自如入股江苏贝客公寓丨创业7年、估值超6亿，创始人年初曾“预言”结局

　　自如参股贝客公寓

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　　11月30日，自如正式在微博宣布，表示欢迎贝客青年精品公寓（以下简称“贝客公寓”）加入。之后，贝客公寓创始人兼CEO魏子石在微博上转发消息，并表示“贝客战略重组正式官宣，感谢自如的加持”。

　　据创客公社获悉，本次贝客进行战略重组，自如将成为主要股东，贝客仍然独立经营。

　　贝客公寓创立于2013年底，是从江苏走出的较为知名的集中式长租公寓品牌，在全国拥有31个项目，主要为白领公寓，合计房源5000余间。2019年完成A轮融资后，贝客公寓的估值达到6.25亿元。而自如是2011年从链家孵化出的长租公寓项目，房源规模突破100万间，是目前国内长租公寓行业的领跑者。

　　眼下，蛋壳公寓雷声正隆，长租公寓行业风声鹤唳。事实上，贝客公寓创始人魏子石在今年年初曾表示，“疫情会推动行业格局变化，加速经营力差的企业的爆仓和被并购”，“预言”疫情黑天鹅下的行业发展走势。

　　创业七载，贝客终究投身自如。疫情黑天鹅出现的今年，对长租公寓行业从业者而言，纵使抉择艰难，让公司能持续生存前行却不是最坏的结局。

　　创业七载，贝客公寓缘起南京

　　从2013年开始涉足公寓行业，贝客公寓创始人兼CEO魏子石算得上这个行业的“老兵”。

　　在创立贝客公寓之前，他先后做过酒店前厅服务生、五星控股董事长助理等工作，接触过标准化的酒店服务和运营流程，还参与过孩子王、汇通达、好享家等连锁品牌的前期筹备、商业模式研究以及团队组建等……“这些经历让我日后在长租公寓的运营管理中受益很多。”魏子石曾经对媒体谈起当年的从业经历仍然感慨颇多。

　　贝客公寓创始人兼CEO魏子石

　　七年前的长租公寓行业，还不像如今这样“轰动”，比较低调。

　　“行业参与者大多是有一定房源规模的二房东，大家基本上都是‘闷声发大财’的状态。“

　　与现在的风口相比，当时的长租公寓并未走进大众视野。政策法规不明晰，行业处在野蛮生长状态。加之当时消费观念的影响，长租公寓的居住方式并未得到市场的普遍认同，贝客公寓处于小心翼翼的起步经营阶段。

　　就在贝客公寓成立的第二年，市场环境出现了转机。2014-2016年，长租公寓第一批创业品牌、及酒店系品牌迎来孕育期，国家层面开始关注住房租赁，长租公寓政策红利不断。乘着行业整体的向好趋势，贝客公寓开始规模扩张，从南京起步，逐步覆盖北京、上海、苏州等一二线城市。

　　青年邻里中心是其主打的社交王牌，贝客公寓也希望用“互联网+”思维玩转顾客体验。不仅能提供住房，每一处贝客青年精品公寓，都设立200-500平方米的“青年邻里中心”，涵盖自助茶吧、健身房、游戏区、创业空间等配套功能，还可以满足新一代年轻人休闲健康、文化交流、自主办公等多项复合需求。

　　正是凭借上述优势，贝客公寓在2014-2016年的出租率高达97%。

　　2017年始，长租公寓行业迎来爆发式增长。随着“房住不炒”、“租购同权”等政策的颁布，不少人也曾大呼“长租公寓的春天来了”。

　　同年底，因其强大的单店盈利能力及运营能力被看好，贝客邦（贝客公寓是江苏贝客邦生活服务有限公司运营的公寓品牌）获得江苏三六五网络股份有限公司（即三六五网）1.25亿元的A轮融资，融资后其估值达6.25亿元。

　　由此，三六五网也获得贝客邦20%的股权，成为贝客邦的二股东。

　　资本加持之外，贝客公寓还寻求与国有平台合作。2018年3月，贝客公寓与南京国资委下属的安居集团合作成立南京安居贝客公寓管理有限公司，共同运营“颐和·贝客公寓”。此后，贝客公寓又相继与新盛集团、南京紫金久安投资管理有限公司、钟山集团达成战略合作，也为贝客获得了不少资源。

