需求“向下”，高层停建：县城楼市或迎来新变化

房斯基今天还是从一条热搜说起，昨天下午，热搜榜单其中一条“县城新建住宅不得超过18层”。房斯基看到标题旋即一愣，我这个在职房地产从业人员咋不知道这事呢？点进去详情才明白：征求意见稿。‘’

1、引导倾向明显

各行各业都有其固有的发展规律，而在快车道上驰骋了20年的房地产开发亦是如此，瓶颈期明显。市场的作用是相互的，对于购房者而言，需求也在转变，与刚需族、炒房客并称三大买家群体的改善一族，其常规操作就是置换房产。

最为热门的置换方向就是“高密低绿的高层住宅→低密高绿的多层洋房”，相信很多读者朋友就是众多改善置换型买房群体中的一员。既然市场需求发生变化，作为供给侧的房地产开发企业自然顺势而为，近几年新建商品住宅容积率一降再降、楼层越来越低就是最直观的变化。

当然寸土寸金的热点城市存在个例，但市场整体变化却如前所述。这个时候，适当的产业引导难道不是恰到好处，于是征求意见巧妙地将范围圈定在了县城。

2、城市发展的必然结果

纵观近些年主流住宅形制的潮流趋势，无非经历了以下几个阶段：砖混步梯多层→框剪电梯高层→框架（剪）电梯多层。

住宅形制的演变其实是城镇化进程的缩影。对于大多数三四线城市而言，高层住宅的兴起不过10年左右。而现在，高层已经成为了“抖音大V”口中“未来的贫民窟”：不是我们跟不上趟，是这城市发展实在太快。

20年前，多层住宅多为家属院、房改房，其供给群体具备指向性，同时城市规模小、人口流动少，市场有限且建安技术尚待发展，多层应运而生。

10年前，第一波人口置业高峰、大批外来新市民、建成区有限，土地供给与市场需求形成鲜明对比，高层无疑解决了提高土地利用效率的问题，电梯房成了时髦货。

而近几年，最早的商品房置业群体体会到高层的种种缺陷，包括但不限于过高的容积率、有限的绿化、消防安全隐患等等，于是花园洋房、电梯入户又成为了新热点。前文除了时间节点的误差，适用于大部分城市，而这其实就是城市发展的必然。

3、县城楼市的新变化

停建高层意味着单位土地的建面供给率将迎来大幅下跌。这一点似乎是确定的，毕竟容积率的下降板上钉钉，在基准地价保持稳定的前提下，楼面地价将有一定增长。如果将高层和多层在产品力上进行比较，高层的唯一优势便是价格。

即便不考虑停建高层的硬性要求，可以预见的是，在不久的将来县城高层终将步城市的后尘，还是那句话——这是城市发展的必然，是城镇化率提高的必然。

4、一点变数

征求意见的意思可以这样单纯地理解“我有个不成熟的想法，给你们说说看，咱们集思广益看怎么完善一下”。所以，高层停建就目前而言，并非确凿无疑。而产业引导是一个系统性工程，单从绿色建筑的角度出发难免单薄，后续的事情还是耐心等待结果为好。不过以房斯基不太清晰的记忆，停建高层的声音从三年前似乎就没停过。