北京楼市：地铁开通周边一定有利好吗？看看内行人怎么说

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房 二手 1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净 2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因 新房 1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个定金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居 2.隔壁招商，三居首付165南北三居 3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州 三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竟房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右 您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？

　　回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。 2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感最低，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是首选，自住还是不错的。 3. 新盘排序 融创亦庄壹号>招商>万科城市之光。 4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。 5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额收益 6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。

　　提问：房姐好，首问求教。 1、 具体情况：跟老人孩子一起，住百子湾沿海小区，另外已购东城文汇小学的老破小学区房，孩子4岁，考虑将来老人接送孩子的便利性，计划尽快在学校周边购房置换，从百子湾搬过去。 2、 预算\/要求：1200万左右预算（含沿海住房卖出款），3居。打算是由老人们住学区房，接送孩子，我们在附近买房，也希望改善一下居住品质（带车位、人车分流、小区环境稍好、将来好出手）。因为小学初中九年一贯，计划至少住到孩子考高中。 3、 意向：1）双井板块：已看过富力B、C、D区、合生、CBD一期、二期、海关总署家属楼，双花园西里太旧已排除。目前有觉得还可接受的，逐一向您咨询： - CBD总部公寓一期3居\/问题：双卫均在户型中心，风水是否欠佳？ - CBD二期3居：感觉没有太大问题，中高楼层，临街不临铁路，是否值得推荐？ - 海关总署干部楼：总价偏高，且是1楼，将来出手是否不太易？ 2）苹果板块：已看过乐成国际、石韵浩庭、苹果社区。总体上感觉石韵浩庭性价比不错，想听听您的意见。 3）下一步计划看二环内步行至学校10min左右的盘。目标：水上华城、丽水湾畔、京城仁和。您有没有推荐或者排除的。

　　回答：1. 一期比较安静，二期主要比较吵，不临铁路就还好。风水问题就看你们在不在意，在意就别入了，毕竟常住，会影响心情。海关总署干部楼不如看cbd二期 2. 石韵浩庭价格不贵但物业和品质一般，有合适的标的可以考虑 3. 水上华城还不错，小区看着挺舒服的，闹中取静。京城仁合要注意一边铁路、一边二环，大部分都比较吵。

　　提问：房姐好，新人首问。本人想在昌平买房，首套首付预算150-160，求推荐，谢谢！ 个人情况：首套刚需婚房，首付预算150-160左右，本人在西二旗上班，对象在昌平县城上班，想买好一点的两居室或小三居，新房二手房均可。 考虑区域：昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区（排名不分先后，有其他区域推荐也可）。 关注点优先级：优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间，其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看： 新房： 1、北京怡园，三居（有点超预算） 2、招商都会湾，88平小三居，明年交房 二手房： 1、保利罗兰香谷，88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区，两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性，其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观，回龙观能否推荐几个小区？还有领秀慧谷这个小区怎么样呀？谢谢

　　回答：1. 这两个新房的位置有点偏，不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块，领秀慧谷还不错，有合适的标的可以入，还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右，推荐看新盘

　　提问：房姐您好，我想买总价500以内的两居，从事互联网行业，想买回龙观这边的，觉得还不错能入手的有融泽嘉园，国风美唐二期，紫金新干线二期（一期本来觉得也不错，但是外墙掉砖严重看得吓人），另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期，但是南北的两居都要550左右，其他的户型不想考虑，另外就是北京北，再就是新干线二期，最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢？以及升级空间这块怎么排序呢？再次谢谢解答～

　　回答：如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ，这个盘不满5，原值低，如果不是全款或者高首付，税费太高了。 北京北自住性价比不错，可以重点考虑 融泽嘉园品质一般，不过算是学区房，能上育翔+161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般，不是太推荐

　　提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？

　　回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

　　提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

　　回答：你好，感谢付费！ 最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。 买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线（踏空）风险就是短线风险。 北京破限购方案： 结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 找渠道办理居住证，周期15个月左右。 高级人才，有的单位落户； 某些法拍，可以不限购。 注册公司购房，不过税费比较高。 孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。 子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

　　提问：房姐您好，求翻牌，我老公京户，我外地小县城事业单位，打算孩子上幼儿园就辞职去北京，小孩18个月，打算全款抵押贷购入二套，家庭月收入税后2万，首付370万左右，想购入学区兼顾自住的房子，目前看了朝阳区世纪村东区550万，芍药居那边的房子530万，有几个问题请房姐帮忙回答，万分感谢！ 第一，辽宁锦州有一套90万左右房子，，因为北京房价已经涨起来了，是马上低价出售老家房子购买北京房子，还是慢慢来年后购入北京房子，二者哪个更有利？ 第二，请房姐推荐合适的小区，想在朝阳市区内买，学区兼自住，更多考虑自住一些，毕竟孩子还有五年才上小学，世纪村东区，世纪村西区推荐吗？多少价格值得购入？ 第三，第一套房子在霍营华龙苑南里，明年2月份到五年，打算出售，小区正在改造，何时挂盘出手合适？

　　回答：你好，感谢付费！ 锦州房产建议尽早出手，每年购房旺季是3-6月，等明年初再看房，价格大概率比现在更贵。 这2个板块，考虑学区+自住，建议优先芍药居。 华龙苑南里旧改之后再出手。

　　提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐哪个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复

　　回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。

　　提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。

　　回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，第一套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。

　　提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢

　　回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平\/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留