）使用权正式拍卖，被青岛环海湾开发建设有限公司成功竞得。6月1日，青岛国际邮轮母港区启动区地下道路及基础设施项目土石方开挖及基坑支护工程全过程工程咨询项目在青岛市民中心公共资源交易大厅顺利完成招标，这也是国际邮轮母港区2021年首个正式动工项目。

◆青岛国际邮轮港区TOD地下空间

317－311－370203－018－001－GX00056号地块位于市北区新疆路、渤海路－普集路延长线－胶州湾海岸线－邱县路地下区域（地下一至四层），为40年产权商业用地和50年产权公共设施用地、交通服务场站用地；土地面积71327．2平方米；规划建筑面积81383平方米；地块起始楼面价560元／㎡。此外，划拨土地2454平方米用于城镇道路建设。本次拍卖为底价成交，总成交额7830．312万元。

青岛国际邮轮港区TOD地下空间，处于RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地核心区，计划建设1-4层，将打造青岛第一个以地下空间开发为核心的TOD开发项目。

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评： 该项目为青岛市‘项目落地年’重点建设项目，总建筑面积21．8万平方米，是山东省首个地下空间整体出让建设项目，采取全过程工程咨询建设模式招标，从土地入储到发布招拍挂公告，仅用时58天，有效降低了造价成本。 与传统建设模式相比，全过程工程咨询建设模式优势突出，该模式将项目服务类工作部分或全部整合打包，一次性完成招标，大幅缩短招标周期，在项目推进过程中发挥了‘超车道’功能。

4、龙湖与中国铁建达成战略合作 涉土地一二级开发、产业运营等5月24日，在中国铁建地产集团党委书记、董事长李兴龙，龙湖集团CEO邵明晓共同见证下，中国铁建地产集团与龙湖集团在中国铁建大厦B座签署战略合作协议。中国铁建地产集团党委委员、副总经理楼英瑞与龙湖集团副总裁常克艺代表双方签署协议。协议签署前，双方就房地产市场形势交换了看法，就加深了解互信、拓展合作深度和广度进行了深入交流，达成了强强合作、优势互补、互利共赢的一致共识。

李兴龙强调，中国铁建地产集团作为一家有实力、有规模的央企，紧跟国家的战略发展和投资发展方向进行业务拓展，按照“一体两翼、多点支撑”的战略部署，在做好传统住宅开发业务基础上，集中优势力量加强城市轨道TOD和产城融合片区开发主赛道业务，对公寓、商业、康养、海外等储备业务进行战略性探索。“两翼”和“多点”都是创新型业务，双方合作空间广泛，希望龙湖集团和中国铁建地产集团以此次签约形成常态的沟通机制，充分发挥各自资源优势，学习交流、精诚合作、优势互补、互惠共赢，在战略发展中实现新的跨越。

中国铁建地产集团十多年来的发展成就、产品优势、品牌口碑、务实坦诚表示高度赞赏，强调中国铁建地产拥有强大的央企背景、雄厚的资金实力、强大的开发能力和轨道交通的全产业链优势。邵明晓强调，龙湖集团愿以沈阳云璟、长春云璟两个快周转项目成功合作为基础，以此次战略合作为契机，与中国铁建地产集团扩大合作范围，推动双方企业在全国范围的优化布局和深入发展。

资料来源：中指研究院综合整理

◆ 中指点评： 双方在协议中约定，将充分利用各自在公共基础设施建设、土地一二级开 发、商品房开发、物业管理、产业运营、资本运作、区域资源、品牌信誉等各方面的优势，共同开展在全国范围内城市建设和地产业务领域的规划、投资拓展和运营合作。 龙湖与多家大型交通类企业展开战略合作，例如之前的重庆交通开投集团、中铁四局等，可见依托于轨道发展TOD的雄心。