　　贝客公寓融资历程 来源：企查查

　　截至目前，贝客青年精品公寓在全国拥有31个白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

　　贝客公寓的发展历程，可以说是整个公寓行业的缩影。此次自如入股贝客，由分散式的发展向集约式的转变，或许也会成为长租行业的分水岭事件。

　　贝客公寓CEO魏子石年初曾“预言”结局

　　现如今，对于长租公寓行业来说，并不算是一个好时节，租赁市场面临空置率较高、资金链断裂等问题，正面临巨大考验。

　　根据贝壳研究院数据，从租金水平来看，2016～2020年11月的平均月租金保持四连降，达到近五年最低。

　　但实际上，早在今年年初，贝壳公寓CEO魏子石就已认识到行业变数即将到来。

　　当时，他就曾向媒体表示，“疫情会推动行业格局变化，加速经营力差的企业爆仓和被并购。各家企业会因此更加注重基础运营能力的打造，更加注重现金流的管理，变得更理性务实，行业差异化细分会加速。”

　　克而瑞租售分析也认为，今年7、8月份长租公寓的“暴雷”事件，加快了行业资本的整合，后疫情时代，行业收并购或将成为常态，资源将会向头部企业集聚。

　　对于贝客公寓的运营情况，自如方面没有透露，不过从魏子石在年初的采访中或可窥探，他说：“一、二季度会有较大影响，一方面期待政府补贴政策能够及时落地，帮助企业减少损失。”

　　贝客为啥在行业低迷时期，转让股权？也一度让不少业内人士困惑。

　　据悉，由于股东间存在业绩对赌，到期需要上亿资金回购，对于贝客来说，需要引入新股东来缓解压力。

　　而从南京起步的三家集中式长租公寓：魔方大股东变成了华平，贝客大股东变成了自如，未来域的大股东变成了新光，而新光又破产了。除了魔方创始人葛岚成功套现，其他几位创始人依然在苦海挣扎，可见长租公寓的艰难！

　　从长租公寓角度来讲，自如已经是头部企业，开始做集中式是为了丰富它的产品线，近两年分散式公寓出现了很多负面问题，或许这也是自如加码集中式公寓，入局贝客公寓的原因之一。

　　贝客公寓，如何“自如”？

　　在长租公寓发展初期，快速扩大规模是众多长租公寓企业的首要选择。但是规模化带来的经营问题接连不断，也使得业内人士对其盈利和规模增长模式一直争论不断。

　　就规模增长来看，自如目前处于行业领先地位。2019年时，自如公寓规模突破100万间，这样的规模是蛋壳公寓一季度财报公布的41.9万间的两倍之多。

　　此次参股贝客公寓后，自如还在广州推出首个租住社区——自如里，集办公、书吧等生活配套于一体，是一个集中式的出租社区，自如里拥有1500余套房屋，并已开500套房源，入住率达到97%。

　　业内普遍认为，长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态，要想获得收益，得保证入住率在95%左右。关于集中式公寓运营，自如资管平台总经理孟月在今年3月份对外界表示，旗下管理的整栋项目自如寓年出租率稳定在95%以上。

　　此番自如参股贝客公寓的标的，主要也是整栋式的公寓项目，这也预示着自如正在从分散式向集中式的转变，对行业的发展积极地进行自我整合。

　　发布入股消息后，自如也在其官方海报上公布了战略并购数据，未来将在北京、上海、广州等7个城市，运营53个整栋式公寓项目。

　　过去几年间，创客公社曾采访江苏本土的长租公寓品牌如“棉花公寓”、“蜜蜂村落”等：

　　有的自投千万，“每天扔掉1000块钱”；有的跨界而来，“业务模式是新的，做事方式是新的，连员工都是‘新的’（80、90员工）”，被迷住了……

　　彼时，长租公寓还未开启“地狱模式”，也并不高调。但他们对外输出的观点都热烈而丰盈，对未来充满希望。

　　可闲谈之际，有许多不同领域的创业者描述过类似感受：我睡得像个婴儿，每两小时就大哭一次。

　　贝客公寓创始人魏子石的朋友圈

　　今年三季度，收并购事件频频落地，主要发生在头部企业之间，比如乐乎并购湾流、城家收购远洋房源等。后疫情时代，行业收并购或将成为常态，资源将会向头部企业集聚。

　　对所有的长租公寓创业者而言，行业变革的大幕已经拉开，留下的转圜时间已经不多。