成都楼市：洋房和高层哪个更适合投资？看完可以不用那么纠结了！

提问：成哥你好！想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。

洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑的很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促。屋里还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。洋房、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：成哥你好！目前成都西门小套三一套已全款，还有一个资格准备再入手一个城郊套四自住，保留首套不卖。预算总价200，哪个区域合适，近一点的高层还是远一点的洋房，考虑新房还是二手，有没有推荐楼盘？后花园三期，傲城2期，万科城可以考虑不？目前手里子弹只有二十出头，公积金能覆盖月供，首付有什么方式可以加杠杠处理？什么时候入手合适，10月？还是过完今年再看？

回答：200万以上250万以下可以考虑：驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。建议高层，不考虑洋房。在单价相同的情况下，建议选择二手房。傲城2期可以，马上要通地铁了，地铁通后可能会涨一波。首付不够，可以现有房产做个抵押或者配合信用卡，如果首付够，完全可以看好就入手，房子永远都是先买便宜。更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好。这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，主要是自己住，为以后养老买的房子，目前考虑2套房子：一套256平的联排别墅，350万，可以改6间房，送2个车位，有天有地，环境可以选的位置二线可以看到一点河，独门独院，劣势学校一般，周边配套一般，二手毛胚增值空间有限！二，下叠式的，建筑147平，加上赠送300平，房间4，地下室可改1间，价格340左右，靠龙泉山，学位交通都好，未来增值空间大，劣势：不是独门独院，私密性不是那么好，空间改造没联排大！现在这2套中纠结，考虑一步到位，增值空间，空间利用。

回答：与高层住宅相比，低密度住宅主要包括别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）

其中，别墅最为稀缺，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没比高层平层好多少。别墅和叠墅增值潜力都不如大平层。别墅的舒适性和增值性很难平衡。下叠主要的一个缺点是隐私受到上层居民的影响。买叠墅不如买大平层，建议买联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。

提问：成哥你好，我和小孩户口都在重庆，在重庆李家坨典雅花溪半岛有一套85平顶跃洋房带屋顶花园，目前已接房清水空置。目前我在成都龙泉工作，已买满两年社保，18年在龙泉大面的中国水电云立方全款买了两套公寓，年前刚接房，19年在龙泉阳光城绿地桃溪川买了一套126平改善住宅，位置有点偏，考虑的是价格便宜，现在考虑小孩以后初中上学问题，已经二年级了，想过两年把户口迁来成都，等公寓出手了买学区房，未来工作收入存在不确定，希望你给你点建议，资产如何综合下，你觉得我重庆的房子有必要留着吗？

回答：你好，从你的资产配置来看，成都住宅>重庆住宅>成都公寓。

公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以。上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

建议优先出售2套公寓，还是全款，浪费资金，投资只考虑住宅。重庆建议保留，月供也不是很高，可以简装出租，以租养贷。李家沱在重庆主城五个区的中心地带，离九龙坡区， 南岸区， 大渡口区，巴南区，南岸区新区府都非常近，去这五个区的中心都近，潜力还是不错。具体分析及建议详见内部！

提问：成哥你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口？

回答：别墅的本质是一种奢侈品。虽然投资相对较大，装修成本较高，但租售比并不理想。当你需要资金周转时，很难卖出，只会逐渐残旧，越来越掉价，

豪宅、郊区独栋别墅、洋房本质上是一个奢侈品市场。当你需要资金周转时，装修成本高，很难出售，所以不依赖于租售比和人均收入。但取决于消费群体、富人群体，这些产品完全可以与普通住宅分为两个市场。这类小众市场边际效应巨大，而需求的小幅增长会对价格产生很大的拉动作用。

买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身流动性小，金融属性差。别墅的本质是一种奢侈品，投资相对较大。如果没有高净值的底仓打底，很难承担风险。目前，备受关注的成都别墅市场，绝大多数别墅也都在郊区，但它们进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。成都市具有投资价值的别墅屈指可数，但这一产品混杂在一个混乱的市场中，需要专业的眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。

提问：成哥你好，坐标成都，现有成都高新区两套住宅，现子弹270，公积金46。想要投资房产，长线持有。彭州属于大成都范围，开车在半小时左右，南部新城碧桂园的房子可以买吗？现有洋房一套总价93，不含税。精装洋房价格比这个要贵2000，交了2万诚意金，现在在纠结买不买？另外，投资房产的话，成都天府新区好还是重庆好？

回答：你好，成都投资不建议入手远郊区，目前的投资策略是买城乡结合部和产业园区的低价盘。洋房适合自住，但是投资回报率不如高层产品。

天府新区价格已经透支，目前单价2万以上，从规划到落地再到人口导入板块成熟，至少需要3-5年时间。我们不为概念买单。成都也是很适合投资的城市，主场在成都建议多开发几张房票淘笋。主场淘笋有优势。成都投资推荐 大丰，天回，书房。房票用完再考虑重庆。具体更多分析及重庆投资板块推荐详见内部！

提问：成哥你好！成都世纪城旁边的天鹅湖花园，07年的房子，家人看上了小区的大阳台户型，但是小区很老了，自己住的话，买哪里是否可行？靠近世纪城地铁口！

回答：自住随意，但新手投资就不推荐，短期内涨幅会跑输大盘，流动性也差。尽量选择中⾼楼层，这样采光通透性会⽐较好 ，当然，这是个很好的大面积低单价楼盘，如果你有十年以上的投资打算是可行的，收益可观。

提问：成哥你好，成都五城区户籍，单身。想买低密业态的房产，叠拼，联排类，预算总价在500左右。之前关注过新力东园的叠拼下叠，面积168，赠送大，不知道用来自住这个盘性价比，升值空怎样？也关注过华阳的老小区类似三利宅院，蜀郡等，但户型老，房龄大，不知道有没有更好的选择？

回答：低密业态的房产：万科公园5号、北大资源紫境府、奥园半岛ONE。新力东园位于双流，成新蒲大道旁，主要洋房和别墅为主，目前17号线在建设中，离地铁也有800多米。自住完全可以，但不建议投资。离主城区太远，后期发展需要时间，而且洋房和别墅本身就不具备投资属性，总价高，接盘的人少。

你这个预算可以考虑天府新区有价值的新房（远大中央公园、招商时代公园等），天府新区的二手房房龄都偏大，不过你说的三利宅院，蜀郡也还可以。具体更多建议可见内部！

提问：新人首问成哥你好，年龄30，家庭收入12万左右，有一女；成都市青白江区19年底入手一套房，124平，月供4000+；如果选择青白江再购一套，会轻松一些，但是内心还是想垫脚摸高买成都市区小房子。资金有限，目前暂定计划是在青白江入手一套套二，过几年把其中一套房子卖掉，再凑钱去买成都市区一套房子，这样的做法可不可行？还是想办法强入成都市区小房子？

回答：你好，建议在限购区购买。 纯投资主要有高新区新川板块，成华区八里庄理工大三板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。

现在新房涨价，二手房降价，需要密切注意淘笋。 如果必须在不限购区域里买，那最好也是买新津10号线附近，青白江的规划都靠吹捧出来的。具体分析详见内部！

提问：成哥你好。想在成都给孩子买房，但近期一两年都会空置，这种情况是买有投资价值的公寓还是普通住宅？

回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓是觉得它价格低，租金回报率较高，可以达到5%以上，接近国际平均水平。但5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要看房价上涨的收益，而不是租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，并不是明智的选择。

所以建议买住宅后期流动性更好，而且后期自住环境也比公寓舒适。短期1-2年不住可以空置，如果后期卖掉或长持可简装出租。